无锡:久违的地王又回来了

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  不知不觉,后台已经累积不少了关于无锡楼市的问题。

  有鉴于问题不少,而精力实在有限,拖着拖着,无锡楼市在经历去年底短暂遇冷后,随着鼋头渚樱花的盛开,抽空的市场信心,仿佛一下子激活了。

  直到今天,无锡土拍结果,猝不及防,又在意料中,久违的地王,回来了。

  今日,无锡出让4块宅地,历时150分钟,近60家房企参与竞拍,最高溢价率达79.39%。

  虽然溢价率看起来,还不如前段时间的合肥滨湖的132.65%夸张,但是无锡这块地的身份,是地王。

  简短洁说,新吴区出地王,惠山出地王,滨湖虽看起来不是地王,不过已经触发了最高18000每平的限价,触发了摇号机制。

  无锡楼市,似乎要隐隐的有着一股躁动的情绪。

  

  其实三鱼昨天刚刚从无锡回来,而无锡楼市,也还是相对熟悉的,自己也是15年底到16年初,那波去太湖新城抄底的带队一员。

  为什么要从这件事说起?

  说实话,当初去抄底无锡楼市的情况,和现在炒房和炒股一样,外来客和本地人和开发商都是互道一声“SB”。

  我至今记得,带一堆朋友签完合同后,美女销冠悄声问我,“大哥,你确定无锡楼市能涨起来?”

  也无怪乎经验丰富的销冠这么想,就是经历了无锡楼市从11年开始的悲惨5年,那时开发商想就是,怎么尽快把捂了5年的烫手筹码,甩给外来的SB,吃尽苦头的本地人,准备看着外地人热闹。

  无锡虽然是个经济发达的新一线城市,但是人口规模和外来人口占比,体量还是在二线偏弱的。

  而2011年的无锡楼市住宅用地供应计划875公顷,更重要的2010无锡已不可考,而同期高两个能级上海供地规模也不过才1100公顷左右。

  毫无疑问,超体量的供应,无锡高品质安置房入市,加上无锡经济转型遇到的困局,而造成的人口吸引力的短暂下降,都在折叠着无锡楼市。

  这5年,无锡开发商们不是想着如何涨价,而是如何"活下去”,辛苦了。

  

  而信心倒也很简单,无锡转型遇难这几年,也是财政捉襟见肘的几年,很多市政工程都在拖着。对于现阶段必须采用土地财政进行滚动的城市开发和运营模式来说,怎么样才能回到一个良性循环轨道到上来,是个迫切问题。

  “货源归边”,原来是个股市术语,不过放在土地市场,也不为过,大概从11年开始,无锡土地出让,就进入了每年减半的节奏。

  这裤腰带,一勒就快5年了,直到16年的出让计划,商品房供应仅80公顷,而这不过相当一个中部四线城市正常供应。

  后来,同年9月的太湖新城地王激活无锡楼市的故事,我们都知道了。

  但自此之后,大概对11年的教育太深刻,无锡对土地市场的操盘,开始变得节制,而且充满节奏感。

  17年280公顷,18年280公顷,其中商品房约为200公顷,未来三年的滚动计划,大致也保持这个节奏。

  这样,就不会因为一味的缺钱而无节制的出让土地,开发上也能保持克制和节奏,开放商和市场的信心也能平稳,城市的运营和开发,重新进入良性生态。

  所以,无锡土地市场的结果,某种程度,也是这种生态和未来楼市的预期。

  至于无锡楼市的未来,倒也明了。

  对于一个身居长三角腹地,基础还不错的经济强市,无锡楼市的上限有多高,本质取决于无锡经济转型能走多远。

  但注定楼市护城河,很深,换句话说,这是一只,要和长三角一起长线成长的城市股票。

  而对于喜欢这样一座宜居且房价在长三角还不算贵的城市刚需,想要什么时候定居,都不算晚。

  如果,你对无锡确实感兴趣,三鱼写过一篇的关于无锡的10万+,有着关于无锡楼市个板块更细节分析,我这里做了缩减,分享给大家。

  

  无锡是座很神奇的城市。

  这个充满矛盾感的城市,有着少见的古老和后进交织的迷离感。

  论古老,3000年前泰伯就看中了这里,但自宋以后,无锡却一直是常州府下辖县而声名难显。

  最大转折来自一群民国时民族资本家的努力,将无锡一举升格为中国民族工业摇篮,并独立成市。

  这次分手至今深远影响着苏南格局,无锡立市不过百年,却总能占得先机。

  80年代闻名的苏南乡镇模式发端于这里,还有04年前江苏GDP领头羊的地位,

  发达的经济给了无锡相当的底气,江苏第一家LV入驻的是无锡八佰伴,无锡恒隆有着了江苏第一家苹果。

  所以复盘这一路,为什么总是无锡?

