商业地产 被地域割裂的两个世界

当下正是房地产投资市场转型的时刻，“房住不炒”、信贷紧缩的大环境，内资企业竞争力受到暂时的削弱，选择出售存量资产，导致中短期内物业报价降低，与此同时，外资投资者加大对中国的投资。近几年，中国商业地产投资市场变得越来越活跃，这已经成为房地产交易圈的共识。据预测，未来十年活跃度将不断增加。

从近三年的大宗交易投资案例来看，一二线城市商业地产市场存在明显差异，可以说已经被地域割裂成两个世界。

一线城市持续火热，市场以办公为主

2018年上海大宗房地产投资市场持续火热，交易总额连续三年超过千亿交易规模，预计2019年上海大宗交易市场千亿格局还在继续。对于活跃买家来说，不论从交易面积还是交易金额来看，上海均是活跃买家投资热点城市，如凯德集团先后在上海投资上海五角场国正中心、上海浦发大厦、北外滩星港中心，基汇资本先后在上海投资凌空SOHO、上海MixC万象城四栋超甲级写字楼，黑石先后在上海购入怡丰城、长泰广场等物业等。

与酒店、商业等资产相比，写字楼由于产品较为标准化，且能产生稳定的现金流，投资回报较大等原因，写字楼物业仍是首选的投资物业类型。

活跃买家近三年投资物业类型统计，写字楼交易占比43%，商业、大宗混合用途项目和物流资产的投资份额逐步加大。商业市场保持活跃，2018年大宗交易中商业交易占比35%。

二线城市商业更受青睐，但有两个市场不容忽视

从上榜的为数不多的案例来看，二线城市商业、综合体等更受青睐，占比超7成。

毋庸置疑，二线城市商业氛围离一线城市仍有一定差距，因此，这也为商业资产的升值留足了空间。从前些年的逃离北上广，到近两年的返乡潮，都对二线城市是重大利好。这部分高精尖人才的回归也为二线城市的商业地产创造了有利的增长条件。更多实事证明，二线城市商业地产已经成为扛起行业发展的主力军。

其中，有两个市场非常值得关注：

（1）物流资产包未来十年是重要投资机会之一

随着电商的持续升温，物流仓储在中国经历了蓬勃发展，而未来十年这仍然是机构投资者重要的投资机会之一。

（2）停车位作为资产洼地，投资关注度提升

停车位作为另类资产，近年来多种因素推动停车位投资热度提升。

中国大的环境从增量市场逐渐转入存量市场，住宅如此，商业地产更是如此。国内商业地产迎来巨大的投资机遇期，大量存量资产拥有着巨大的价值，如何把握机会，并找到适合自身的资产类型和有效策略是未来的核心。