【公司】从规模跨越到强调平衡:融信沉淀核心能力,整装再出发

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2019年是融信中国(3301.HK)成立的第16年,这家还处于“青年”时期的地产公司,却已经成功踏入千亿俱乐部,成为地产界一颗不可忽视的新星。


3月22日,融信正式发布2018年年度报告。数据显示,融信2018年合约销售规模稳健增长,同比增长73%至1219亿元,完成年初设定的销售目标;盈利能力显著提升,归母核心净利润同比增长116%,达25亿元。



回想2015年,彼时的融信刚跨越百亿门槛,这也成为其跨越的起点,用三年时间实现了跨越式发展:2016年赴港上市,2017年完成全国化布局,如今则已实现千亿销售额,跻身全国房地产企业综合实力TOP21。


在大踏步前进的同时,融信没有忽略增长的质量,稳健在其发展中占据重要的地位。据披露,截至2018年末,融信净负债率较2017年末下降54个百分点至105%,扣除预收账款的资产负债率下降7个百分点至51%,降负债的成果显著。



“去年市场环境比较严峻,公司在各项调控政策下依然能保持盈利持续高速增长,杠杆明显改善,这归功于我们的高品质及全国化运营能力。”融信中国董事局主席欧宗洪表示,随着公司突破千亿规模,迈向高质量的稳健增长期,公司会继续严守财务纪律,审慎拿地,把握投资窗口,优化财务结构。


踏准周期


金华悦江府效果图


融信能在如此短时间内取得这样的成绩,前期果断精巧的布局为其筑起了“护城河”。


2003年,融信创立于福州,5年后挺进厦门。2013年,融信布局长三角地区,并进入了日后堪称其业绩引擎的杭州。


2016年初,随着融信登陆资本市场,将总部迁至上海,“以上海为中心,辐射全国一二线城市”的全国化布局也正式开启。2017年7月,融信通过与海亮集团强强联合,完成了版图拓展,用时仅一年。


正是在2015年~2017年间,融信抢在行业上行前,重仓布局长三角,以较低的土地价格获取了大量优质土储,成为实现千亿飞跃的“粮仓”。


这其中,杭州是不能忽视的根据地。入杭3年后的2016年,基于对当地市场发展前景的精准判断,融信积极拿地。事实上,彼时杭州土拍,融信每次都积极参与,曾一口气拿下8块土地,被誉为“最敢买”的房企。


此后的2年间,杭州房价、地价双双倍增,当初果敢入市的融信迎来了收获期。数据显示,杭州单城在2018年实现了403亿元的销售额,在全年销售数据中占比33%。


事实上,不只是杭州,2018年上海单城实现了219亿元的销售额,占比18%;福州单城实现119亿元,占比9.77%。


当前土地成本走高,房企土储决定了后续发展动能,融信前期充足的准备构成了其未来发展的底气。


截至2018年末,融信已覆盖全国39个城市,项目共154个,总土地储备面积约2542万平方米。这其中,融信土地储备80%的货值位于一线及强二线城市的黄金地段,该比重较上年提升约15个百分点。德银指出,融信未来将受惠于高能城市的销售恢复。


截至目前,融信战略布局全国8大核心城市群:海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。同时,其扎根一二线核心城市核心地段,实现“1+N”战略,即以原有入住城市为核心,拓展其周边具有明显外溢需求、净人口流入及新兴产业规划的卫星城市。


值得一提的是,融信在太原、郑州拥有一二级联动的潜在优质土地储备,未来有望成为其新粮仓。


上海易居房地产研究院总监严跃进指出:“从这几年的发展来看,融信在包括杭州在内的长三角城市群打了一场漂亮仗。周期启动之前积极拿地扩充土储,行业下行的时候放慢拿地节奏,把安全边际提高,做好了过冬的准备。融信对于周期的把握能力可见一斑。” 


