土拍回暖、地王再现,房企押注明年房价上涨?

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  有人说过,看楼市气氛有没有好转,就看房企愿不愿意拿地,地王多不多,土拍是否热情。

  在2016年,开发商为了一块地争的头破血流,不管背负多高的债务,也一定要把土地储备增厚,彼时的房地产市场,既有非同寻常的狂热,也充满了刀光剑影。

  时日不多,仅仅两年之后,这些拿着高价地的房企们,就面临着“入市即亏”的尴尬。

  何故?去年不少城市都执行严格的限价,你拿地成本两万,楼盘挂出去最多只能卖两万五,加上建安成本、营销费用,这些土地储备从香饽饽变成了烫手山芋,大家索性都不再拍地了,最终的结果是:2018年土地流拍宗数创历史记录。

  令人啧啧称奇的是,时针走到2019年后,土拍离奇回暖,地王再次出现。

  房产研究机构克而瑞近日发布报告称,土地溢价率方面,2018年底还处于历史低位9.4%,2月份就回升到了12.2%,苏州、福州等热点二线城市部分地块土拍溢价率都在30%以上,有的房企为了争当地王,不惜竞拍数十轮。另外,2月份的流拍率仅有1.66%,也较前两个月明显好转。

  这就有点让人看不懂了,限价的城市依然不少,新房均价下跌的城市也逐步增多,原来的高价地都还在手里捂着不敢入市,谁给了房企们勇气如此积极?难道不怕盲目拿地被套吗?

  答案只有一个:他们虽然怕拿地后亏损,但他们更怕房价接着涨,换句话说,房企是在押注明年房价会上涨。

  

  如果以过去十年的经验来看,房贷利率下降,融资环境宽松,各地放松落户购房的限制,基于这些条件看涨楼市,似乎显得合情合理,但这次,他们却打错了算盘。

  第一,深究起来,今年所谓的土拍回暖,只是集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市,完全没有2016-2017年那种全线火热的气氛出现,而郑州、西安、武汉、杭州等地,包括上文说的苏州、福州,目前依然在执行严格的限价,明年依然无利可图。

  第二,从典型一二线城市高溢价地块占比来看,只占总量的10%左右,71%的土地都是零溢价成交,这种水平的土拍成交情况,怎能称得上“回暖”二字?

  第三,稳房价、稳预期,已经成为市场的主流看法,2020年的房价大概率会走稳,如果只关注土地市场的“暖阳”,却忽视了销售额、拿地面积、新开工面积大幅下降的“寒风”,无疑会陷入以偏概全的误区。

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