时隔2年二手房成交再破万套,楼市的底出现了?

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  近期,很多购房者应该注意到了,成都3月二手房成交了11892套。在近两年的月成交量中,是一个波峰。

  

  图:近两年成都二手房量价数据走势 统计来源:成都市房管局

  但从账面数据来看,2018年5月的成交量为13404套,却无人提及。我们不要忘记了,2018年5月发布了新一轮的限购政策,这与2017年3-4月的成交量相似。(这期间,二手房成交量统计端口关闭,从当年的市场热度判断,这里的数据或许才是最高点)

  根据我对二手房成交数据的长期观察的经验,每到政策发布节点,二手房集中过户,成交量都会呈爆发式增长,这份数据不具有常规状态下的参考性。

  

  如果抛开两个政策节点的过户数据,那么上一次二手房成交量破万应该要从2016年9月算起。如果有经历成都楼市这个阶段的购房者应该都还有印象,这是成都上一轮楼市阶段性的起点。

  成都楼市回暖了吗?

  判断市场是否回暖,二手房当然不能作为唯一参考标准,尤其是对于成都这样的非存量房市场。

  从新房端口的成交数据来看,2019年3月份大成都网签成交新房约共计14104套,套数环比上涨了约45.8%。抛开2月节假日,其实今年3月的新房成交量,相较于完整的2018年11月-2019年2月是有少量下滑的。

  

  图源:四川乐居

  但是,现如今新房与二手房成交体系有一点不同。二手房市场供应充足,交易自由,新房市场得“看天吃饭”。

  但是可以对比个别楼盘去年和今年的去化情况,我举几个案例:

  去年 10 月底凯德世纪名邸放出320套房源,开盘均价 20000 元 /㎡,刚需中签率93%,但遭遇多人放弃,最终没有卖完。今年3月再次取证,均价不变,173套房源,刚需中签率40%,摇号即售罄。能感受到,购房者态度的明显转变。

  另外,在总价400万级以上的高端楼盘,也有超预期的去化。

  基于以上数据的增长,基本可以坐实成都购房者的购房热度是有所回升的。但我认为还不至于形成全面复苏的走势。我们不会刻意去制造这份恐慌,更应该理性来分析这些数据。

  市场回暖的背后

  1

  刚需人群在跑步进场

  此前想住发文说明了二手房量涨的原因,主要有三点:

  

第一,新房供应相较2018年底有较大幅度的下滑;
第二,由于高价新盘的大量入市,刺激了部分需求提前入市;
第三,因为新房供应结构,导致刚需无力承受大户型、高总价的新盘,只能买二手房。

  通过下面这张图,购房者能看出来目前的新房二手的买卖结构:

  

  截止2019年3月,新房成交的户型套均为115㎡,二手房为90.51㎡。并且,这个差距有持续扩大的趋势。这就更加坐实了,目前买卖二手房的人群,基本为刚需群体。

  2

  二手房量涨价跌

  从文章开篇处的<二手房量价数据走势>图中,购房者应该可以看到,2018年5月后,成都二手房的成交价是在持续下降的。

  尽管3月的二手房成交量巨大,但并没有逆转成交价下跌的趋势,原因是二手房供应量的持续增多,整体供大于求。

  

  目前,链家展示的二手房挂牌套数已经超过8万套,并且每天都保持一定的增量。

  最近,我也有打听了成都链家后台二手房存量数据,已经超过了10万套(有部分房源未做展示),这仅仅是链家的存量房源。

  这还不是市场的所有的二手房供应数据。

  我们再来看看诸葛找房聚合的全成都有效二手房源,约为142900套。

  

  二手房量涨价跌的原因也很明确,如果说市场都惜售,那么需求升温,房价才可能会涨得比较快。但如今的二手房库存量还在不断增加,这种短周期的需求上涨,其实并不会那么快地作用到房价上。

  “供需两旺”或是二手房未来常态

  3-4月为传统的楼市“小阳春”,成交量的上涨并不让人意外。但我认为,成都这波二手房“小阳春”是由于成都新房市场供应结构的变化而形成的。

  在需求端:

  过去,成都年均20万套以上的新建商品住房成交,其中至少有50%的刚需产品。如今刚需产品在新房中的占比已经非常小,大量的刚需人群只能购买二手房。

  另一方面,成都作为一个快速发展强二线城市,人口的持续流入,对住房的需求也是长期且持续的。如今,不到15000元/㎡的二手房成交均价,套均90㎡,套均总价不超过140万。相较于其它强二线城市,价格相对合理,人群支付力也还OK。

  在供应端:

  近期,我关注到个别机构统计出的数据,成都链家二手房挂牌量:18年5月3.8万套,2019年4月1日:8.05万套,新增112%!

  也就是说,卖房和买房的需求都开始大量释放。“以旧换新,卖一买一”的改善人群在入市,也比不排除过去两年的投资客在大量“解套”。

  但我们认为,目前成都房价并不会短期快速上涨。因为在成都楼市过去十年的三轮周期中,房价大幅上涨必定会受利好政策影响。而现在的成都楼市还处于限购政策的高压之下,投资需求无法大规模进场,房价没有大涨的前提。

  但成交量的上涨,或多或少还是会影响到房东或购房者预期。而作为购房者往往会优先考虑一些优质社区,我们预计这部分楼盘在市场初期会有涨价的势头。

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