幕墙云维护指南——幕墙维修渗漏常见误区

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  清明将至,雨水沓临,建筑幕墙在实际使用过程中,雨水渗漏是业主最能够直接感受到和令物业无比烦恼的问题。今天,幕墙云结合具体漏水维修工程,对常见漏水原因误区进行整理和分析,供各业主和物业单位学习参考。

  

  误区一:

  认为渗漏皆为密封胶老化失效造成

  物业管理人员常把渗漏归咎于其老化所引起开裂失效。实际上,密封胶使用寿命为15-20年,其自然老化需经过漫长的紫外线和雨水侵蚀,因此,对于年限较新的渗漏项目,我们需对其开裂原因综合分析才能彻底解决漏水问题,下面通过实际项目分析:

  案例一

  深圳罗湖××大厦

  项目背景

  37层甲级写字楼,竣工6年,半隐框幕墙结构,34-36层漏水反复,外立面幕墙密封胶已更换,问题仍未解决。

  

  现场漏水情况

  现场检查分析

  1、屋顶架设了多台吊篮设备,正进行灯饰安装工程。

  2、屋顶收口铝板有明显人为践踏和重物施压的痕迹,密封胶开裂,同时避雷均压环破坏严重。

  3、检查外立面维修情况,密封胶施打质量合格,明框扣盖连接完好,对漏水点附近进行淋水试验,无异样,排除立面渗漏可能。

  

  屋顶铝板密封胶损坏

  原因判定

  1、初步判断吊篮安装工对铝板践踏致损,同时吊臂并未按标准设置垫块,铝板受压变形,胶缝拉扯开裂。

  2、对变形铝板处进行淋水试验,漏水点出现,判断其为渗漏入水口。

  

  吊臂直接压放在铝板上

  解决方案

  对变形严重铝板进行拆卸修复,重新施打密封胶,均压环修复,再次进行淋水试验,无异样,漏水修复完成。

  误区二

  认为渗漏一定为幕墙工程质量问题

  当室内发现渗漏情况时,物业人员多判断为幕墙质量问题,实际上,幕墙系统同时连接着主体结构、消防设施,暖通管道工程等,任一系统出现渗漏皆可沿幕墙构件(立柱、横梁等)流入室内。下面通过实际项目分析:

  案例二

  深圳南山××投资大厦

  项目背景:

  55层超甲级写字楼,竣工5年,外立面设计铝板装饰条交错纵横,29层漏水严重,持续两年未解决。

  

  现场漏水情况

  现场检查分析:

  1、对图纸进行分析得出三种漏水可能,涉及幕墙结构,材料缺陷及主体结构防水设置;

  2、检查外立面铝板装饰线条做法及材料缺陷,29层吊顶内部情况,钢结构防火涂料冲刷掉落严重。

  3、检查30层檐口铝板,发现与主体结构连接处防水层缺陷严重。

  吊顶渗漏检查

  

  

  立面线条检查

  原因判定:

  对室外线条进行淋水试验,无异样;对室内地面收口处进行淋水试验,漏水点出现,渗漏量符合实际情况,判断为结构防水设置未按标准施工导致渗漏。

  漏水点淋水试验

  

  

  漏水点出现

  解决方案:

  1、拆卸该处铝板,修复主体结构防水设置,清理内部防火涂料;

  2、对外立面铝板装饰线条密封胶缺陷处进行修复;

  3、在檐口铝板下方及两端进行开孔引流。

  

  铝板拆卸检查

  

  防水层修复过程

  误区三

  认为室内渗漏点与室外入水点呈映射关系;

  此处的映射关系可理解为每一个渗漏点只对应着一个入水点;

  渗漏点的形成原因是多样的,这意味着渗漏点和入水点的位置也是多变的,当室内出现一处漏水点时,可能存在一个或多个入水位置,因此,在处理漏水情况时,应综合分析并找出可能的渗漏路径,逐一解决。

  案例三

  深圳罗湖××商业中心

  项目背景:

  29层酒店综合体,竣工20年,酒店区域漏水点数量多且漏水情况不一,难以统计并找到合适维修单位。

  

  现场漏水情况

  现场检查分析

  利用无人机技术采集漏水区域幕墙细节,发现耐候密封胶均出现严重开裂情况,部分出现粉化现象;

  

  设备调试

  

  设备起飞准备

  

  信息收集完成

  原因判定:

  大厦为全隐框结构,漏水区域为中层区域,考虑其20年的建筑年限和结合照片信息,判断为密封胶老化开裂导致雨水渗漏。

  

  采集密封胶粉化信息

  

  采集密封胶开裂信息

  解决方案:

  1、构建该三维模型,结合无人机和高倍镜采集的区域漏水信息,在模型上标注详细点位;

  2、密封胶开裂处较多,同时存在粉化失效,对酒店漏水区域密封胶进行全面更换。

  

  在模型标注漏水点位置

  (为保护用户隐私,此处为测试模型)

  小结

  我们通过数十个渗漏维修项目总结得出,漏水修复并不复杂,找出渗漏原因才是解决幕墙漏水的关键,切忌“病急乱投医”,选择可靠的维保单位,能让您的建筑免受幕墙问题困扰,我们将继续并一直保持专业严谨的态度,为企业提供专业的幕墙维修服务。

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