保亿湖山鹿鸣：套内100平米的小别墅，是个什么样子？

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关于湖山鹿鸣，先从鹿角这个地方说起。

因为最近鹿角这一带，在售的楼盘比较多，后台问这个版块的同学也比较多。

所以，先说点关于鹿角的个人看法，仅供参考。

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重庆主城南拓，主要就是两条线路：

一条是沿着江，往鱼洞走，今天的巴滨路版块、龙州湾板块，都在这条线路上。

一条是翻过山，往茶园鹿角界石三个版块走，也就是所谓的江南新城。

很多东西，都是由地理因素决定的。四大古文明，主体民族留存至今的只有我们，未见得是我们的祖辈，比其它古文明的主体民族聪明多少，而是因为青藏高原和帕米尔高原，帮我们隔离了很多危险，从地形上华夏大地只有两个口子，一个在阴山和太行山之间，一个在燕山靠渤海湾之间，口子的数量不多、尺寸也不大，所以相对比较安全。不过相对安全并不代表万无一失：前者让蒙古骑兵冲开了，后者让满洲骑兵冲开了，这也是历史上仅有的两次，汉民族政权完全彻底的被少数民族端掉。所以从地理的角度看，很多看起来的偶然，都不是偶然。

城市拓展也一样。如果一个人面前有一个立体的主城沙盘，他应该就能很轻松的理解60%的城市发展规划，剩下那40%里面，也许有20%是由于他意识不没到，另外20%是规划者心血来潮在胡搞，但无论是对于开发商还是投资者来说，能够摸到城市发展六七成的脉，差不多也就够了。所以我一直觉得，每一家大点的开发商，办公室都应该有一个主城沙盘，即使只是拿来培训新员工，也可以值回票价，对于一个刚入行的新人来说，听前辈对着沙盘讲一遍城市，就可以积累到一些最有价值的基本功，比参加十次团建都更有用。但可惜的是，我并没有在任何一家开发商的办公室，见过这个东西。

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扯远了，说回江南新城。

在江南新城茶园鹿角界石这三个版块里，目前界石排第三、应该是没什么争议，但茶园和鹿角之间，彼此却可能不太服气。

茶园方面认为，我是属于南岸，而鹿角属于巴南，所以在出身上，自己就要高级那么一点点，再加上自己开发启动时间早，居住条件比较成熟，又应该再高级那么一点点，于是在江南新城这个队伍里，自我感觉比较牛逼。

而鹿角方面则认为，正是因为开发启动时间比较晚，所以鹿角的总体规划起点比较高，地块容积率低、公园多；各种配套起点也比较高，比如商业，茶园搞了这么多年，一直档次没上去、星巴克都是最近才搞进来一家，而鹿角奥特莱斯已经快开业了，未来协信还有几万平米商业；在住宅方面，别墅洋房多房子档次比较高、业主的收入水平也比较高……凭借这几个"高"，自己才是江南新城的门脸，至于什么南岸巴南，不过就是隔一条路的事，大家没必要分得那么清楚，完全可以马虎一点。

这两个板块，究竟哪一个好，我也不太好下结论，作为一个评论者，有时候处境就像是夹在婆媳中间的那个男人，说什么都不对，嘴巴一张开就是原罪，但这两个板块各自的特质，大概就是这么回事，关注江南新城的朋友，选择的时候，可以根据自己的需要对号入座。

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不过关于鹿角还有一点值得一提，那就是交通。鹿角隧道通车以后，从鹿角开车到南岸和九龙坡，要比现在方便得多，通过沿途的匝道，到渝中和北区，也会多一些出行线路选择，这对于鹿角来说应该是个利好。

至于鹿角很多项目都在热炒的东站，我个人倒是没什么感觉，除了度假房以外，我不觉得旁边两三公里之外有个高铁站，对于一个楼盘来说是一件多牛逼的事——即使是未来高铁路网进一步发达，即使是越来越多的人差旅出行愿意选择高铁。

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来看湖山鹿鸣这个项目本身。

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项目占地137亩，总建筑面积15万平米，容积率1.72，总户数1400户，项目规模不算大，但容积率比较低。

整个项目的住宅，分成两种产品：一种是叠拼别墅，一种是小高层也就是开发商们所说的小洋楼，从产品业态和户型面积区间看，是比较典型的改善型项目。

今天主要聊聊它的叠拼，因为这个项目在产品上主要的特点，应该就是在它的叠拼户型上。

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它的叠拼别墅，多数是地面6层，全跃层户型。对于这种产品，有些人觉得它不配姓"别"，因为从地面数到屋顶，一个单元已经上中下有3户人了。

不过这种产品，也有它的优点。

一是它套均占地面积不大，所以价格往往会让人觉得比较亲切，不象那些独栋双拼，中个500万、都只够个首付款，有的连首付款都不够，一点都不亲民。

二是因为建筑楼层高了，按照设计规范的要求，楼间距也上去了，18米左右的楼间距，相比很多经济型联排10米左右的楼间距，尺度上没那么压抑。

三是项目交房入住以后，正常来讲，人气会比较合适。我有那么几个壕朋友，分别住在重庆价格最高、密度最低的那几个别墅区，这几个楼盘的地段环境，都没什么可挑剔的，但住的人确实少，因为房子总数本身就少，很多业主还不怎么来住，所以到晚上的时候，经常安静得让人有点发毛，如果有人送我一套、让我只能一个人住，有时晚上怕是真的睡不着。而这种叠拼组团，住户密度基本和传统的4+1、5+1洋房相当，也就是类似龙湖弗拉明戈那种，所以人气相对比较合适。不过话说回来，如果真是你一个人住个七八百平米的大独栋，晚上应该也有些妹子愿意来给你做个伴、帮你壮胆，毕竟很多女同学，还是很善良很有爱的，每当看到有人孤零零的住大独栋开兰博基尼，她们总是很不忍心。

