一季度房企业绩出炉,小阳春真相浮现

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  2019新年过后,楼市刮起一股“小阳春”的高潮,北京、上海、南京等地3月份上半月成交环比大幅上涨,地产销售的朋友圈又沸腾了,已经被“调控高压”和“持续下行”折磨到怀疑人生的市场,一夜之间奏响千树万树梨花开,市场一片欢欣雀跃。

  

  01

  一个刚刚在北京北苑买房子的朋友把小阳春的新闻截图发我,问我是不是房价现在就要开始上涨了,语气中饱含着期待。确实,谁不希望自己的房子刚买就涨,谁不希望能在房产市场抄底成功呢。

  但可惜事实并未如此,简单说,我们看到的市场小阳春,其实只是年前积压的一些签约需求年后的集中释放,同时开发商为了冲刺一季度业绩而进行了一系列促销活动,众多因素叠加在一起,造成2月份下旬炒起来的“小阳春”。

  此次小阳春最大的两个特点是:

  1、造成小阳春的因素是暂时性的,不论是需求的集中释放还是房企促销,都是暂时不可持续的,而一旦这样的因素消失,市场会快速预冷,甚至会受市场信心影响小幅回调。

  2、此次小阳春并没能重塑市场信心。虽然小阳春成交量大幅上涨,但是成交均价并无明显变化,而目前市场成交主要以刚需为主,而市场的主流需求依旧观望情绪浓厚,如果主流需求的信心没有建立,不能大量进入市场,市场只能有小涟漪而起不来大波浪。

  近期,克尔瑞地产研究及观点指数研究院先后公布3月份房企销售排名,在这个排名中,小阳春露出了真相。

  据观点数据显示,3月份房企销售额环比上涨的企业超90%,但更值得关注的是,仍有接近10%的房企并没有实现3月份的销售额环比上涨。2月份的工作日本来要比3月份少大概三分之一左右,所以只有3月份销售额环比上涨超过30%,单日成交额才和2月份相同,而10%的房企销售额不及2月份,表明单日成交环比下跌超30%,在小阳春这样的天时之下仍然下滑较大,谈市场回暖,尚为时过早。

  但更令我意想不到的是,这两份报告共同透露了两个更为重要市场趋势。

  02

  而据观点数据研究院统计数据,房企2019年目标增长幅度大幅下跌,“规模为王”的口号就这么轻易的被人们抛弃。

  2016年,恒大、万科、碧桂园携手跨入3000亿阵营,创造了中国房产市场新的历史,也使得房企发展进入新格局,彼时的中小房企内心深深的咯噔了一下,在开发市场逐渐饱和的现在,大型房企市占率不断提升,严重挤压了小房企的生活空间,中小房企危机四伏。

  2017年,碧桂园、恒大、万科又携手跨入5000亿阵营,中小房企彻底坐不住了,市场普遍认为“千亿”是未来活下去的最低门槛,甚至连一向以稳健和追求利润率为主的中海,也在2018年提出要大跨步追求规模的口号,中小房企“焦虑”了。

  于是,千亿口号如雨后春笋般,破土而出。连2017年销售额不足500亿的房企也纷纷冒险的提出千亿口号。据中指院发布的2018年房企销售排名,2018年销售额突破千亿的房企为31个,而2017年,只有16个。千亿扩张速度之快,令人咋舌。

  如果要用一句话来总结2017、2018年,那一定是:为规模而战。

  为了追求规模,房企纷纷加快拿地、开发、销售节奏,最终在政策宽松,房企激进的双重刺激下,市场躁动,购房热情爆发,与此同时,房价上涨一发不可收拾。

  但是到了2019年,政策收紧超预期,融资监管不断加强,房企被迫放弃追去高规模发展战略,据观点数据研究院统计数据,在近期公布2019年销售目标的30个典型房企中,增长目标在30%以上的房企仅有2个,而占比最高的增长幅度为20-25%。房企放弃冒进转而进行稳健发展的意图明显。

  失去了规模的拼抢,市场只有稳定一条路,在政策没有丝毫放松的情况下,稳定也似乎是未来唯一的一条政府允许的发展之路。稳定之下,谈何房价上涨,又谈何阳春?

  03

  小阳春虽然是白高兴一场,但好在局部热度开始显现。

  3月20日,南通土拍市场引起市场广泛关注,南通海门市CR19002号地块拍卖中,历时7个小时,共计382轮出价,终于被中南拿下,成交价格6.72亿,成交楼面价11272元/平方米,刷新了海门市土地楼面价记录,在2016年地王年之后,政策对于地王的压制不断加强,而此次新地王的出现会改变人们对于前期市场的判断,像这样一个现象的出现,必须同时具备几个因素:政府的默许、企业的信心、城市发展的前景。而这些,正是持续低迷市场最有效的强心剂。

  3月21日,合肥成功出让6宗地块,总价高达124.47亿元,而其中的滨湖区BH2018-02号地块,溢价率高达132.65%,创下了近期的新纪录。而当天的这6宗地块中,溢价率一改常态,最低溢价率63%,土地市场热情高涨。

  局部终究是局部,经历过2016-2018年大涨之后,全面大涨依然不可能,但经过2年的高压政策过后,蛰伏的需求开始伺机而动,市场机会仍然存在。

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