  民富加区位好。

  有着16.1万元的全国第四的人均GDP,区位上从苏锡常都市圈角度去看,就是苏南的地理中心,再配合无锡稀缺的GDP万亿俱乐部都在述说着这个城市的相当的能级。

  

  因为这样基本面下,只有同样能级的尺度城市下,无锡房价显得神奇的低。

  

  第一步都是取决于城市格局所在,无锡有梁溪,滨湖,新吴,锡山,惠山五区。

  

  

  梁溪,中心城区

  穿城而过的京杭运河远比太湖更早影响无锡格局,梁溪中心区那看似核桃形状的玲珑身板下至今还蕴含了巨大的板块能量。

  三阳广场的绝对C位,一二号线也在此交汇,意味着地铁规划也是梁溪为核心。

  而无锡最容易被忽略的价值却是锡师附小等这样百年名校教育资源,横向对比价格下的省内都堪称一流水平的教育资源。

  

  无锡,可能是学区房相对最幸福的城市,既然选择核心城区,索性就选最好的资源。

  滨湖,太湖新城

  环太湖城市中,无锡大概是向太湖发展态度最明确的,而这种态度极致体现就是太湖新城。

  当初人气不足的太湖新城在这两年,随着各种配套,还有太湖隧道在逐步完善而大有起色。

  

  虽然还是有待夯实,但这里已经是无锡房价的高峰,加上足够的土地储备,这里依然是无锡最值得期待的未来。

  苏南多点开花的均衡性天然给了无锡分散布局的基因。

  

  

  新吴,科技新城

  即原来的无锡新区,本就有着无锡最强大的外企产业集群和硕放航空枢纽,新的太科园的落位更是如虎添翼,所以房价也在黄金轴线外也有着相当的竞争力。

  锡山,锡东新城

  锡山则选择了无锡流量入口,无锡东站,围绕东站,一座座商品房拔地而起,承担无锡形象职能的锡东新城虽远离核心主城区仍有不俗的均价。

  惠山,惠山新城

  其实配套尚可的北面的惠山新城,算某种角度的洼地。

  无锡开始越来越重整合大市尤其和江阴的资源,在北向的整合上将有更多的赋能。

  至于外围不限购的市镇,则是本质上的刚需的外溢,逻辑上只存在能不能和合不合适的问题。

  

  所以一个多中心散开模式下城市,资源被最大程度的拉平,是有助于抑制房价的。

  

  但这并非全部

  无锡楼市最有意思地方在于,当年的以房补房政策下,供给了大量品质和地段都不错的拆迁房

  这种巨大市场外供给某种程度起到了抑制房价甚至房租的作用。

  但是低房价更多是一种还债,首先当初卖地过多造成巨大库存的消化。

  主要无锡还是缺点运气:

  那年,无锡押注一家企业叫尚德。

  后来,太湖蓝藻爆发,超市矿泉水一度断货。

  再来,不少银行为那年的钢贸做了担保。

  加上种种原因停滞的城建,产业升级压力,几乎一度停滞的经济,折射出来就是人口结构中外来人口比重依然不高,某种程度就是无锡楼市最大的隐忧。

  万幸无锡还是清醒的,推出各种落户和抢人政策,但是治标的根本一定是产业升级带来的人口吸引力。

  数据上看,17年无锡增速7.4%,基本可以看做企稳触底反弹了。刚发布的全国工商联民企500强报告,无锡以20位拿下江苏第一,

  2017年,无锡物联网营业收入2437亿元,接近江苏全省的1/2,全国的1/4,

  这座城市对高新技术产业迭代升级踏实和进取,而这样的位置,无论房价还是产业都要注定要接受长三角的赋能,一起成长。

  

  曾经社科院把无锡评为中国大陆最宜居城市,我想能有着这样城市基本面和山水生态和神奇的房价,应该也不多吧。

  而城市就像鞋子,生活惯了就像鞋穿久了,合不合适只有自己知道了。

  但这样一个真正自立生根奋斗的草根城市,无论面临多大困局,奋斗底色还在就是值得鼓励的。

  嗯,无锡是个好地方。

  【拓展阅读】:

  想查看原版无锡的全文,可点击:无锡,一个房价很神奇的城市

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