成交暴涨终结深圳楼市一大怪象,"小阳春"后该怎么置业?

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  安居客APP软件显示:由于近期楼市政策日趋宽松,深圳楼市成交量逐步恢复正常,目前二手房房价挂牌均价53953元,比上月反弹0.19%;新房三月成交均价54232元,比上月上涨0.22%。

  由此历时一年多的一、二手房价倒挂现象基本上消失,政府限价一手房导致的“日光盘”基本绝迹,去年一度时不时冒出的恐慌性购房情绪基本上得到平复。

  值得注意的是:近期一、二手房成交量都相对暴涨,3月新房成交近4000套,二手房成交超4500套,这都是二手房价格自2018年以来回调后,一、二手房价倒挂逐步缩小,甚至消失后的现象。不排除个别项目一、二手房仍有房价倒挂现象,但至少比2018年要健康了很多,成交量的增加释放了一定比例的购买需求。

  由此,市场上出现了一些新的变化:看房的人比去年多了,而真正出手买的人却少了!买二手房的多了,因为价格回调后,吸引力增大了。

  

  (源:视觉中国)

  回看2018年,在政府对新房的限价政策指导下,深圳一、二手房价格倒挂明显,二手房全市整体均价约55000元以上,而新房则在54000元左右甚至更低,部分楼盘甚至出现二手房价比新盘高2成甚至单价贵几万一平的奇葩案例。

  市场出现了投机性需求,买房出现了打新股一样的效应,几千人排长队买几百套房的现象时有发生。招商双玺项目的“5000万蹲”、华润城3期认筹冒雨排队三公里,即是佐证。

  

  (源:视觉中国)

  当一、二手房价倒挂现象消失后,二手房房价的松动会否施压一手房?

  这也许是2018年9月开始时市场的疑问。

  经过半年的时间检验,我们看到的只是日光盘绝迹、解筹率低于40%以下的项目,新房价格基本上没有受到冲击,成交量的变化与成交周期的拉长才是二手房价格下跌后产生的传导效应,与2018年的局部片区火爆形成鲜明对比。

  中原地产发布数据显示:2019年潜在入市项目数量大约119个,目前在售楼盘也超过100个,在售房源近3万套。可见2019年的市场不缺上车项目,市场缺的是好产品以及首付购房资本。

  市场同时也不乏热销项目,比如万科星城、勤诚达正大城、卓越中环、华润瑞府等优质项目,这些项目要么性价比高,要么拥有名校大盘,要么是市场稀缺性产品,给了市场更多的想象空间。伴随着贷款利率的频频下调:从上浮15%下降到上浮5%,楼市“小阳春”会否演变为“星火燎原”?

  关于对深圳市场的看法

  2019年的南山前海宝安沙井龙岗坪山光明区依然是2019年热点片区,主要逻辑是坪山、沙井、光明三个地区的房价洼地效应,必将受到刚需置业者的青睐。

  地铁线的施工进度以及大空港的规划进展一定会牵动刚需们的神经。而前海凭借其在大湾区规划纲要中的重要性,也将在2019年获得政策上更多的倾斜。

  2019年即将入市的新盘中,龙岗中心城、宝安中心区的新盘也将是一大亮点,刚需项目将为更多首次置业者提供上车的机会。

  关于2019年深圳楼市会否因为3月“小阳春”呈现星火燎原之势甚至大涨?

  房产大象的观点是:主要看政策走向,尤其是金融政策走向。比如目前M2会否提速?目前M2降速到8%左右,远远低于过去两位数的增长速度;会否出现银行实质性降准?前几天朋友圈谣传过4月1日降准;比如限购、限价、限贷会否松动。

  这些政策的调整真正制约着房价未来的走势,房产大象的判断侧重于市场的小幅上涨,全年不会超过20%。否则会导致新一轮调控政策的出台。

  今年一、二手房价倒挂消失后,恐慌性购房行为成为过去式,局部牛市消失,这给了我们更多精挑细选的时间与空间。

  在房价的涨跌上,市场有太多的分歧,但房产大象认为2019年的楼市虽难大涨,但上涨依然是大概率性事件,配置房产抵御通货膨胀、货币贬值依然是当下最好的方式。不同于以往的是,我们应该配置优质资产,比如学区房、地铁房、市场稀缺产品、核心地段房源,切记盲目跟风。

  随着一、二手房房价倒挂现象的消失,不排除未来新房与二手房价格差逐步拉开的可能,新房带动二手房更加活跃!

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