幕墙云维护指南——幕墙维修渗漏常见误区

清明将至，雨水沓临，建筑幕墙在实际使用过程中，雨水渗漏是业主最能够直接感受到和令物业无比烦恼的问题。今天，幕墙云结合具体漏水维修工程，对常见漏水原因误区进行整理和分析，供各业主和物业单位学习参考。

误区一：

认为渗漏皆为密封胶老化失效造成

物业管理人员常把渗漏归咎于其老化所引起开裂失效。实际上，密封胶使用寿命为15-20年，其自然老化需经过漫长的紫外线和雨水侵蚀，因此，对于年限较新的渗漏项目，我们需对其开裂原因综合分析才能彻底解决漏水问题，下面通过实际项目分析：

案例一

深圳罗湖××大厦

项目背景

37层甲级写字楼，竣工6年，半隐框幕墙结构，34-36层漏水反复，外立面幕墙密封胶已更换，问题仍未解决。

现场漏水情况

现场检查分析

1、屋顶架设了多台吊篮设备，正进行灯饰安装工程。

2、屋顶收口铝板有明显人为践踏和重物施压的痕迹，密封胶开裂，同时避雷均压环破坏严重。

3、检查外立面维修情况，密封胶施打质量合格，明框扣盖连接完好，对漏水点附近进行淋水试验，无异样，排除立面渗漏可能。

屋顶铝板密封胶损坏

原因判定

1、初步判断吊篮安装工对铝板践踏致损，同时吊臂并未按标准设置垫块，铝板受压变形，胶缝拉扯开裂。

2、对变形铝板处进行淋水试验，漏水点出现，判断其为渗漏入水口。

吊臂直接压放在铝板上

解决方案

对变形严重铝板进行拆卸修复，重新施打密封胶，均压环修复，再次进行淋水试验，无异样，漏水修复完成。

误区二

认为渗漏一定为幕墙工程质量问题

当室内发现渗漏情况时，物业人员多判断为幕墙质量问题，实际上，幕墙系统同时连接着主体结构、消防设施，暖通管道工程等，任一系统出现渗漏皆可沿幕墙构件（立柱、横梁等）流入室内。下面通过实际项目分析：

案例二

深圳南山××投资大厦

项目背景：

55层超甲级写字楼，竣工5年，外立面设计铝板装饰条交错纵横，29层漏水严重，持续两年未解决。

现场漏水情况

现场检查分析：

1、对图纸进行分析得出三种漏水可能，涉及幕墙结构，材料缺陷及主体结构防水设置；

2、检查外立面铝板装饰线条做法及材料缺陷，29层吊顶内部情况，钢结构防火涂料冲刷掉落严重。

3、检查30层檐口铝板，发现与主体结构连接处防水层缺陷严重。

吊顶渗漏检查

立面线条检查

原因判定：

对室外线条进行淋水试验，无异样；对室内地面收口处进行淋水试验，漏水点出现，渗漏量符合实际情况，判断为结构防水设置未按标准施工导致渗漏。

漏水点淋水试验

漏水点出现

解决方案：

1、拆卸该处铝板，修复主体结构防水设置，清理内部防火涂料；

2、对外立面铝板装饰线条密封胶缺陷处进行修复；

3、在檐口铝板下方及两端进行开孔引流。

铝板拆卸检查

防水层修复过程

误区三

认为室内渗漏点与室外入水点呈映射关系；

此处的映射关系可理解为每一个渗漏点只对应着一个入水点；

渗漏点的形成原因是多样的，这意味着渗漏点和入水点的位置也是多变的，当室内出现一处漏水点时，可能存在一个或多个入水位置，因此，在处理漏水情况时，应综合分析并找出可能的渗漏路径，逐一解决。

案例三

深圳罗湖××商业中心

项目背景：

29层酒店综合体，竣工20年，酒店区域漏水点数量多且漏水情况不一，难以统计并找到合适维修单位。

现场漏水情况

现场检查分析

利用无人机技术采集漏水区域幕墙细节，发现耐候密封胶均出现严重开裂情况，部分出现粉化现象；

设备调试

设备起飞准备

信息收集完成

原因判定：

大厦为全隐框结构，漏水区域为中层区域，考虑其20年的建筑年限和结合照片信息，判断为密封胶老化开裂导致雨水渗漏。

采集密封胶粉化信息

采集密封胶开裂信息

解决方案：

1、构建该三维模型，结合无人机和高倍镜采集的区域漏水信息，在模型上标注详细点位；

2、密封胶开裂处较多，同时存在粉化失效，对酒店漏水区域密封胶进行全面更换。

在模型标注漏水点位置

（为保护用户隐私，此处为测试模型）

小结

我们通过数十个渗漏维修项目总结得出，漏水修复并不复杂，找出渗漏原因才是解决幕墙漏水的关键，切忌“病急乱投医”，选择可靠的维保单位，能让您的建筑免受幕墙问题困扰，我们将继续并一直保持专业严谨的态度，为企业提供专业的幕墙维修服务。