牺牲利润补土储 开发商再掀抢地潮

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  (图片来源:全景视觉)

  经济观察报 记者 谢敏敏 “压力很大,更加焦虑了,每天都在加班。”对于近期的工作和生活状态,一家top10房企投拓中心投资总监王峰如是告诉经济观察报记者。

  他的压力和焦虑来自于公司施加的投资指标,也来自于近期竞争异常激烈的土地市场。2月以来,南京、杭州、合肥、苏州等热点二线城市的土地市场格外火爆,合肥和南京单日土地出让揽金均超过120亿元;苏州土拍日入金超过百亿元;杭州土地市场一天吸金达73亿元,一扫2018年下半年土地市场流拍阴霾。

  一些三四线城市的土地市场也迎来了久违的热潮。3月7日,浙江县级市江山市一宗地块开拍,经过219轮激烈竞价,最终以8412元/平方米的楼面价创下历史新高,溢价率达到51.3%;3月11日,融创摘得安徽阜阳市经开区一商住用地,总价约7.08亿元,溢价率31.2%,成交楼面价为4920.49元/平方米,成为阜阳单价地王。

  王峰所负责的区域,在这一波拿地潮中也收获了一块浙江省的土地,这块地理位置较为偏远的土地,也吸引了两家开发商竞拍:“有明显感觉到竞争,以前可能真就是无人问津的土地。”

  但在热点城市,王峰的公司在近期土地市场中几乎一无所获:“反正这么多块地,我们去拍,基本上没有拍到的,毕竟也不是每一块地我们都很激进,能不计成本地拿下。”

  世茂地产副主席许世坛开玩笑称,如今的土拍已经是一项体力活:“南通海门的一块土地,拍了六个小时。不过,世茂一个小时就结束竞拍了,因为一个小时后的价格已经超出了我们的授权价。”

  让利抢地

  近期,主要城市土地市场的溢价率不断走高。中指院数据显示,一季度300个城市住宅用地成交楼面价均价为4179元/平方米,同比上涨4.9%,较去年四季度上涨17%,平均溢价率为14.6%,较去年四季度上涨8.1个百分点。

  在楼市限价等调控措施并未明显放松的背景下,现阶段高溢价拿地,意味着未来将牺牲一部分利润,也考验着房企操盘能力。

  在3月26日的业绩会上,许世坛直言,最近市场有点让人看不太懂:“我们监控了几十块土地,很多土地已经是地王价,甚至超过去年、前年的最高值。去年10月份开始很多土地的地价都有10%甚至20%的下滑,但这个月已经全部涨回去了。”

  许世坛也承认3月以来土地市场竞争的激烈程度:“我记得我们在市场最热的时候,投100块地可能只能拿到10到15块,今天可能连10块都拿不到。”

  之所以难以拿到地,在于世茂对利润的要求:“目前很多地测算下来是负利润。我们拍地,希望毛利至少有25%,净利有8到10个点。今天拍地的南充,一个中西部四线城市,我们测算下来利润是负三个点,已经很疯狂了。”

  许世坛口中的四川南充土拍是3月26日的一场拍卖会,吸引了碧桂园、融创、红星美凯龙、中梁、金科等数十家房企参与,经过1个多小时争抢,阳光地产19.32亿元摘得3宗地块。

  刘鹏是一家刚上市的中小房企投拓总监,他同样十分关注近期的土地市场,他所在的公司前不久在合肥和杭州有收获,但均是合作拿地。

  刘鹏表示,最近的地价确实有点高,但也要分区域、分具体地块:“还有要看限价严格程度,不一定都亏本,有可能是微利,会有拿了地以后亏本的情况,每个地产公司都会有的。”

  为了拿地,不少房企下调拿地利润率红线。王峰和刘鹏均对经济观察报记者表示,他们内部今年降低了拿地标准,尤其是对项目净利润率的要求指标在调低。但他们拒绝透露具体下调的幅度。

  王峰透露,去年第四季度,其所供职的房企严控土地投资,一是要求少拿三四线城市土地,另外是少拿投资性土地。开发商控制土地投资的一个手段就是提高对项目净利润率的指标要求。

  春节之后,情况已经完全不同,“现在的核心就是要求拿地,提高货值。所以下调了项目利润率指标。”王峰表示。

  对于当前土地市场躁动,也有部分房企选择观望,杭州一家大型开发商今年报名了杭州几场大型土拍,但心态十分平和,最终颗粒无收。“现在土地的溢价率这么高,我们肯定不会去抢的,报名就是去现场看看。”该房企杭州公司一名中层说。

