光大证券：核心一二线租金稳中向好 三因素利存量公允重估

来源：金融界网站

存量物业系列报告回顾

我们在《存量物业市场动态跟踪报告（1）、（2）》中提出2019年持续关注存量物业的三大理由：1）人民币汇率坚挺，外资加大国内存量物业收购力度；2）国内宏观流动性宽松降低利率水平，利于存量物业公允价值重估；3）经营性存量物业的房产税历年均正常征收，规避不确定性和估值压制。

2018全年来看，全国核心一二线城市存量物业租金稳中向好

写字楼市场：平均租金多数实现上涨，北京、广州涨幅均超过10％，深圳、上海写字楼租金涨幅分别为1％、0.3％。，成都、武汉、杭州、苏州写字楼平均租金分别上涨4.1％、2.3％、2.1％、2.1％，重庆、西安租金下降，但入驻率大幅提升。零售物业市场：租金平稳向好，广州涨幅最大，超过6％，南京、武汉、北京涨幅在3-4％的水平，除重庆微幅下跌外，其他城市均实现温和平稳上涨。

2018年分季度来看，改善趋势明显

写字楼市场：Q2-Q4，广州、深圳实现租金环比涨幅扩大，北京、成都租金环比涨幅收窄，上海全年租金保持平稳，南京、重庆则租金分季度环比下降。除个别季度外，样本城市写字楼空置率保持持下降趋势。零售物业市场：首层租金环比变化呈逐级改善趋势，平均环比增加值从二季度-0。 65％提升至四季度0.8％。从入驻率变化来看，天津、南京、成都等二线城市表现较好。

存量物业丰富的上市公司数据表现靓丽

排除新开业面积的影响，选取2016年已开业且2017-2018年持续在营业的出租物业作为样本。新城控股：同口径租管费同比上涨29％；金融街：持有存量物业中多数租金上涨，最高涨幅43％；陆家嘴：写字楼和商铺物业租金分别上涨3.93％和9.61％；华润置地：同口径比较89％存量物业租金上涨，最高涨幅66％。

投资建议：建议2019年持续关注存量物业资源丰富房企的价值表现

人民币汇率坚挺吸引外资增持，宏观流动性边际宽松降低利率水平，存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制，综合以上三大理由，我们持续建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估。A股建议关注万科A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街；H股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。

风险分析

国内经济持续疲软有导致持有物业出租率及租金不及预期的可能；美联储加息不确定有导致折现率变化的可能。