不知道这两年怎么干地产?融创、中海、旭辉、绿城,用实际行动告诉你

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  3月29日,融创在香港召开业绩发布会,面对媒体抛出的“机器人好,还是新能源汽车好”这个问题,孙宏斌的答案是:“房地产好”!

  孙宏斌这个回答简洁有力,代表了广大房企,特别是规模房企的心声——虽然近年来由于房地产市场持续盘整,去年A股和港股有43家房企遭遇业绩亏损或下滑,更有多家上市房企发生债务违约,但规模型上市房企过去一年大都取得了不俗的成绩。

  失败者各有各的不同,成功者却大多相似。未来行业会怎么走,市场回暖了吗,该怎么投资布局……这些让很多房企和地产人迷惑的问题,标杆/规模房企都有清晰的路径,而且在年报或业绩发布会上给出了十分明确的答案。

  企业简称

  销售额

  同比增幅

  融创

  4608.3亿元

  27.3%

  融信

  1219亿元

  73%

  绿城

  1564亿元

  6.9%

  万科

  6069.5亿元

  14.5%

  弘阳

  473亿元

  84%

  中海

  3012亿港元

  29.8%

  远洋

  1095.10亿元

  55%

  旭辉

  1520亿元

  46%

  每一家看似迅速崛起的房企,或多或少,都踩过坑,然后才练成自己的心法,听一听他们对行业的判断,看看他们的做法,会更有方向。

  01

  对2019年保持谨慎乐观

  为2020年冲刺积蓄力量

  去年底,马云在浙商总会年会演讲说:宏观跟你没有多大关系,我们担心的90%和宏观有关系,但是90%的宏观和你都没关系。

  对于房地产行业的人来说,断难认同马云的说法。无论企业还是个体,都无法改变宏观经济形势,但对房地产这样一个靠政策吃饭的行业来说,关注宏观经济,进而研判行业的走势十分重要。就像天气预报说明天有雨,那你最好带一把雨伞出门。国家要去杠杆,那你最好别再加杠杆了,否则掉坑里人家只会说你傻。

  今年春节以后,各地楼市“回暖”“小阳春”的消息频传。相比去年底,今年春节之后,市场确实有反弹,但要说V型反转还早,对此,各规模房企对此还是很清醒的,对2019年持谨慎乐观态度,但是看好2020年。

  孙宏斌在业绩发布会上表示,政策有放松迹象,但稳房价是政府的核心诉求,调控政策大幅放松可能性不大,对今年房地产市场不能太乐观。

  中海地产董事局主席颜建国认为:从全年的市场来看,下半年可能会更好一点,因为各地政府因城施政后,比较差一点的肯定会放,价格涨得比较快的,有可能会适度收一收,但是今年总的来看,市场会是比较平稳的。

  郁亮说得更加简洁明了:万科从来不评价政策,我们只是应对。领导讲话,我们都要认真学习。但是有几个基本的核心,房住不炒非常重要。

  ……

  这代表了多数规模,甚至部分中型房企对市场的看法。与之相对应的是,他们2019年的目标都相对保守,相比于单纯追求规模,更加注重安全、稳健和效益。

  企业简称

  目标销售额

  同比增幅

  融创

  5500亿

  19.35%

  融信

  1400

  15%

  绿城

  1800亿元(冲刺2000亿元)

  15%

  万科

  /

  /

  弘阳

  600亿元

  20%-30%

  中海

  3500亿港币

  16%

  远洋

  1400亿元

  27.84%

  旭辉

  1900亿元

  25%

  对于规模和效率哪个更重要的提问,孙宏斌在业绩会上表示,不同的阶段做不同的事。起初规模重要,没有规模无效益可言,后期有了规模后,效益就变得很重要了,到了我们现在这个阶段效益优先。

  业绩发布会现场,对于规模的提问,颜建国的回应始终稳字当头,“规模对我们来说不是特别追求的目标”。2019年,中海有6955亿港币的货值,目标销售额是3500亿港币,全年去化率在50.3%左右即可达标。

  当然,融创、中海的体量本身已经不小。但体量比他们小的规模型房企,同样比较保守……

  比如,绿城、融信、远洋等。远洋希望给自己留有更多的利润空间,“有一些项目需要适当保住利润,这两年不想片面的追求所谓的销售规模,现在企业越来越意识到要回归财务表现。”2016年以来,销售业绩连年翻番的融信,2019年的销售目标较2018年仅增加了15%。

  

  即便是像弘阳这种正走在冲千亿道路上的房企,也开始适当调慢了速度,2019年的目标增幅是20%~30%。

  孙宏斌说,排名对我们不重要了,我们现在这个排名很好。明源君相信这是真心话。因为融创第4的排名已经足够靠前。可是,其他房企为啥也变得这么佛系呢?难道真的无欲无求了?

