专家分析：精装修不达标可否解除预售合同

记者 王阳

近日,江苏省南京市9家房地产开发商联名给江苏省高级人民法院院长发了一份《关于依法维护精装房交易稳定避免恶意诉讼造成群体事件的紧急报告》,称由于精装修存在质量问题,南京富力十号花园数十位业主将开发商告上法庭,在经历一审、二审败诉后,南京市中级人民法院改判开发商赔偿业主装修差价。开发商认为,商品房预售合同是买卖双方的意思自治,即买卖双方你情我愿,既成事实。法院根据精装修部分的纠纷推翻这个合同,让开发商赔偿,违背契约精神。

此事涉及当地超过10万套房子,仅装修部分高达数百亿元。面对利益纠缠,究竟谁是谁非?《法制日报》记者与业内相关专家进行了对话。

对话人

华东政法大学房地产政策法律研究所所长 杨勤法

北京市人大常委会立法咨询专家 胡功群

推广精装修交付

标准不低于报价

记者:如何定义“精装修”?如果精装修房的实际所得与报价标准不符,开发商是否属于欺诈?

杨勤法:“精装修”房、“全装修”房等都是相对于毛坯房而言的,并没有法定说法。一般,“装修房”指房地产开发企业统一完成商品房建设、装修程序,商品房装修一次到位,在房屋交钥匙前,所有功能空间的固顶面全部铺装或粉刷完毕,给水排水、燃气、通风、照明供电以及智能化系统等基本安装到位,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成,达到基本使用标准的商品住房。

原建设部曾于2002年颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》,率先在国家康居示范工程和申请商品住宅性能认定项目执行,其他新建城镇商品住宅可采取分地区、分阶段的方式逐步全面推行。但国家并未规定具体的标准,具体要装修到何种标准,由开发商决定。如果销售成品房的价格中包含装修费用,应在商品房预售合同中单独标明装修标准。

精装修房的实际装修标准与报价产生差距,甚至只有报价的一半,并不一定属于欺诈。如果在双方的装修合同中约定价格,实际交付不达约定标准,开发商没有隐瞒价格差距的,一般应承担违约责任；如果开发商实际交付标准没有达到报价标准,又故意隐瞒不达标准的事实,告知购房人已经达到报价标准,这应属于欺诈。

胡功群:近年来,国家及各省市陆续出台装修房的相关政策条例,“毛坯房”交付将逐步退出,房地产市场迎来全装修和精装修的交付模式。

住房和城乡建设部在2008年发出了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,要求各地制定出台相关扶持政策,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式,逐步取消毛坯房。《建筑业发展“十三五”规划》明确要求,新开工全装修成品住宅面积达到30%。

消费者购买精装修房时,开发商都会向消费者展示样板间,根据《商品房销售管理办法》第31条规定,“房地产开发企业在销售商品房时,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。”可见,实物展示可视为合同的一部分。

交房时,开发商如果没有按照装修协议履行装修义务,构成事实的违约行为,开发商须承担违约责任。若在签订合同时,开发商故意告知消费者虚假情况或故意隐瞒真实情况,如对装修材料、施工工艺、用料品牌等作虚假陈述,诱使消费者作出错误意思表示,最终使得消费者拿到房时,精装修的实际所得只有报价标准的一半,这种行为可以认定为欺诈。

精装修质量存争议

可否推翻预售合同

记者:业主与开发商就精装修部分产生纠纷,是否能推翻商品房预售合同?业主质疑精装修房子的报价,是否违背契约精神?

杨勤法:购房人与开发商就精装修部分产生纠纷后是否可以推翻商品房预售合同,这主要看商品房预售合同对装修的约定。现在的商品房预售合同,大都按原住建部和国家工商管理总局联合制作的《商品房买卖合同(预售)示范文本》,许多地方监管部门在此基础上还制定了相应的参考合同。国家的示范文本和大多数地方的参考合同内容,基本上把装修作为开发商的辅助义务,开发商没有按合同约定的装修标准交房的,一般仅承担修复、补偿责任,或者购房人可以要求开发商承担没有达到装修标准的违约责任,但无法以开发商没有达到装修标准为由解除商品房预售合同。

如果开发商出售的商品房其装修标准很高,装修成本在整个房价所占的比例也很大,购房人与开发商将装修不达标准约定为根本性违约,或虽没有将装修不达标准作为根本性违约,但将装修作为合同的主要内容,则开发商没有按约定装修标准交房,可以认定根本性违约,购房人可以要求解除商品房预售合同。

