西宁万科城到底值不值得购买，深层次剖析西宁万科城前景

随着西宁城市竞争力的不断增长，也是为了满足城市发展的需求，大型房企的入驻无疑给这个三线省会城市带来了不少的改变。在房企前三强当中恒大最早入驻西宁给西宁，碧桂园也随后入驻西宁并且很快的开发了三个项目，而万科也在2018年正式入驻西宁，虽然姗姗来迟但也丝毫不影响西宁购房者对万科的热情。不过，热情之余其实西宁的购房者也该权衡以下，西宁万科城究竟值不值得购买？心里如果还有所疑问那么就且听老J给您分析分析。

西宁万科城地处南川片区，如果说到与市区的直线距离真的不算远，向北几公里就可以进入城西力盟商圈，但是南川片区目前正处于规划整合之中，万科城的位置又恰好是在一个未知的区域，并且不少人受到城南新区的影响也不对南川片区抱有较强的好感，再加上当前万科城置业顾问透露的过万的定价相比周边区域确实略高。因此，万科城的前景还是一个未知数自住是否买的划算，投资是否尚有潜力这都是未知数，既然是未知数那么就要与已知的位置对比一下，这样才会可以得到更真实的结果。那么老J就选取以下几点来给大家说一说：

第一、区域位置

对于万科的地理位置分析我们总体对比三个地方分别是：恒大名都、西宁碧桂园和海湖新区。首先来说说恒大，恒大于2011年拿到预售证随后开始在城北区马坊恒大名都预售楼盘，当前的均价不高只有5000一平米，并且还是精装的房子。虽然这个价格当时在马坊片区价格略高但是精装加开发商品牌效应的作用还是给恒大带来了不错的销售成绩。目前恒大名都在售二手房价格已经达到了8000元一平米，整体房价还是有了较大程度的上涨。不过，恒大当时的选地不够精细导致了当前马坊片区没有自己独立的商业区，也没有好的学区，致使恒大名都的房价虽有上涨但是相比其他区域来说还是不够好。

其次，再来说说西宁碧桂园，西宁碧桂园2016年底开始逐步销售，当时的定价不高7000元的起价精装修，对于当时的西宁来说价格不算高，但是对于当时西宁碧桂园的地理位置来说确实价格有些浮夸，毕竟西宁碧桂园的地理位置不是很好，项目开工时尚未有现在四通八达的道路建设，周边的小区也还没有非常的成熟。所以当时的碧桂园以不怎么好的地理位置定了一个城北片区的最高单价真的是很有噱头。不过后期随着周边的道路建设和小区的成熟发展，周边的环境好了当前的房价也高涨了，短短两年时间西宁碧桂园首批交房，而房价也摸到了万元的门槛，依然是区域内最高。

海湖新区，海湖新区的发展精力了大约10年，最早的一批购房者买着2000元一平米的期房，到现在购房10个年头了房价已经涨了5倍，核心区域甚至达到了1.5万的高价。虽然海湖的房价并不是西宁最高的，但是区域的平均房价过万已经是西宁之最了。海湖的房价增长十分迅速，最快的增长周期就是在2015年之后，很多新楼盘价格翻倍也是近三年的事情。海湖的成功要归功于当初的合理规划和招商引资的成功。新华联、万达广场加唐道637的配置成就了海湖商业中心的地位，而今后还有五矿天地巷子、大象城等商业项目上新，也会给海湖的房价再增加活力。海湖的成功还有很多年轻人的因素，年轻人多，婚房多是海湖的特点，而这些商业的配套也刚好满足了年轻人的需求，年轻人反过来也满足了这些商业的需求，这是互惠共赢。

对比前三个项目和区域的房价增长我们回头看看西宁万科城有什么。西宁万科城现在项目分为3块地。主要的地块是位于南川特大桥以南的地块。内有商品房20余栋，幼儿园以所以及商业2.4万平米。并且该地块的大小可以于力盟整体大小相当，这也说明万科城很可能会成为西宁最大的小区项目。但是除此之外，西宁万科城有什么，周边尚有空地但是面积不大，想要有竞争力的房企拿地不太现实。周边有市民和会长双中心，但是参考城南会展中心来说本身不会带来楼盘的商业价值，也不会带来楼盘的生活改善，所以这一个双中心目前的前景不怎么好。西宁万科城的北侧有两个楼盘，一个是红星地产的红星天铂，一个是香格里拉。这两个项目都有大体量的商业，但是红星地产的项目还是偏向于自身的家具卖场，没有其他配套的生活娱乐商业配套。香格里拉正在招商目前来说会有不错的商业运作，但是相比海湖来说南川片区的商业不多，如果参照海湖商业营业前的房价走势来说的话，上涨会显得有些乏力。同时，西宁万科城南侧就是一个安置小区和一个公租房小区，这两个小区的综合状况相比一般的商品房小区都会差一些，人员结构也会比较单一一些。所以说周边小区的发展限制也会从一定程度上影响到西宁万科城的今后发展。