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湖山鹿鸣的叠拼面积指标，控制得很小，套内面积101——105平米，目的明显是为了控制总价，因为单纯从面积上看，它比很多四房的洋房和板楼都要小，用现在流行的话来说，开发商想要做的，应该是一次降维打击，想要吸引原本打算买洋房和板楼的客户，再增加那么一点预算，来买它的别墅。

在目前市场上、我看过的叠拼产品里，它户型面积应该是最小的，虽然面积小，但由于有花园和挑空这些赠送面积的方式，整个户型的功能并不差。比如下面这张图里，是一个底楼的户型，套内面积只有102平米，整个户型主采光面宽7米3，能做成一个比较舒适的四房；二楼可以做成两个套房，以及大约40平米的主人区，端头户型还能有个百多平米的花园（中户花园要小一些），从空间尺度和户型功能上讲，明显比很多洋房和板楼的四房要强。（如图）

如果家里人特别多，还能做成五房（二楼动一下主卫的位置，可以改成三间卧室）。

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不过这个户型，我觉得更适合做成三房。如果家庭常住人口不多，把客餐厅附近那间房、改成一个边厅，搞个茶室或是书房琴房，这个边厅恰好又可以和客餐厅连成一片，使用舒适度和视觉上的阔绰感，瞬间就上去了。

其它户型就不一一讲了，因为格局和功能大同小异。

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用高业态小面积这种方式，在楼市上去搞降维打击的，其实并不少见：小别墅去和洋房抢市场、小洋房去和高层抢市场……，但过去有些项目，在降低门槛这件事上心思太重、控制面积的时候发力过猛，把应该有的舒适度，牺牲掉了很大一部分，在这方面，湖山鹿鸣至少没有做得太过分。

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如果是生活半径主要在南区、又或是能够接受鹿角这个版块的客户，我觉得湖山鹿鸣这个叠拼，还是可以关注一下，有几个原因：

其一，项目周边资源条件比较好，有湖、有山，这是目前改善型市场上，绝大多数板楼和洋房都没有的，有些别墅项目也没有，对于改善型客户来说，其实这些资源还是很有意义，推开窗子看看山，天气好的时候在水边走一走，这是改善型客户应该有的生活享受，毕竟花那么多钱，就是为了过得享受一点。

其二，至少从图纸和宣传资料看，项目的硬件配置水准不差，大堂和车库都做了精装修，建筑外立面如下图，我个人觉得相对于它的面积段和总价来说，还是交代得过去。

其三，就是前面所说的，面积不大，总价不高。

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关于湖山鹿鸣，我看到的不足，至少有两点：

其一，整个鹿角板块，除了最早进场的欧麓花园城以外，其它项目都处于修建过程，如果你开车在周围转一圈，很可能会觉得整个鹿角都是一个大工地，道路、公园、商业、住宅区……，都在修，所以从买入、到整个大社区建设成型、生活条件真正成熟，还需要一个周期，在时间方面，业主需要付出成本和代价。

其二，虽然鹿角隧道通车以后，项目到九龙坡南岸要比现在方便一些，但对于有些区域的客户来说，鹿角依然会是一个比较远的地方，如果你主要生活半径不在南区，无论是在看湖山鹿鸣的时候、又或是看鹿角板块其它项目的时候，都需要权衡这个距离带来的时间和精力成本，自己是不是真的能够接受。

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从总价上看，湖山鹿鸣这个叠拼，比鹿角板块的洋房和板楼，房价和日后的装修成本，都要高出一点，但对于预算不是太紧张的客户来说，这个产品还是可以考虑，因为实际上总房款高不了多少，摊到首付和月供里、增加的支出有限。

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前几天我们聊到过，随着地价的增高、以及城市中心可开发地块的变少，很多刚需客户、开始在更远的地方去买房安家，比如很多南岸和九龙坡的客户，开始到巴滨路这些地方去看房。其实在今天的楼市上，需要把注意力放得更远的，不止是首次置业者这种传统意义上的狭义刚需，很多改善型客户，也去到了蔡家、茶园、西永、鹿角……这些城市新兴板块，一是购房成本可控，而是在这些地方，大家能够得到更宽阔的道路、更多的公园、以及容积率更低的楼盘。但在享受这些好处的同时，大家也需要付出一些代价，比如等待板块成熟的时间、日常通勤的时间等等。

这些板块和楼盘并不完美，但在眼下这个时间点，对于很多客户来说，却是一种相对合理的选择。

很多时候，某个现实中的选择，并不是因为它让我们很神往、方方面面都让我们完全满意，而是因为综合来看，在某个时间点，它比较合理。

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保亿·湖山鹿鸣

套内约100㎡五房揽山小墅

臻美样板间即将倾城绽放|敬请期待

重庆·江南新城·怡林路