  安全、稳健,固然是这些房企2019年回归“保守”的重要原因,但其实也是为了未来更好的冲刺。因为熬过了冬天,才能迎来春天。融信的管理层就表示,“虽然今年(2019年)不会有太大幅度的增长,但明年就会有不错的提升。”

  02

  拿地风险依然存在

  沙里淘金对冲风险

  过去几年,不少房企规模上升很快,但是增收不增利。其中,很重要的一个原因是地拿错了——太贵!不少“地王”至今仍距离解套遥遥无期。

  经过两年多不断加码的调控,土地溢价率逐步回归正常。去年底以来,不少房企开始加大拿地力度,今年春节后各地楼市“回暖”的消息更是刺激了不少房企拿地的冲动。然而躺着赚钱的时代毕竟已经一去不复返,市场机会有,但风险也没有消失。

  孙宏斌就表示,2019年拿地风险特别大。因为地便宜,钱也便宜的时间窗口已经过去,再往下将会是地贵钱也贵,而今年(市场)售价大幅提高的可能性是比较小。

  第一,踏准周期

  旭辉林峰曾说过:宁可踏空,不要踏错。因为踏空顶多业绩少增长一点,但踏错却可能要命。

  业绩能够持续高增长的房企,都是玩转周期的高手。比如融创,2017年下半年到18年地价比较高,融创基本没怎么拿地。使得融创的优质土储价格比较低,即便在限价条件下,依然能够走量赚钱。

  相反,前些年少部分激进的房企,去年以来比较难过,不得不依靠卖地/卖项目,卖股权求生。

  要踏准周期,说难也难,说容易也容易。实在自己没办法做研判,跟着标杆走就行。比如旭辉就秉持着“楼卖得好的时候不买地,楼卖不出去时买地”的投资拿地理念。

  

  第二,量入为出

  当市场横盘甚至局部略有下行的时候,最好要量入为出。因为在房价和地价价差很小的情况下囤地没啥意义。

  中海的资金实力雄厚,贷款成本又低,但一直十分稳健。去年,其拿地总金额与17年基本持平。颜建国透露,2019年,中海的计划新购地权益投资额1350亿港元,买地货值超过当年的销售额即可。

  旭辉今年买地坚持两个原则,一是量入为出,买地的金额与实际销售和回款挂钩,19年买地的预算应该会小于回款的45%;二是要看好的买地机会。

  即便是过去几年凶猛异常印象的闽系房企,也开始量入为出。比如,尽管财务情况不断趋好,但是,融信依然是坚持着谨慎的拿地态度,2019年,融信将以销售回款30%-50%的资金作为拿地投资的预算。

  第三,风险对冲

  一是像碧桂园那样,不同能级城市对冲(一二好卖卖卖一二线,三四线好卖卖三四线)。这一点千亿房企基本可以做到。即便是几百亿规模的问题也不大。

  弘阳地产总裁何捷在业绩发布会上就表示,我们更多看到的是东、中、西,或华北、华东、华南三个大的城市带,它们的周期、窗口期是不一样的,考虑不同的周期、不同的发展带、不同的潜力进行布局,可以对冲未来市场政策的一些变化。

  二是拿地结构的对冲。

  拿地有三种,第一种是做标杆的地,第二种是周转快的,第三种是粮仓可以卖8-10年的。

  三类项目标准不一样,标杆性允许地价贵点,利润率10%,快周转利润率15%,粮仓型的可能3-5%这两年,但每年会涨,可能过两年15%了。

  诸如融创、融信等绝大部分地都在一二线,但这一块的对冲做得好,同样可以走得比较稳健。

  三种类型的地,比例要合理。一些房企为了迅速扩大布局,拿了太多做标杆的地(以便在新进入城市快速打响品牌),最后容易深陷泥沼。

  三是不同产品的对冲。

  某50强房企总裁告诉明源君,公司在行情好的时候会适当配比一些持有经营性的物业,这虽然会沉淀部分资金,减缓攻城略地的步伐,但持有型物业可以提供持续的现金流,有效对冲周期波动的风险。