品质突围


海宁澜庭效果图


除了“拿对地”建立的成本优势之外,融信始终坚持高品质也成为其得到市场认可、获得高溢价的关键因素。


关于杭州的购房群体,曾有业内人士这样评价:“更挑剔的购房者在杭州”。融信作为后来者,能在短短5年时间里,挤进杭州房企“第一阵营”,并实现从0到100亿元,再到如今单城逾400亿元的销售额,其产品品质已经得到了证明。


2018年,包括融信澜天、融信创世纪在内的多个项目更是出现了“开盘即售罄”的现象。克而瑞数据显示,2018年,融信在杭州权益销售金额位列第2位。


高品质自然带来高溢价。数据显示,融信2018年平均合约售价为21672元/平方米,稳中有升,在行业中处于领先地位。若扣除海亮项目的单价影响,平均合约售价为29558元/平方米,同比上升40%。


相关数据显示,融信以38.5%的溢价水平,位列2018年销售额前50房企的第一名。据披露,融信土储的平均土地成本为6356元/平方米,这为其日后的利润上升留下了充足的空间。


据融信年报,截至目前,融信已经确定了“世纪系”、“公馆系”、“澜系”及“府系”四大产品系,高端精品项目和灵活的营销策略,将助力融信进一步提升产品溢价能力和整体市场份额。


2018年,在“房住不炒”的政策原则下,持续推出调控政策以遏制楼市过热,全年累计各项调控政策达450次。经历了房地产调控密集的一年后,2018年房地产市场逐步趋稳,并回归“居住”属性,“品质”成为行业新时代下的主流。


在这样的发展趋势下,一直坚持高品质住房、聚焦中高端改善型住宅的融信,无疑将迎来更好的时代。


主动降杠杆


2018年,除了规模的跨越式发展之外,融信的另一项关键成就便是降杠杆。


2018年初,融信提出的降债计划后,便采取了多项措施降杠杆,如销售回款、结转利润;审慎拿地;引入战略投资者;与其他房企合作开发等。


为了实现降杠杆,融信中国执行董事曾飞燕称,融信“上下各个层面都在为此努力”。


融信中国首席营销官张文龙表示,2018年下半年以来融信适度调整了导向,更加注重利润和现金流,要实现“有回款的销售,有利润的增长”。年报数据显示,融信中国2018年销售回款率达80%。


同时,从拿地上看,追求稳健的融信,秉承谨慎的态度。2018年,融信新收购24个地块,权益建筑面积为195.55万平方米,比2017年的步伐已明显放缓。据披露,融信2019年拿地投资的预算是销售回款30%~50%的资金。


如今看来,各项措施效果显著。据年报披露,融信2018年总债务为625亿元,较2017年末下降10%;净债务为375亿元,较2017年末下降23%。 


同时,截至2018年底,融信净负债率为105%,较2017年末大幅下降54个百分点;扣除预收账款(合约负债)的资产负债率降低7个百分点至51%。


融信的现金流也得变得更加充足,流动性良好。截至2018年末,融信在手现金及银行余额共计250亿元,较上年稳健提升;现金短债比大于1倍。


事实上,随着当前规模登上新台阶,融信对扩张的诉求缩减,规模与质量的平衡成了其更高的追求。


曾飞燕披露,2019年融信的销售目标是1400亿元,目标增速仅16.7%。这远逊于2016年、2017年逾100%的涨幅,曾飞燕直言:“融信中国不刻意追求排名,更追求有质量的增长。”


很明显,相较于销售额目标,欧宗洪更在意的是融信的杠杆情况:“成本降下来,未来公司的快速发展才会更加安全,所以我们今年不会有过大的增长,基本与行业持平。”


据披露,融信的目标是2019年年底将短债控制在80亿元左右,净负债率降到70%~90%,3年内降到合理水平。欧宗洪认为“这样后续发展的安全系数会更高。”


做好规模、利润与杠杆之间的“平衡”,坚守稳中求进,将继续成为融信2019年的发展基调。


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