一季度300亿，外资为何突然抢购写字楼？

上海是外资的首选之地。据第一太平戴维斯的数据，2018年外资在上海的投资占比高达59%，超过了国内机构，较2017年的35%有明显涨幅。 （东方IC/图）

中国的商业地产成了外资争夺的对象。

2019年第一季度，以国际私募巨头黑石为首的外资机构在内地的大宗交易已达8起，累计交易金额超过300亿元。

这一趋势从2018年起就开始出现。据世邦魏理仕统计的数据显示，2018年中国大宗商业地产投资金额达2517亿元，同比小幅上涨4%。其中，外资在国内的大宗商业地产投资达780亿元，同比激增62%，创下自2005年以来的最大规模。

世邦魏理仕最新发布的《2019年亚太区投资者意向调查》显示，写字楼仍是最受跨境投资者欢迎的物业类型，投资意向占比达到40%，较2018年上升6个百分点。

上海是外资的首选之地。据第一太平戴维斯的数据，2018年外资在上海的投资占比高达59%，超过了国内机构，较2017年的35%有明显涨幅。

新加坡房地产公司凯德集团是目前在上海拥有和管理最多商办面积的外资开发商。公开数据显示，2018年凯德集团在国内收并购金额逾300亿元，其中11月以投资总额约200亿元收购上海星港国际中心，创下了凯德自1994年进入中国市场以来单体收购交易的最高价。

迈入2019年后，凯德又斥资27.52亿元收下上海浦发大厦，打响2019年上海市场资产大宗交易的第一枪。

对于此前的多笔收购，负责中国业务的凯德集团总裁兼中国首席执行官罗臻毓对南方周末记者表示，我们长期看好中国市场，尤其是国内一线城市的商业地产。

2018年，过去从未动过旗下购物中心的凯德一次性卖出了20家购物中心，官方回应“此举有利于优化凯德集团资产配置和集中资源，所获资金将用于在中国继续投资优质物业”。

南方周末记者发现，出售的20家购物中心除了一家位于北京以外，其余都是位于三四线非核心城市的项目。

外资对国内一线城市的商办写字楼似乎情有独钟。2019年3月，同为新加坡的吉宝资本完成了上海北外滩一方大厦的大宗交易，总金额约46亿元，为今年以来上海最大一笔大宗交易。

世邦魏理仕中国区投资及资本市场部副董事王晶参与并促进了本宗交易，他对南方周末记者表示，中国经济拥有持续中高速增长的韧性，在居民消费潜力不断被挖掘的背景下，中国一线商业资产在全球化配置中的重要性不断提升。

第一太平戴维斯广州投资部高级董事及主管裴信树也对南方周末记者表示，目前外资收购的资产主要以写字楼和商务园为主，零售和物流物业为辅。这样的搭配组合源于租金收益稳定、资产运营门槛低。

外资回流的另一面，是内资正在收缩。

2018年，国内资本受到去杠杆的影响，普遍面临融资难、资金成本上涨的困境。受此影响，国内资本的投资意愿大幅降低，甚至部分机构为缓解资金紧张的局面低价抛售物业。而内资的收缩无形中增强了外资的相对竞争优势。

一家外资地产基金的高级管理人员向南方周末记者透露，以前也并非外资不想买，一来是政策限制，二来是争不过内资，“我们在报价上通常不占优势”。

如今，首先是政策放宽了。2015年3月，国家发改委和商务部公布了最新修订版《外商投资产业指导目录》，在“限制外商投资产业目录”中，把过去针对外商投资房地产的限制类条款全都删去，才迎来了外资对境内物业的收购热情回升。

由于大宗交易的市场反应总是普遍滞后，到2018年，外资收并购才出现显著升温。

其次，市场价格正在向理性回归。据第一太平戴维斯的数据，2019年第一季度在售写字楼的成交价与2018年预期相比有15%-20%的回落。

从2017年起，国内写字楼迎来大量供应，北京甲级写字楼总存量突破1000万平方米大关，彼时全国写字楼资产交易量也在大幅上涨，价格水涨船高。

但是随着供应增加，国内写字楼空置率上升。据国家统计局数据，2018年第三季度，上海全市空置率环比上浮1.1个百分点至14.7%，而以成都、重庆、武汉为代表的多个二线城市写字楼空置率更是处于高位，最高值达42.9%。

裴信树强调，虽然在未来1-2年内商办依旧可能出现过度供应，继而面临空置率上升、租金下滑、资本增值空间有限的情况，但中国一线城市的核心写字楼资产仍是长期投资者最安全的资本投放地。