存量房时代来了 房地产业步入下行通道的开始

以前说房价必须上涨有一个重要基础，就是说土地有限论，北京的土地就这么大，房子越盖越多，房价岂有不涨之理？1980年代的北京，劲松地区、龙潭湖都是郊区，是正儿八经的农村，菜户营、玉渊潭还是人民公社，阜外医院以西都是社办工厂，八一电影制片厂也是郊区，那时候这些地方叫近郊区，通州、大兴、颐和园、香山等叫远郊区。

后来建设西二环的时候，还叫打通西厢工程，东二环叫东厢工程。现在，北京城的高楼大厦都已经扩建到六环了，就是这么发展，有人还说北京土地有限。造成开发商抢地成风，地王频出，也推动价不断上涨。有人这么说，人们也就真信了，于是土地稀缺，成为房价上涨的刚性理由。

真的是土地稀缺吗？那也要看一个北京城能涌进来多少人口。所以，是不是稀缺，不能只看土地一个方面，土地确实不能自我生长，除了黄河入海口能每年增长几万亩地。北京城肯定不能让土地自我繁殖，但是，通过控制人口也是调整土地稀缺的一个重要手段。疏解北京城区人口，就是按照这个思路在行动。

话又说回来，北京城能容纳下多少人，也不全是土地决定的。甚至土地都不是主要因素，你想，北京土地面积1.641万平方公里，多少人装不下？如果感到土地不够用，可以往高盖，可以向下挖，总是无止境的吧！实际上，决定城市人口的主要因素，是水、交通、垃圾处理、环境污染、社会福利服务等因素。

所以，房价上涨不要拿土地说事，现在三环、四环、五环附近还有大量的建设用地有待开发，疏解非首都工能，让大量的市场、工厂、展馆等占地大户外迁到河北省，又腾出来大量的土地。

全国的情况也是大同小异，如果说，北京土地都不稀缺的话，还有哪里土地不够用？据机构统计，3月份，40个典型城市土地成交建筑面积同比下降34.6%，土地出让金收入同比减少5%；今年一季度，40城土地成交建筑面积同比下降22.2%，土地出让金收入5164.7亿元，出让金则同比减少16.5%。

今年一季度，40城土地出让金排名前5的城市分别为北京、杭州、上海、福州和苏州，土地出让金总额分别为583.5亿元、448.3亿元、358.8亿元、318.3亿元和307.8亿元。其中，杭州和苏州土地出让金同比大幅下降，降幅分别为-51.2%和-31.8%；上海和福州分别同比增长29.5%和79.1%；北京基本保持不变。

另一项检测数据显示，今年1月的数据， 中国指数研究院数据统计显示，在成交方面，全国300个城市共成交土地1958宗，环比减少43%，同比减少1%；成交土地面积8191万平方米，环比减少41%，同比减少3%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）609宗，环比减少42%，同比减少0.3%；成交面积3031万平方米，环比减少40%，同比减少7%。

2月份，全国300个城市建设用地共成交1168宗，比上月减少929宗，比去年同期减少275宗；成交金额达1984.75亿元，环比下降40.26%，同比下降30.36%；平均成交楼板价2315.97元/平方米，环比上涨15.68%，同比下降7.5%。

整体看，最近几个月全国城市土地交易遇冷是不争的事实，热点城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现溢价率下调。多数房企拿地意愿并不是非常强烈。造成这种情况的主要原因，应该有三个，一是开发商的资金量存在问题，拿地预计将更加谨慎。二是开发商也进入调整期，部分房企甚至开始退出楼市，有些小开发商破产等等，都影响到开发商的拿地情绪。三是政府土地放量增加，真正起到了平抑地价的作用。

楼市另一个重要指标，因为供求关系决定价格，但是，供应量不仅仅来自开发商，还有一个就是市场存量。

中国进入存量房时代，这是一个巨大的转变。出现这种转变也有两个原因，一个是人们对购房欲望的下降，当房价下降的时候，人们的投资欲望下降，楼市的购买力需求自然也就下降了。中国楼市本来就是一个投资市场，当房价不能上涨的时候，市场需求就会明显下降。另一个原因是大量二手房入市套现，也让市场供应量明显增长。

据西南财大调查报告，中国有6500万套空置房，而这些空置房也可以定义为是没有卖掉的二手房，不容否认的事实是，中国的房子已经过剩了。有统计数据显示，2018年全年北京二手房住宅市场份额达到了87%，而一手房住宅市场份额仅仅只有13%。这个现象说明，在一线城市的新建商品房交易规模正在放缓，二手房市场存量在一定程度上就可以支撑现有的购房需求，也就是说一线城市房子已经处在一个接近饱和的状态。

总的来说中国房地产作为经济发展支柱产业，发展迅速，也生产出大量的房屋，在房价不断上涨的过程中，也出现了计划全民炒房的现象，从而导致市场出现了过剩现象。事实上为很多城市进入存量房时代，提供了基础条件。

同时，我们也应当意识到，存量房时代到来，也是房地产业开始衰败的开始。中国城市面貌再也不会像之前那样，三年两年就大变样的情况了。也有可能中国城市几十年业不变，就像我们现在看国外一样。很多人去了国外的大都市，毫不掩饰自己的自豪心情，他们说，国外大都市赶不上我国的二线城市，有些地方不计我国的县城发展好。

进入存量房时代，房价波动将会越来越小，而这也符合现在楼市调控的目标稳定健康。有数据表明，在极其严厉的调控政策之下，北京楼市成交价格累计跌幅已超过10%。2019年2月，北京二手房住宅共网签6091套，同比下跌17.3%，环比下跌41.9%。很多城市也出现了类似情况，上海和广州二手住宅销售价格环比分别下降0.1%和0.2%。31个二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。从这些数据不难看出，价格方面涨跌幅度并不是特别大，交易量下跌幅度较大。