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清明:聊聊环沪置业|24易观

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24易观

网易申°视觉工作室推出的一档全新视觉栏目。

以24节气为线索,用专业镜头,记录这座城市的一隅,感受生活的真实滋味。

清明时节雨纷纷,路上行人欲断魂。

借问酒家何处有?牧童遥指杏花村。

斜风细雨,螺蛳青团,春天刚开了个头,转眼已至清明了。对许多70、80后的上海小囡来说,记忆中的清明节,是跟着父母长辈挤长途公交,颠颠地去往远郊或邻城扫墓。看大人们在刻着祖先名字的碑前排布酒菜,烧化锡箔,上前鞠几个躬,就算完成了整个仪式,剩下的行程,便如同春游了。

如今过清明,国家还有指定假期,只要出门不撞上扫墓大军,很多人都愿意趁着这个清朗的节气,远离城市,去远方踏一回青,拥抱一下久违的大自然。

环沪置业如今还火么?

说到远方踏青,“环沪置业”这个名词大家应该不会陌生。曾几何时,报刊、网络、中介门口,都卖力传播着各类环沪项目的广告。每个周末早晨,人民广场、万体馆、锦江乐园等交通集散地,都停满了前往昆山花桥、嘉善平湖、太仓启东、宁波杭州湾等地的看房巴士,每次发车几乎都座无虚席。一些环沪大盘开盘,也会伴随着一轮轮“火爆申城”的广告,接连轰炸着大众眼球。

如今这股买房热潮,似乎已降温不少,但大家还是会经常接到“某某项目只要多少万首付,有兴趣了解一下么?”的营销电话。微信里各类房产营销号,也常有各种以“高铁半小时“、”长三角一体化”、“重大规划利好“等为标题的房产文章推送,大家眼睛也洗得习惯了。

不过随着上海周边城市相继出台了限购政策,譬如需要一年当地社保缴纳记录,非本地户籍买房首付5成以上等等,“环沪置业“门槛不再那么低了。单从去年来看,上海二手房交易的冷却,限制住了本地置换资金流入环沪市场。

另一方面,随着上海很多周边城市房价、地价的整体上涨,这些区域房产投资价值也被很大程度上透支了。火爆,可能只存在于极个别真正有爆点的项目了。

环沪买房去哪里?

环沪买房去哪里?乍一看这是个技术性问题,仔细分析,其实是一个私人化问题。笔者作为地产传媒人,就被身边很多朋友问及过这个,回答起来却是一连串的反问。

“你买这个房做什么?手上有投资闲钱?准备买个第二居所度假?安置父母老人?”需求不同,答案也大不相同。

说到投资,回顾过去几年,环沪置业有一条时间价值曲线。以唯一有上海城市轨交接入的昆山花桥为例:11号线昆山段通车前后可以是个节点!花桥区域多项目集中交房前后可以是个节点!嘉定、花桥个别年份集中拍地前后可以是个节点!苏州限购政策出台前后也可以是个节点!这些特殊时间点,都会对这个区域的投资形式产生重大影响。

说到底,环沪置业是个大概念,但具体到每个区域,都是个小市场,当地房产价值会随时间轴上下不停波动。买到涨或跌,可能只是个运气问题,就像你没办法准确预测一个个股的走势。

除了冲动型投资需求,自用或长线投资,就好推荐的多。因为这类置业区域性很强。原先住宝山、嘉定的,北区买房基本都向北看,太仓、昆山、启东等区域都可进入参考视野。原住松江、青浦的,去嘉善、平湖选房,车程也不显得遥远了。

全上海似乎除了大浦东的居民,在环沪置业方面,区域性趋向不强外(因为浦东靠着大海),买房就近原则,都会是一条好建议。即使短期内看不到明显收益,长期来看,离自己生活圈近的房子,无论出租、出售还是自住,打理起来都方便的多。

明确区域后,选房就是挑项目、挑开发商,看配套了。产品类型是否稀缺、交房后项目品质是否过硬,这些对未来价值的影响力会很大。

环沪买房 你的第二辆车

有个地产圈内朋友谈起环沪置业,说就像一个家庭买第二辆车,品牌、外观、甚至是否上沪牌,可能都不是购车时放在第一位考虑的问题,合适、实用就好。(家庭第一辆车,他建议有条件还是上沪牌的好,很多在上海开车的朋友,应该都深有体会。)

另外在他眼中,如今环沪买房,预期投资回报周期会被拉长。以他熟悉的太仓为例,据他统计,2017-2018年当地住宅土地拍卖面积超过300万平米,而当地年均新房销售最高峰,也只在115万平米上下。近万元的楼板价加之并不算强劲的本地购买力,短期投资前景可想而知。

但凡事也有例外,前一阵子他看中了太仓新区天境湖边上泰禾太仓院子。用他的话来说,从环境来看这个住区就相当于太仓的世纪公园,产品、配套、价格都让他心动,让他产生了买一套留着度假养老的念头。可遗憾的是,项目在当地也是供不应求的状态,且直接对上海人限购了。

目下环沪楼市就像上海本地市场一样,前滩房子大家抢,远郊楼盘无人问,所呈现的都是冷热不均的状态。疯狂投资圈地结束后,房子也进一步回归了居住的本质。从土地市场来看,未来几年环沪住宅供应量有增无减,基本盘可能是一个买方市场,选房的空间会很大。

环沪买房请上车

关于环沪置业话题聊了这么一圈,只是些现象与理论陈述,似乎没什么实质性干货。眼下唯一有价值的建议,就是自己多看、多听、多比较,这样才能选到真正有价值的好房子。如果您是近期有环沪置业计划朋友,不妨先加入网易房产置业群,一手资讯、专家建议、免费看房直通车等着您。

注:本文图片均由网易申°视觉工作室实景拍摄,如需转载请注明出处。

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