时隔2年二手房成交再破万套，楼市的底出现了？

近期，很多购房者应该注意到了，成都3月二手房成交了11892套。在近两年的月成交量中，是一个波峰。

图：近两年成都二手房量价数据走势 统计来源：成都市房管局

但从账面数据来看，2018年5月的成交量为13404套，却无人提及。我们不要忘记了，2018年5月发布了新一轮的限购政策，这与2017年3-4月的成交量相似。（这期间，二手房成交量统计端口关闭，从当年的市场热度判断，这里的数据或许才是最高点）

根据我对二手房成交数据的长期观察的经验，每到政策发布节点，二手房集中过户，成交量都会呈爆发式增长，这份数据不具有常规状态下的参考性。

如果抛开两个政策节点的过户数据，那么上一次二手房成交量破万应该要从2016年9月算起。如果有经历成都楼市这个阶段的购房者应该都还有印象，这是成都上一轮楼市阶段性的起点。

成都楼市回暖了吗？

判断市场是否回暖，二手房当然不能作为唯一参考标准，尤其是对于成都这样的非存量房市场。

从新房端口的成交数据来看，2019年3月份大成都网签成交新房约共计14104套，套数环比上涨了约45.8%。抛开2月节假日，其实今年3月的新房成交量，相较于完整的2018年11月-2019年2月是有少量下滑的。

图源：四川乐居

但是，现如今新房与二手房成交体系有一点不同。二手房市场供应充足，交易自由，新房市场得“看天吃饭”。

但是可以对比个别楼盘去年和今年的去化情况，我举几个案例：

去年 10 月底凯德世纪名邸放出320套房源，开盘均价 20000 元 /㎡，刚需中签率93%，但遭遇多人放弃，最终没有卖完。今年3月再次取证，均价不变，173套房源，刚需中签率40%，摇号即售罄。能感受到，购房者态度的明显转变。

另外，在总价400万级以上的高端楼盘，也有超预期的去化。

基于以上数据的增长，基本可以坐实成都购房者的购房热度是有所回升的。但我认为还不至于形成全面复苏的走势。我们不会刻意去制造这份恐慌，更应该理性来分析这些数据。

市场回暖的背后

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刚需人群在跑步进场

此前想住发文说明了二手房量涨的原因，主要有三点：

第一，新房供应相较2018年底有较大幅度的下滑；
第二，由于高价新盘的大量入市，刺激了部分需求提前入市；
第三，因为新房供应结构，导致刚需无力承受大户型、高总价的新盘，只能买二手房。

通过下面这张图，购房者能看出来目前的新房二手的买卖结构：

截止2019年3月，新房成交的户型套均为115㎡，二手房为90.51㎡。并且，这个差距有持续扩大的趋势。这就更加坐实了，目前买卖二手房的人群，基本为刚需群体。

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二手房量涨价跌

从文章开篇处的<二手房量价数据走势>图中，购房者应该可以看到，2018年5月后，成都二手房的成交价是在持续下降的。

尽管3月的二手房成交量巨大，但并没有逆转成交价下跌的趋势，原因是二手房供应量的持续增多，整体供大于求。

目前，链家展示的二手房挂牌套数已经超过8万套，并且每天都保持一定的增量。

最近，我也有打听了成都链家后台二手房存量数据，已经超过了10万套（有部分房源未做展示），这仅仅是链家的存量房源。

这还不是市场的所有的二手房供应数据。

我们再来看看诸葛找房聚合的全成都有效二手房源，约为142900套。

二手房量涨价跌的原因也很明确，如果说市场都惜售，那么需求升温，房价才可能会涨得比较快。但如今的二手房库存量还在不断增加，这种短周期的需求上涨，其实并不会那么快地作用到房价上。

“供需两旺”或是二手房未来常态

3-4月为传统的楼市“小阳春”，成交量的上涨并不让人意外。但我认为，成都这波二手房“小阳春”是由于成都新房市场供应结构的变化而形成的。

在需求端：

过去，成都年均20万套以上的新建商品住房成交，其中至少有50%的刚需产品。如今刚需产品在新房中的占比已经非常小，大量的刚需人群只能购买二手房。

另一方面，成都作为一个快速发展强二线城市，人口的持续流入，对住房的需求也是长期且持续的。如今，不到15000元/㎡的二手房成交均价，套均90㎡，套均总价不超过140万。相较于其它强二线城市，价格相对合理，人群支付力也还OK。

在供应端：

近期，我关注到个别机构统计出的数据，成都链家二手房挂牌量：18年5月3.8万套，2019年4月1日：8.05万套，新增112%！

也就是说，卖房和买房的需求都开始大量释放。“以旧换新，卖一买一”的改善人群在入市，也比不排除过去两年的投资客在大量“解套”。

但我们认为，目前成都房价并不会短期快速上涨。因为在成都楼市过去十年的三轮周期中，房价大幅上涨必定会受利好政策影响。而现在的成都楼市还处于限购政策的高压之下，投资需求无法大规模进场，房价没有大涨的前提。

但成交量的上涨，或多或少还是会影响到房东或购房者预期。而作为购房者往往会优先考虑一些优质社区，我们预计这部分楼盘在市场初期会有涨价的势头。