  

  03

  做好产品,小步快跑

  市场火爆的时候,什么乱七八糟的产品都能卖出去。市场没那么好的时候,产品不对路,就会滞销。事实上,市场上对路的产品,好的产品还是稀缺的。

  绿城就表示,因为今年房地产的调控因城施策,对于绿城这样讲品质的企业来说是一个正面的消息,今年发展感觉是平稳向好。

  为啥?因为这意味着好的产品可以有溢价的空间了。事实上,即便在严控的去年,依然存在溢价空间。比如,据明源君了解,融信去年的溢价率为38.5%!

  但无论是针对刚需的还是改善性的客户,趋势都是要小步快跑。融创的产品偏高端,但依然能够快周转。

  

  在远洋今年2373亿元的可售资源中,住宅类产品占比80%,以中小型、刚需快周转的适销产品为主,这样有利于保持较高的利润空间,实现可持续的销售增长。

  即便是绿城,也不得不跟上步伐。过去,绿城的速度比较慢。这一做法正在发生变化,张亚东表示,在新的大运营体系的管控下,绿城各项周转指标都有大幅度的提升,意味着我们在2017年下半年和2018年拿的项目基本上在2019年都可具备销售条件。

  小步快跑不意味着不注重品质。关键是提高效率。一是构建时下大热的大运营体系;二是调整组织,万科、绿城等都优化了组织管控,缩减总部职能的人员,张亚东称,2019年,绿城的人均效能会有很大的提升,根据目前的测算,提高15%左右。

  04

  转型是必须,

  但要摸着石头过河

  对于规模房企来说,一个绕不开的话题就是转型。即便说“房地产好”的孙宏斌,依然在地产主业之外,布局了文旅、文娱等。

  转型是必须,不过是怎么转的问题。

  什么才是比较稳妥的转型/多元化?明源君认为,一是跟主业协同,二是控制好比例节奏的问题。

  去年万科提出收敛聚焦策略,被外界理解为是多元化业务的收缩。对此,郁亮最近在业绩发布会上表示,我们不是砍树,而是修枝剪叶。收敛聚焦不是只做开发、把别的全砍掉。万科转型,不能简单等同于多元化,我们是跟城市同步发展,与客户同步发展。

  

  比如,随着旭辉的规模越来越大,现在开始在规划加大收租物业的增长,主要来自于一线城市的办公和一些一二线城市的商业。这跟主业紧密相关,甚至在拿地的时候,是个不错的优势。

  过去一段时间中,远洋把一部分资产投入到不动产、养老等业务上。未来,远洋将逐渐深化对各业务的商业模式及盈利模式的探索,推动新业务与传统开发业务的协同发展。包括持有性物业、物业服务、养老产业、房地产金融等,以后的核心将是“轻资产化”,这项工作2019年也将继续。

  即便像绿城收购百年人寿(占11.5%的股份,是单一的大股东),除了对百年人寿的财务和战略性投资外,百年人寿与绿城的合作空间还非常大,双方协同效应非常多。特别是百年人寿对于地产产品方面的支持。

  至于在多元化探索上的节奏,中海颜建国说得很到位,其用“今天、明天和后天”来形容旗下的业务——

  住宅产业是中海的“今天”,90%的资源用于住宅开发,因为目前中国房地产行业最赚钱的还是在住宅产业里面。

  商业是中海的“明天”。2018年,中海投资持有商业物业总营业收入达港币40.6亿元,增速为38%。颜建国希望2020年超过50亿,2023年收入达到100亿。为此,中海每年大约用7%到8%的资源在商业这一块。

  中海的“后天”,包括教育、物流等,中海计划每年投入1%到2%的资源来拓展,既是探索未来利润成长的空间,也是对其目前的住宅产业产生协同性。

  如此,既能把当下做好,能够保持持续的增长,同时也为未来的转型留出了足够的空间……

  再比如,旭辉在一二线会寻找比较好的商业机会。三四线城市主要将住宅和商业搭配做,用住宅开发支持商业发展。整个商业比重过去的比重在10%以内,未来几年增长至15%,再逐步增长至20%。十年以后的目标是,像香港新鸿基一样,一半是开发业务,一半是收租业务。(作者:明源地产研究院 凌峰)

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