荣盛发展降低增速,但融资和拿地却要加码

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  记者 | 吴波

  2018年是房企跨越千亿阵营最为集中的一年。这一年,千亿房企由2016年12家、2017年17家,扩充至30家。荣盛发展(002146.SZ)也在这一年跻身千亿房企之列。

  冲破千亿之后,多家房企均调低2019年的预期增速,荣盛也不例外。但规模之外的拿地、融资等指标,仍然显示出这家公司的进取。

  4月3日,荣盛发展发布2018年年度报告,期内荣盛发展的规模、营收和利润均录得上涨,实现全年完成签约金额1015.63亿元,回款额815亿元;营业收入563.68亿元,同比增长45.64%;营业利润110.69亿元,同比增长42.51%;实现归属于母公司所有者净利润75.65亿元,同比增长31.31%。

  曾被称为“河北地王”的荣盛发展,凭借京津冀一体化的红利,在地产规模赛道崭露头角。譬如,2016年,荣盛发展的合同销售额为512.24亿元,其中来自河北区域的房地产销售收入占比41.45%。

  最近两年,这家公司受限于环京区域的限购政策,开始走出河北。2018年,荣盛发展房地产开发业务已伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、 安徽、湖南、陕西、四川、广东、天津、重庆等13个省。

  在荣盛发展2018年营业收入构成中,河北的收入依然占大头,江苏、山东也开始成为重要支撑,三省占比分别为38.78%、24.95%、10.17%。

  另外在荣盛发展2018年营收构成中,业务贡献指标也值得。

  2015年以来,荣盛发展开始转型,由单一传统房地产开发企业逐渐转型为 “3+X” 新型产业格局。康旅、产业园是荣盛发展近几年大力拓展的两个业务板块。但房地产开发依然是荣盛发展收入构成最重要一支力量,其中房地产开发收入 499.6亿元,占营业收入比重为 88.63%。

  2017年,是荣盛发展大力拓展康旅产业一年。这一年荣盛康旅获取22个康旅项目,全年实现签约47.61亿元,回款37.71亿元,营业收入31.32亿元;2018年,荣盛康旅还走出国门,在捷克共和国南摩拉维亚州、奥地利共和国进行大健康产业布局。但相比2017年,项目获取明显降速,新获取项目13个;全年实现营业收入36.01亿元,占营业收入比重仅为6.3%。

  荣盛发展对产业园区也抱有厚望。报告期内,荣盛兴城在河南新乡、河北衡水、湖北襄阳落子。凭借3个项目获取45.88平方公里产业园区面积。过去一年,荣盛兴城对于营收的贡献率不高,甚至低于荣盛康旅,为33.59亿,占总营收5.96%。但这一板块净利率高,报告期内,实现净利润8.12亿元,占总净利率的10.7%。

  根据财报,荣盛兴城的主要收入来自一级土地整理、 基建及规划咨询,过去一年通过这部分实现回款33.6亿元。

  2018年,荣盛发展资产负债率几无变化,由2017年84.68%小幅降至84.05%。

  报告期内,得到优化的财务数据是经营活动产生的现金流量净额,由2017年的22.74亿元增加至175.12亿元。而2017年,这一数字是荣盛发展持续8年呈现负数后的首次回正。

  根据财报,荣盛现金流状况改善得益于2018年自身造血和外部输血——销售回款和融资。报告期内,荣盛发展实现销售回款815亿元,占签约额的80.25%,新增融资额449.93亿元。

  销售回款的重要性不言而喻。荣盛发展在2019年降低了规模发展的预期增速,在实现千亿销售额后,将销售目标定位1120亿元。但对于销售资金的回笼未减反升,其销售回款目标为920亿元,占销售目标的82%。

  融资也成为荣盛发展回正现金流重要一环,新的一年,这家公司还在谋求更大规模的“输血”,计划新增信贷融资611.43亿元。

  增加资金储备背后,是荣盛发展对于扩充土地储备的渴求。

  2018年,荣盛发展通过股权收购、招拍挂、旧村改造等多种方式,先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地89余宗,规划建筑面积760.53万平方米。截至2018年期末,荣盛发展土地储备建筑面积为3613.54万平方米。而2019年,荣盛的计划是新获取建筑面积翻番至1672.51万平米。

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