多城市成交量上涨，看破数据背后的秘密

3月，春天越来越近，各地的温度骤然上升，楼市的温度也在悄然上涨。

4月来临，各大城市3月成交数据陆续出炉，从数据上面来看，上涨幅度大的有些出乎意料。

北京3月份二手房网签量高达16051套，自2017年“317”新政之后的24个月内，这是北京第三个月二手房成交量破1.6万套，同时也是2018年5月份以来的最高值。

深圳3月份新房住宅成交3088套，环比大涨141.4%，二手住宅成交4551套，环比大涨127.9%，成交量创近半年来新高。

上海3月份二手房成交据估计可以突破2.6万套，成交量上涨令人咋舌，要知道上海自2017年以来成交就没有上过2万套，现在2019年3月份一个月的成交几乎赶上了之前两个月的成交量。市场上涨之势呼之欲出。

从数据上面来看，楼市是有所回暖。不过，我们不要贸然觉得又一波大涨要开始了，还要仔细研究一下这些数据背后的意义。

01

市场量价变化遵循一个顺时针原理：永远是量先变化，进而带动价格的变化。

目前的市场处于量价齐跌状态，那么必然是要先有成交量的上涨，提振市场信心，叠加后期供不应求现状，才会带动价格的上涨。

但是如果只是成交量的突然上涨，短期内价格还来不及反应，不会突然上涨，比如某个阶段开发商展开促销活动，或者政府的大范围签发预售许可证等因素，都会造成成交量在短期内爆发，但由于其并不具备可持续性，所以最终结果就只是开发商的以价换量，量涨不能带来价涨。

只有成交量的持续上涨，市场信心被重新建立，而且库存被大量消化后，才会由于供不应求的市场状况带动价格上涨。而从目前情况来看，各大城市的政策并没有放松迹象，需求依然被抑制，成交量的突然上涨，更多可能是因为前期的观望需求集中释放。

02

错过了2016年那波大涨的人，纵然国家一再强调“房住不炒”，严防房价出现“大涨大落”，他们依然拖着悔青的身体，日夜盯着房价数据，生怕再错过下一轮大涨。嘴里还在嘀咕着，当年就是因为没留意，才使得财富翻倍的机会从指间溜走。

然而房价在某个角度来看，就像股市一样，如果你手里的房子在房价上涨之时并没有出手，那房子就只是房子。毕竟2017年下半年开始，已经有太多的城市出现房价回调。2017年北京房价下跌15%，燕郊更是大幅回调40%，南京、厦门、合肥，几乎所有的房价明星城市都有着不同程度的回调。

经常有朋友对我说，中国的房产市场涨起来很快，想要下跌却总是那么慢。这并不是房产市场特有的现象，也并不是只存在于中国，因为很多人被数字表面所迷惑。

举个简单的例子，房价翻一倍是上涨100%，然而回到原点只需要下跌50%，表面上来看50%远小于上涨的100%，但其实效果是一样的。

而如果下跌80%，那就意味着你要再翻5倍，也就是要上涨500%，才能回到价格的原点，这就是为什么感觉上涨速度快而下跌时感觉慢的原因。

所以，市场还是那个市场，一切还在政策调控和市场调节的掌握之中。小幅回暖有可能，但突然大涨历史绝不会重演。

03

最后再来说说，为什么有些人期待的大涨近期不太可能。

如果从2017年4月份北京成交价格环比下跌开始计算，楼市已经冷清了接近2年，从时间来看，也是时候该回暖了。但不要忘记，之前的那一次大涨是怎样涨起来的。

2015-2017年全国共计划棚改1800万套，平均每年600万套，实际执行过程中，很多城市都是超额完成指标任务。然而2018年，棚改货币化改革，货币化安置大幅缩水。失去了棚改的三四线，拿什么来支撑房产市场回暖？

吃饱之后切忌剧烈运动，身体如此，市场亦如此。刚刚吃饱的市场，现在还没消化完全，又怎么敢再次暴饮暴食。况且，上一次是怎么吃饱的，大家难道忘了吗？

高铁站开通了，管他位置有多偏僻，管他有什么实际居住价值，管他每天有几辆高铁经过，周边房价涨！

商场开张了，管他商家入住率有多少，管他客流量有多少，管他竞争力能有多大，周边房价涨！

工业园区批复下来了，号称要建设新城区，成为新的经济增长点，管他引进产业有多难，周边房价涨！

炒作因素大过实际居住因素，这样的情况或许可以用一个名词来概括：泡沫。

所以在泡沫还未完全挤出之前，还是不要想着催生新的泡沫了。