第二，学区前景

西宁万科城西边有一块规划的教育用地，当前还无明确的学区信息，但是参考萨尔斯堡和香格里拉的学区引进办法来说，万科应该也会争取谈一个重点学校的分校入驻，如果是这样的话对于万科城的影响那将是关键的。西宁本身学区房就比较稀缺，同时近年来家长对于孩子的教育也是越来越重视，就拿萨尔斯堡和香格里拉的七中分校和虎台分校来说，就算是分校也已经将两个楼盘的房价带动到了实际学区周边的房价水平。所以说，如果西宁万科城旁的将于用地可以入驻重点学校或者重点学校的分校的话，那么对于西宁万科城乃至周边学区内的房价影响就是巨大的。

第三，交通便利程度

交通的便利程度也是房子值不值得买的一个重要指标。还是之前的对比例子，恒大名都门前就是柴达木路一条主干道，道路宽大车多，中间隔离带距离长，调头难等原因就制约了恒大名都的交通发展，所以房价也是增长的有些乏力。西宁碧桂园的房价涨的比恒大名都快，这一点上周边道路网的快速建设起到了关键的作用，相比过去的一条出入路，现在至少有三条路可以直达西宁碧桂园，这样的交通便利度的提升想让房价不涨都难吧。最后是海湖新区，过去的主要进出方式只有海晏路、五四大街和昆仑路。这样的一个新区仅有三条路显然不够。随着道路的不断完善，连通的西关大街、南绕城高速和凤凰山快速路就给海湖的出入带来了极大的便利，四通八达的道路网就让海湖和整个城区的每个角落都联系到了一起，也就更加主推了海湖新区房价的发展。

对比之下，西宁万科城周边的道路网目前来说还是有些少，主干道海南路有望年底通车，再者就是南川西路和南川东路，但是这两条路本身平时就很拥堵，如果不拓宽修缮的话，进入南川片区的交通压力就会变得很大，一旦交通不够便利就会产生南川片区的闭塞，最终南川片区会被孤立起来，这一点参考城南新区就知道，城南新区就是因为出入道路单一，没有与市区无缝对接才把一个新区发展城了一个单独的小县城。所以说，西宁万科城今后的发展前景还要看道路规划究竟如何盘活南川片区。

第四，商业依附

商业的依附对于楼盘的影响是很大的，之前已经分析了商业的重要性不必多说。目前来看万达广场在西宁很有名气也可也带来不错的商业环境。现在来说商业资源最丰富的就是海湖新区，众多大牌的商业综合体都在海湖聚集了。万达广场也在海湖入驻之后成功的入驻了城东火车站片区，并且目前反响不错。而近日万达广场入驻北川片区似乎也有了结果，万达之前意向入驻北川绿地旁的三块地，发展商业和文旅项目，近日万达就发布了北川万达广场的地质勘探公告，这也说明万达的入驻基本敲定了北川，那么于此万达就已经入驻了西宁四区当中的三区，唯独城中区没有入驻，至于万达会不会入驻城中区，入驻城中区是会选择就近碧桂园和绿地的城南新区还是会选择万科城周边就很值得期待了。而从现在来看北川万达依附了碧桂园和绿地，而城南新区的碧桂园和绿地项目也在一起，可以说按照西宁居民的喜爱程度来说，万达开到哪，哪的房价就得涨一涨。

第五，对标海湖新区

对于万科城所处的南川片区来说，现在是地方发展的重点，也是有意对标海湖新区的地块。但是但从片区面积和形状来说都与海湖相差甚远，因为海湖的规划是整体推进的，道路规划的方方正正。而南川片区不同，前后都有已经开发的小区和项目，道路也是弯弯曲曲，地势也是宽窄不均，所以很难确定一个集中的中心，也很难定位一个具体的地块道路的分割网络。所以如果南川片区要强行对标海湖新区的话从自身实力方面还是有所欠缺的。虽然对标海湖有些不够实力，但是对标北川河湿地公园的片区还是可以的。这样对比下来南川的片区的道路交通包括地块地势也还都有不少的优势，并且北川河片区的房价上涨也是有目共睹的。所以不论是对标哪，只要把基础工作做到位了发展前景也就很好确定了。

以上是老J对于西宁万科城的几点分析。总体来说西宁万科城的发展前景还是不错，但是前景之前购房者还要考虑商业配套和学区的重点问题。要么商业发达便利，要么学区稳定出众，如果两者都挨不上边的话恐怕会辜负了购买西宁万科城的购房者，毕竟这个房价在南川片区并不便宜。同时也相信决定买西宁万科城的业主并不是想要在好的小区环境和物业服务中养老的，生活归生活，虽然小区可以入而宁静，但是人也脱离不了一些俗事，宁静之外的市井鸡毛蒜皮也需要兼顾。因此，西宁万科城虽好但也不要"贪杯"，发展虽有前景但也不要“盲目”，时间虽然可以淡化一切但也不能失去最初的“目标”。多想，多看，多观察才能不后悔。