一天拍出三地王!“抢地大战”释放了楼市入场信号?

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  最近几天,在房地产市场里,最激动的还真不是抢房的中国大妈,而是在“抢地大战”中鏖战的各家房企。

  这土地市场也是奇怪,3月中旬之前,都还蛮淡静的,到了3月底,忽然就喧嚣了起来——

  合肥、天津、杭州、温州、广州……只要是块地,就会有一大群房企抢着接盘。

  买的人多了,土地价格水涨船高。就说昨天的无锡吧,三块土地,60多家房企在抢,然后,立马出了三个地王。

  这应该是最近十几天里,第八个出现地王的城市了。

  “面粉”被抢疯了,“面包”会怎样?

  局姐今天给你解析下,土地市场公开信息里,是否藏着楼市入场的信号?

  01

  其实,沿袭去年的冷淡,今年年初,土地市场是没啥人气的。

  中指院最近发布的报告里,对于1-3月的土地市场,有这么一张统计表:

  

  一二三线城市,出让金,楼面均价,溢价率,无一例外,都在下滑。

  然而如果把3月单独拿出来,数据就变成了这样:

  

  咦?数据忽然就转跌为涨了。

  如果我们更微观一点,可以看看这一块地:

  

合肥滨湖区BH2018-02地块:所在地合肥滨湖新区,滨湖区湖北路以东、扬子江路以南,住宅用地,地块总面积:70278.13㎡。

  

  3月21日,这个“网红地块”开拍,29家优质房企出动,最后被融创以总价24.04亿元斩获,折合楼面价17013元/平米,溢价率高达132.65%,创下近期的新纪录。

  同样是这一块地,去年曾2次流拍,上次流拍楼面价仅为6862元/㎡,不到这次的一半。唯一不一样的是,去年这块地要求配建租赁住房,而此次土拍则取消了这个条件限制。

  有一块宁波的土地更加夸张。

  3月28日,宁波市鄞州区YZ02-2-d4地块,经过261轮争夺,被绿城以楼面价18080元/平方米,溢价率37%,总价26.9亿元拿下。

  五个月前,这块地流拍,彼时,楼面地价不过13200元/平。

  事实上,3月,全国主要地级市共流拍33宗地块,流拍率仅为2.26%,流拍率已经处于近一年的较低水平。

  进入4月,房企囤“面粉”的热情有增无减。广州、杭州、苏州……凡有地块入市,必是一番腥风血雨。

  房企为什么忽然“开窍”了?

  02

  拿地的勇猛,首先透露出房企对后市的看好。

  根据观点发布的2019年1-3月中国房地产企业销售金额TOP100的数据,2019年截至3月24日,一线城市新房成交同比增长34%,二三线城市同比减少1.1%、3.4%。

  总体上看,一线城市新房成交累计同比在持续回暖,二三线城市跌幅也在收窄。

  换句话说,市场回暖了,房子好卖了,房企自然得加紧囤地,以期接下来继续卖个好价钱,于是,二线城市成了房企“抢地”主战场,楼面均价比去年同期,涨了甚至接近五成。

  与此同时,房企手上的银两也确实多了。

  2018年以来,央行先后五次降准,去年年末,房企融资的闸口终于逐渐放开,资金像潮水一样涌入。

  3月以来,房地产行业的日均融资规模超过百亿,除个别企业外,房企的融资成本基本降到10%以内,部分企业的资金成本甚至低至4%。

  也就是说,房企借钱买地,可能比你借钱买房还要便宜。房企正迎来近一年多来最好的融资环境——手头有足够的钱,后市的预期又这么好,此时不买买买,更待何时?

  房企啊,总是这么心急。

  03

  要说土地市场的火热对买房的影响,局姐的朋友小A有着切肤之痛。

  3月初,小A在成都金牛区看好了一套二手房,谈好了价钱正准备签约,旁边一块地拍出了楼面1.7万的天价。当晚,卖家要求加价5%。

  贵价地加持,卖家心态完全不一样了。

  很多sales也会用地价来反推未来房价。在广州金融城地块拍出新晋地王之后,局姐去金融城在售新盘的售楼部转悠,漂亮的售楼小姐也“适时”提醒过:

  “隔壁那块地拍到8.3万元的楼面地价,未来这里卖到十几万没有问题,我们才卖5万,买到就是赚到。”

  关键问题来了。

  地价涨了,房价就一定会涨吗?

  真不一定。

  地价仅仅是土地成本,房企盖房子,还有建安成本、人力成本、销售成本以及债务成本。在业内,按照行规估算,房价一般要达到地价的两倍。也就是说,如果楼面地价是5000/平,房价一般要卖到每平米1万元。

  但是,谁说买地盖房子就一定能赚钱的?

  房价归根结底是个市场行为,说到底,决定价格的,是供需,而不是成本。

  从过去几年的情况来看,被高价地“坑”的房企比比皆是。去年11月,厦门翔安金茂悦对外开售,特价房源单价仅为2.8万元/平方米。一年多前,这块地被金茂拿下时,楼面价高达2.94万元/平方米。

  楼价跌穿地价,多酸爽。

  这块地不是孤例。说到底,开发商也不是预言家,也有打掉牙往肚里咽的时候,和邻家大妈一样,偶尔会做出一些投资失利的傻事。

  04

  那么,土地和房价到底是什么关系呢?

  首先,是房价影响地价,而不是地价拉动房价。

  具体的解释,局姐已经在上面的篇幅说过了。

  其次,土地市场活跃,对平抑房价其实是有好处的。

  这又要说回到决定房价的最根本因素——供需关系。

  去年,因为房企缺钱加上对市场的悲观,全国土地流拍率一度达到25%以上,成交的土地变少,会直接影响未来楼市的供应量,供不应求,容易催生大的行情:房价上涨。

  反之,如果土地市场活跃,未来入市的新盘更多,将有利于供需平衡,平抑楼价。

  第三,地王会影响买卖双方的心理预期。

  尽管地价无法拉动房价,但高地价本身仍然会影响买卖双方对后市的预期。卖家看到附近拍出了地王,预期周边楼价未来看涨,自然会提价或者捂盘惜售;同理,买方买涨不买跌,一旦卖家心态变化,议价空间变小,一定会加快出手,上车为安。买方的加速成交又会反过来巩固双方对后市的预期。

  所以,可以看到,在前一次的大周期中,地王对房价上涨有着推波助澜的作用。

  但是,还是那句话,一切信心的持续,都要靠后续利好兑现来支撑。

  比如说,这块地拍出了,后续是否会有大的产业导入,基础教育是否会更完善,交通规划是否会落地,城市面貌是否会改善……这些因素,才是房价持续上涨的根本支撑。

  所以,最近土地市场开始活跃, 简单来说就是房企看好后市,相信未来还能卖个好价钱,于是地王频出,然而地价并不能决定房价,房企频繁拿地,只能通过影响供需关系间接影响房价。“抢地大战”并不能说明入市时机到了,想要出手,还是得持续关注成交量和挂牌价等关键指标。关于这个问题,下次局姐再单独讲讲。

  以上。

  -END-

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