“金三月”以91%高去化率收官！西安楼市4月怎么走？

上上周西安楼市12盘齐开，前期供应开始补给市场，上周（3月25日-3月31日），又继续开盘10个项目（蓝光公园华府高层、洋房分别进行了开盘），入市套数多达2234套，开盘当天售出2034套，去化率高达91%，较上上周上涨了11%！

△开盘简报

刚刚过去的“金三月”成色十足，市场回暖迹象明显，不用摇号的楼盘先后加入摇号队列，月度去化率止跌反弹，市场中实现高去化的项目层出不穷，这一周开盘又以九成的高去化为阳春三月画上了圆满句号。

壹丨高质楼盘密集涌入

上周开盘的项目均位于限购区，其中6盘登记人数超过房源数，采取摇号开盘，除了龙湖景粼天序在开盘当日剩余12套房源外，其余5个需要摇号的项目均实现了100%去化；而平销项目中，公园壹号、君合天玺、阳光城丽兹PLUS三盘去化率超过95%。

蓝光公园华府洋房去化率最低，96套房源仅售出10套；湾流146套房源售出73套，去化率仅为50%，其中高层成交65套，洋房仅售出8套。

△蓝光公园华府

显然目前限购区楼盘仍存在去化悬殊的差距，市场中依然两极分化。那一定会有朋友说，上周整体去化率也大幅攀升了啊！没错，但S姐说过目前销售比较好的楼盘不是稀缺地段稀缺房源就是高性价比，而上周恰巧这两类楼盘在了同期入市，取得不俗成绩。

航天城板块的康桥悦蓉园延续“逢开必清”的优良传统，上周加推一栋高层，共计264套房源，12961元/平米的均价和去年价格基本持平，结果有1059组购房者登记摇号，刚需家庭中签率不足四成、普通家庭不足两成，最终这264套房源被一抢而空。

曲江二期的大华公园世家热度更高，所推产品及售价与康桥悦蓉园类似，1657组家庭摇261套房源，摇号房源比高达6:1，刚需家庭中签率仅两成，近1400名购房者再度陪跑。

康桥悦蓉园接连的畅销与航天城板块稀缺的供应紧密相关，当然产品过硬和价格稳定也是立足之本；大华公园世家则是依靠其较高的性价比，在曲江二期新房价格至少一万四五的均价下，12600元/平的精装价格，可以说卖一批少一批了。

△大华公园世家加推的3#楼

沣东由于它超前的规划定位一直吸引着投资客的目光，在高新软件新城曝出天价地块的消息后，周边的区域价值预期被再度拉高。而与之较近的君合天玺、绿地新里城三期（兰亭公馆）目前售价在一万二左右，甚至不及软件新城地王破一万三的楼面价，这个价格一是比较适合在高新工作的年轻人，二是吸引一部分有闲钱但投资渠道受限的投资者。

贰丨三月楼市回暖明显

“金三银四”历来是房地产行业的销售旺季，由于春节的影响，楼市供应量历年在1-2月都是低谷期，被挤压的购房需求将在供应好转的三月、四月逐步释放，从西安楼市的各项数据来看，2019年3月的确迎来了“小高潮”。

△摇号占比走势

3月在西安、沣东、长安上线登记的楼盘共38个，其中核验人数大于房源人数的项目多达20个，摇号楼盘占比达52.6%，而且其中有部分项目有意控制核验人数，否则这个占比可能更低。

52%的摇号占比创下2018年11月以来的新高，市场中过半楼盘皆需摇号，当月涌现出紫薇花园洲、万科真爱公园华府、康桥悦蓉园、绿地新里城三期等“千人摇”项目，此前无需摇号的碧桂园锦唐、恒大悦龙台、南飞鸿十年城等先后加入摇号队列。

△刚需、普通家庭中签率走势

中签率方面也反映了市场热度，3月刚需家庭中签率为60%，普通家庭35%，虽较2月有明显回升，但2月摇号项目仅有两个，并不能代表市场全貌。

从图中可以清晰的看出，与2018年10月-2019年1月相比，3月西安楼市的中签率明显下降，2019年1月刚需家庭中签率超过八成，普通家庭超过五成，买房子相对容易。

而到了3月，购房热情高涨，登记人数激增。市场供应不平衡的矛盾再次暴露，全月近一万五千名购房者参与登记，说明现阶段市场需求仍然强劲。

△开盘去化率走势

月度去化率在连跌五个月后，出现止跌反弹的现象。3月，西安共7383套房源入市，开盘当日售出5833套，整体去化率为79%，是从去年9月后的最高值，当然和去年同期比较还是低了8个百分点。

叁丨供应价格双稳定才保四月楼市

△上周取证商品房项目

上周，取证商品住宅项目1867套，供应面积18.37万方，比去年同期供应降幅仍在40%以上，而现在去化和摇号比例都不及去年，这一方面说明今年市场比去年稳定很多，另一方面也说明解决供应的短缺仍是稳定市场的前提。

△2018年以来月度供应情况

2018年四季度，随着市场供应的补给，市场热度逐步降低，摇号占比、中签率、去化率均能印证。而2019年一季度商品住宅供应209万方，较2018年四季度下滑了128%，楼市热度随之回升。单看2019年3月，西安商品住宅供应98万方，虽较1月、2月有明显上涨，但仍与2018年9月-12月有明显差距。

显然商品住宅的供应量决定着楼市热度能否持续，通常4月的供应量都会好于三月，只要供应量有效补给，市场中“千人摇”的热盘必然减少，市场也将以稳为主。当然这一切的前提在于房价稳定，如果总动不动冒出三万的楼盘，市场预期怎么都会被抬高。