业主购买精装修房后,再质疑精装修房子的报价,这是业主的权利,自然不是对契约精神的违背,至于是否得到支持,要看具体情况。

开发商通过与业主签订装修合同的方式,对装修标准的内容作出规定。习惯性的做法是开发商装修一个样板间,居室装修质量会体现在样板间上,样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量,不应低于样板间的质量水平。作为装修质量的衡量标准,样板间在交付之前应该保留。开发商最后交付的装修房符合装修合同约定的标准或与样板间的装修质量相一致,不管开发商的实际装修成本是多少,业主也无道理质疑装修的价格。

如果开发商与业主的精装修合同或商品房预售合同的精装修条款没有约定具体的装修标准,仅规定了装修的报价,房屋交付时,业主对装修的实际成本提出质疑的,开发商应该提供实际装修成本的依据,没有达到报价标准,开发商应承担相应责任。

胡功群:消费者购买精装修房时,开发商与消费者签订的商品房买卖合同中包含装修条款,或者在签订商品房买卖合同时另行签订装修合同。因装修部分存在质量问题严重影响商品房质量,无法正常居住使用,使合同目的不能实现时,买房人有权请求解除商品房买卖合同和装修合同并要求开发商赔偿损失；当装修存在质量瑕疵,但不影响买受人正常使用的,买受人无权拒收房屋,不能推翻商品房预售合同。装修保修期内,开发商应承担保修责任。

当业主与开发商签订商品房买卖合同时形成了文字合同契约,买卖双方都应当遵守。一方面,开发商有按质按量交付房屋的义务,业主应当以定价支付房款,遵守契约；另一方面,如果开发商交付的房屋不符合合同约定,或者随意改变精装修部分合同内容,这种行为违反契约精神,也是违反合同法的行为,业主以此为由质疑精装修房子的报价,展开理性维权是合法合理的,这恰恰是一种遵守契约的行为。

调高精装修报价

疑规避政府限价

记者:有业主认为,开发商故意调高精装修部分的报价,是为了规避政府限价。

杨勤法:许多地方政府为了完成控制房价的目标,防止房价上涨,在开发商申请预售许可证时,对预售价格做了严格控制。对于超过控制价格的,房地产主管部门不予颁发预售许可证。许多开发商为取得预售许可证,又不违反地方政府的限价规定,在申请预售许可证时,确实有降低预售价格的现象。为弥补销售价格下降而减少的利润,开发商会以销售精装修房的名义,将一部分房价转移到装修上。

这种逃避政府监管的不规范操作,为业主与开发商的纠纷埋下了隐患。开发商认为其装修报价包括了一部分房价,而业主认为开发商虚报装修价。解决由此而产生的争议,应结合合同作具体分析。

政府在调控房地产市场时,使用的行政手段包括限购、限价、限贷、限售等。随着房地产市场的进一步完善,政府应减少商品房市场的行政干预,加大社会保障房和公共租赁房的供应,通过不同途径解决高中低收入者的居住问题。

胡功群:在申领预售许可证时,毛坯房的价格成本很容易测算出来,在限价的情况下,毛坯部分的价格必须参考周边楼盘,因而想提高备案价很难,而精装修的价格在审批时,原则上是参照周边区域楼盘,但更多是参考同一档次精装修的价格标准。

申报精装修价格时,由于同一品牌价差很大,这就提供了很大的操作空间,实际装修时可以节约成本,通过提高精装利润,来弥补因毛坯房限价而损失的利润。在政府实行“限价令”严格管控房价的背景下,开发商通过提高装修部分的报价,达到拆分房价,收取房价之外价款的目的,从而规避政府限价政策的行为,违反商品房销售标价的有关规定,也与国家房地产市场宏观调控政策相违背。

目前,国家法律中并没有明确规定地方政府可以对房地产采取限购限价政策。但民法通则第六条规定“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”

作为“国家政策”,国务院和国务院办公厅先后颁发了两个规范性文件,一个是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[国发〔2010〕10号],即“新国十条”,第三条规定“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”；另一个是《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》[国办发〔2011〕1号],即“新国八条”,第五条规定“进一步完善土地出让方式,大力推广‘限房价、竞地价’方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量”。这给地方政府出台限购限价措施提供了政策依据。