  赌后市

  许世坛承认,世茂拿地测算模型较为保守,对于当前地块的利润测算,主要以判断未来价格不上涨为基础的:“但是我相信同行的测算全部是赌价格上涨的。”

  刘鹏的公司就是其中之一,“地价确实高,现在的招拍挂市场还是要加预期的,因为住宅限价,测算的时候预期售价要加上去。”但刘鹏也表示,并不敢赌售价能涨太多。

  之所以敢于赌售价上涨,还在于政策和市场层面的松动带来的信心。王峰认为,这一轮土地热潮始于年后:“去年底资金紧张,年后资金宽裕很多,另外就是最近销售市场回暖了,大家都预计政策层面会放松,说白了就是赌后市的信心。”

  他还表示,今年一季度土地市场的特殊性还在于,是压抑之后的一次爆发:“去年下半年大家都不敢拿地,之前停滞了,现在就是加快速度追赶。好比你手上有100块钱,去年才花了10块钱,现在肯定要加快速度把剩下90块钱花掉。”

  对市场的判断不同,决定了房企在土地市场的投资策略。在3月29日的业绩会上,融创董事长孙宏斌表示,去年10月份之后土地市场产生变化,第四季度地价趋于合理,融创开始出手拿地,但一二线城市的拿地窗口期很短,短短几个月之后,窗口期已过:“现在开始,我们拿地又会非常小心了,因为现在很多城市土地市场快速转热,每块地都有很多人报名,溢价率也很高,但我们判断今年售价大幅提高的可能性很小,风险还是很大的。所以一定要谨慎。”

  但在孙宏斌说这段话的当天,融创还是参与了南京春节后的首场土拍,与其同场竞争的还有招商、平安、绿城、电建、金地、龙湖等几十家大型开发商。当天,南京7宗地块成交总价120.79亿元,融创看中的地块被成都新希望以53.2亿元竞得。

  3月21日,融创还参与了合肥的一场大型土拍,当日合肥6地收金124亿,融创以总价24.04亿元摘得滨湖区一幅土地,折合楼面价17013元/平米,溢价率高达132.65%。

  另一方面,房企在土地市场冲刺背后,是土地储备补仓的需要。王峰透露,他所在的公司今年第一季度的拿地指标高于去年同期:“一个很重要的原因,是出于公司规模增长迫切的需要,很多公司现在补货的压力特别大。”

  “3月份拿地增加,是希望一部分能形成今年的供货,在预售条件宽松的地方,现在拿的地是可以实现今年供货的。”王峰说。

  刘鹏所在的房企刚上市不久,本身规模较小,对于规模的诉求更为强烈。刘鹏透露,公司今年投资指标翻倍,也促使其投资频次大为增加:“所有想发展的房企都要拿地,我们现在全国的地都在看。即便地亏本了,也要卖,先跑现金流吧。”

  在3月20日的小范围媒体沟通会上,绿城中国行政总裁张亚东表示,现在绿城最痛苦的就是手上没货、仓里没粮:“一季度很痛苦,简单说就没货,没货卖就没营销、没回款。”他透露,今年杭州的每场土地竞拍,绿城都积极参与,非常希望补仓,但诸多土地地价还是过高,由于算不过账都放弃了。

  在张亚东抱怨绿城手中无货的时候,绿城参加了杭州未来科技城的一幅地块拍卖。当天中午,张亚东还在询问身边的同事:“未来科技城的地拿到了吗?”最终得到了否定的答案。

  3月29日,杭州一口气拍出5宗地块,单日土地收入达到73亿元,时隔大半年之后,绿城终于在大本营重获一块土地,但付出封顶价加需自持22%的代价。

  在开发商拿地热情下,今年杭州已经诞生了数幅封顶价配自持的土地。4月2日,苏州一幅溢价率36%的地块要求必须现房销售。“拿地的时候要考虑现金流、何时能供货,但是观察这几天拍出的地,大家好像都不怎么考虑这些因素了,还是考虑拿地为主、规模为主,补仓的意愿盖过了其它。”时刻关注土拍市场的王峰说。

  

  谢敏敏经济观察报记者

  不动产开发报道部记者
关注地产,常驻上海。

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