易小迪“割肉求生”,孙宏斌13.34亿元接手阳光100重庆70%股权

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  3月底的2018年融创中国业绩会上,有媒体问及“并购王” ——融创中国董事会主席孙宏斌下一个围猎的目标是谁,彼时孙宏斌显得得意且无辜,直言:“我不知道,都是他们找我的,不是我找他们的。”

  

  图片来源:图虫创意

  但其话锋一转,坦言“今年除了已经披露的泛海外,肯定还会有其他落地的成交案例”。

  4天后,猎物揭晓,这一次被融创“盯上”的是近年来命途多舛的阳光100。

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  耗资13.34亿

  4月2日早间,阳光100公告称,前一日,公司全资附属公司与融创西南、辽宁阳光一百、洋浦华电及重庆阳光100订立股权转让协议。据此,阳光100已同意向融创西南转让重庆阳光100的70%股权,代价为3.7亿元,并向其转让股东贷款9.64亿元,总金额为13.34亿元。

  交易前,阳光100、洋浦华电、辽阳阳光一百各持有目标公司86%、10%、4%的股权,交易完成后,后二者持股比例不变,融创西南将以70%的股权占比位列重庆阳光100的第一大股东,阳光100的持股比例减至16%。

  此外,根据股权转让协议,交割完成后,卖方阳光100应继续向标的公司重庆阳光100提供金额为2.93亿元的股东贷款。

  公告显示,重庆阳光100的主要资产为位于重庆市南岸区的两个物业开发项目,即重庆阳光100国际新城项目以及慈云寺老街项目,其中国际新城项目可开发为集住宅、商业、商场为一体的项目。根据两个物业开发项目相关的《重庆市国有土地使用权出让合同》,项目用地面积565577平方米,项目计容建筑面积约1188000平方米,其中已开发计容建筑面积约670000平方米,未开发计容建筑面积517309平方米。

  财务方面,2017年,重庆阳光100的税后净利润为-6.51亿元,2018年税后净利润为0.8亿元。

  阳光100在公告中透露,转让交割完成后,公司将透过公司全资附属公司及辽宁阳光一百间接持有重庆阳光100的20%公司股权,重庆阳光100将不再是公司的附属公司,且其财务业绩将不再并入公司账目。

  对于此次交易,阳光100在公告中表示,出售事项有利于加速本公司的战略转型升级和新业务发展,调整本公司的土地储备结构,增加公司现金流。同时,阳光100通过上述出售事项可获得现金流入约13.34亿元(可予调整),这将提升本集团的财务状况。

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  双赢的交易

  如果翻看3天前阳光100披露的2018年财报,或许不难理解这次出售行为的背后逻辑。

  财报显示,2018年公司合约销售金额为120.96亿元,较2017年度增加14%,平均合约销售单价上涨6.8%至12287元/平方米;2018年,公司收入增长10.2%至75.79亿元,毛利增加6.1%至15.91亿元,毛利率为21%。

  然而,由于应收账款和其他应收款项计提损失准备9.47亿元,2018年的年度净利润减少71.4%至2.43亿元。

  负债方面,截至2018年底,公司负债总额为518.43亿元,贷款和借款共计296.95亿元。由于银行借款保证金增加及土地款支持增加,阳光100现有现金及现金等价物仅为25.89亿元,较上年减少近一半,而其一年内应付账款高达39.59亿元,短期偿债压力可见一斑。

  

  过去一年来,除了继续饱受规模掉队、周转慢和负债高的质疑,此前坚持“小而美”的阳光100也遭遇了股市重挫。1月17日,同为港股上市的阳光100和佳源国际一同遭遇洗仓式暴跌,其中,阳光100(02608.HK,阳光100中国)盘中股价暴跌76%,当日最低价为0.86港元,一度成为仙股。此后,股价跌幅虽有所收窄,但仍高达64.59%,当日报收1.13港元。

  当日晚间,阳光100便立即发布公告回应称,集团运营正常,并在次日回购公司2975.4万股股份,约占总股本的1.1392%。虽然这一举动向市场表达了公司对股价的信心,暂时稳住了股价的走势。然而,经过一个周末之后,阳光100的股价表现再次急转直下,1月22日盘中急挫超过13%。截至4月2日,阳光100报收1.51港元,市值尚不足1月17日暴跌前的一半。

  作为曾与冯仑、潘石屹、王功权等携手掘金海南的“万通六君子”之一,万通解体后,阳光100董事会主席易小迪在SOHO中国董事长潘石屹的建议下北上京城,开发阳光100国际公寓,这是阳光100的处女作,也是易小迪曾经的成名作。

  也许是因为征战海南时曾体会过“死里逃生”,也许是因为易小迪生性中自带的理性与克制,2003年招拍挂制度推行后,阳光100的步伐显得谨慎而缓慢,并未像其他开发商一样加入“抢地”大军中。当地产行业坐上周期的车轮滚滚而来时,阳光100放弃了上车的门票,从而错失了高速扩张的机会。

  在30家房企已越过千亿门槛的2018年,易小迪给阳光100定下的销售目标是175亿元,最终完成120.96亿元,与目标尚有55亿元的差距。

  对于双方而言,这似乎是一场双赢的交易。债务高压下,阳光100出售项目有利于回笼资金,以解债务之渴;融创方面,西南战事吃紧,金科股权之争剧情一度反转,处于僵持阶段,拿下阳光100的项目无疑补充了融创在西南地区的土储。

  谈及此项交易,易居智库研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,对于阳光100来说,项目过于集中西南市场,这一布局实际上会带来很多问题,尤其是当前三大城市群的市场较热,这一布局就会造成一些投资机会的流失。对于此类企业来说,情感投资的色彩很重,换言之,不是简单的高周转开发企业,往往会在部分项目上投入精力较多,而对于更多城市的投资和选择,节奏把握不快也不果敢。因此在融资等方面节奏较慢,这都会影响此类企业的业绩。

  对于融创来说,收并购是其强项,通过收购此类项目,其可以获得较好的投资机会。当前此类买卖,或也为后续合作形成较好的条件,未来不排除二者在此类区域有更多的项目合作和开发。

  对于阳光100和融创后续是否还有相关合作,《国际金融报》记者联系阳光100内部人员,其表示“不予置评”。

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