“棚户区”“城中村”改造涉及集体土地的须有征地批复

　　我国有超过千万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中，此外，中国各地还有不少“城中村”、“城镇危旧房”，范围内的房屋存在破旧拥挤，厨卫设施不全，有的甚至存在安全隐患等情况。因此，棚户区改造是我国为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。

　　先有“棚户区”改造，后有“城中村”改造。两者本质区别是，“棚户区”针对的是国有土地上的危房改造，而“城中村”针对的是城市规划区内的集体土地上的房屋改造。

　　从2008年起，中央为了加大保障性住房的建设力度，相继推出《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发【2008】131号）、《住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）、《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等关于加快推进棚户区(危旧房)改造的通知》（建保[2012]190号）等文件，将棚户区改造纳入到保障性住房的范围内，积极改善居住条件困难的家庭改善住房条件。其中，棚户区改造主要是对国有土地上的危旧房屋进行的工程建设，主要包括：城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。

　　后在2013年，住房和城建建筑部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》进一步明确将部分“城中村”改造项目也纳入了棚户区改造范围。城中村是在城市建设进程中，农民的耕地已经被征收，但由于其他原因未就农民的住房进行征收而产生的。因此该城中村与棚户区有本质上和形式的区别，土地性质不同暂且不赘。很多城中村农民的住宅因为规划比较好，非常适宜居住，甚至居住环境比城市居民的条件还要优越，很多农民将部分房屋用于出租产生比较大的收入。因此对于他们来说，对改造并没有特别的需求，甚至反对情绪非常大。

　　实际上，我们在遇到棚户区改造、城中村改造这样的房屋征收项目，不需要区分两者有什么不同，特别是现如今很多地方政府将城中村和棚户区混为一谈。往往不论土地性质、房屋的现实条件，为了推进城市建设进而多块好省的实施城中村、或者棚户区改造。

　　涉及集体土地的，首先需要就土地依法进行征收后，才能进行所谓的“城中村”、“棚户区”改造，市县人民政府才能发布征收决定以及补偿安置方案。

　　棚改已经成为关系到千家万户切身利益的一件大事，这一概念的出现频率甚至比拆迁还要高。各地区要按照我国有关法律规定制定具体安置补偿办法，依法实施征收，维护群众合法权益。特别是涉及集体土地的情形，《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36）规定：“棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。”可见，“棚户区”、“城中村”改造涉及集体土地的，项目也需要走征收程序，将集体土地征收为国有，然后实施房屋征收。不能径由市县级人民政府直接发布房屋征收决定。征收与补偿条例对顶，房屋征收的，土地随之收回。但是如果集体上的房屋征收了，集体土地随之成为国有土地了。

　　“棚户区”、“城中村”改造范围不能随意扩大，特别是借其名义征收远离城市市区的农村房屋。

　　在征收拆迁的实践中，棚改的范围有被随意扩大的现象。有很多本不属于棚户区改造范围的城市房屋，甚至有些地方集体土地的房屋也被冠上棚户区改造之名，实际上却是搞商业开发，借棚改的名义来实施征收拆迁工作，以建设相关项目。很多被拆迁人好好的房子被拆，却只按所谓“棚改”的价格予以安置补偿，极大的损害了广大被拆迁人的合法权益。因此被拆迁人在遇到棚改的时候，一定要先做好判断，自己的房屋究竟属不属于规定中的棚户区。

　　“村改居”后，不能想当然的认为集体土地已经征收为国有了。

　　有些地方直接将农村户口改为居民户口，村委会改为居委会或社区委员会，即通过‘农转非’的方式推进城市化进程，涉及的集体土地、宅基地等财产并未进行征收。但是有些地方政府却依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项的规定认为“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有”，这些做法都是违法的。国务院法制办公室、国土资源部关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项的解释意见（国法函[2005]36号）中明确释明：“该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。”可见，政府不能通过“村改居”，直接将集体土地变为国家所有，如建设项目需要使用土地的，仍需要经过省政府或者国务院的批复。

　　“棚户区”、“城中村”改造项目中的房屋补偿应参照国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。

　　涉及到棚户区改造，大家最关心的问题就是安置补偿的问题，从棚户区的定义和改造范围，我们可以看出棚户区改造大部分涉及到国有土地和少部分集体土地。如果房屋所在土地性质为国有土地，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。同时根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一) 被征收房屋价值的补偿;(二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　如果房屋所在土地性质为集体土地，但涉及棚户区改造一般都位于城市规划区内，房屋虽然属于集体土地上的房屋，但是根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。是可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿的。

　　棚户区改造本身是一件为利好之事，有利于我们改善生活质量，但是在棚户区改造过程中安置补偿方面，由于法律法规对棚户区改造涉及的安置补偿标准没有具体的规定，一旦掺杂着违法的程序和手段，在棚户区改造中就更加的模糊。所以地方在适用棚户区改造时，经常会遇到征收方将棚户区改造的范围自行扩大、借着棚户区改造的名义进行商业开发，更有甚者将偏远郊区的农村也列入“棚改”范围，而且补偿明显不合理。所以当认为安置补偿不合理时，我们应当及时与拆迁方反映协商，如果无果，应及时通过法律途径进行维权，以避免维权时效经过。