销售4600亿,土储3.5万亿!融创最优年报展示“四个自信”

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  何谓高质量增长?融创2018年报给出了一份行业样本。

  3月29日,融创中国在香港举行2018全年业绩发布会,背景板“在坚实的优势平台上高质量增长”,展现出孙宏斌团队满满的自信。

  

  年报显示,融创去年实现合同销售金额约4608.3亿元,同比增长27.3%,超额完成了4500亿元的销售目标,蝉联行业第四名。

  规模持续扩张拉动效益水涨船高,给融创带来营业收入1247.5亿元,大涨90%;归母公司净利润174.5亿,增长50%。

  楼市资本论认为,这份融创“有史以来最优年报”,对房地产行业“高质量全面增长”做出了有力注解,具体表现在四个方面:深耕核心城市的战略布局、精准把握周期的拿地节奏、现金绝对安全的财务风控和改善型高端精品的产品品质。

  

  在这四大领域,融创人建立了独特的竞争优势,奠定了坚实的发展基础,也因此确立了融创样本的战略自信、节奏自信、财务自信、产品自信,楼市资本论统称为“四个自信”。

  【一】战略自信:深耕一二线,今年剑指5500亿

  战略布局是房企最核心的竞争力。

  去年,融创深耕一二线和环一线核心城市的战略持续发力,旗下八大区域(北京、华北、上海、 西南、东南、广深、华中及海南)基本完成了所有一线、二线及强三线城市的全国化布局。

  

  在全国化布局的基础上,融创着力推行城市深耕战略,充分挖掘区域增长潜力,使市场份额迅速提升。去年融创不但在上海、天津、重庆等9个城市夺得单城销售冠军,而且在全国合计25个城市稳居销售榜前五强,37个城市排名前十。

  楼市资本论注意到,融创全年共有16个城市公司销售金额突破100亿,其中超过300亿的城市有重庆、青岛;超过200亿的城市有上海、杭州、郑州和济南;北京、成都等9个城市站稳100亿规模。

  持续优化的战略布局,使融创在高基数之上保持了业绩的快速增长,过去三年销售复合增长率达到75%,未来业绩也有望继续加速释放。

  

  尽管今年楼市形势不容乐观,孙宏斌仍然给出了5500亿元的销售目标,增幅约为20%,这在头部房企中是比较高的。

  从可售资源来看,融创2019年还将新增6052亿可售资源,在华北、北京、上海、西南等区域的101个城市合计拥有7834亿可售货值;其中6589亿元分布于一二线城市,占比高达84%。

  如此丰厚的货值,为业绩增长提供了有力保障。融创今年只需去化70%,即可轻松完成全年目标。这,就是孙宏斌敢于剑指5500亿的战略自信。

  【二】节奏自信:精准把握周期,3.5万亿优质土储

  

  房企的经营风险几乎都集中在拿地环节,如果错判周期,要么拿地成本过高影响盈利,要么陷入库存去化泥坑。

  融创一直拥有良好的市场判断和周期把握能力,拿地节奏相当精准。楼市资本论回顾其过往拿地节奏,发现几乎每一步都基于市场逻辑,踩到了周期波动的鼓点上。

  先是2015年-2016年9月,融创把握土地市场城市轮动机会,迅速完成了全国核心城市的布局;

  其次是2016年10月-2018年9月,土地价格被推高,融创控制拿地节奏,基本停止公开市场拿地;

  最近是2018年10月至今,融创把握拿地窗口期,迅速出手,在一二线核心城市补充优质土储,共获取了4800亿货值的土地,今年1月份拿地就超过3700亿货值。

  

  截至年报公告日,融创总土地储备约2.56亿平方米,总货值约3.55万亿元,其中85%分布于一二线城市。

  而过去一年中,融创新增土地储备约4820万平方米,权益土地储备约2631万平方米,平均拿地成本3723元/平方米,对应同期超过15000元/平方米的销售均价,可运作的利润空间十分丰厚,堪称业内当之无愧的“节奏大师”。

  从拿地策略看,并购是融创最主要的拿地方式。去年共有200个成功的并购案例,并购拿地占比高达70%;今年1月,融创斥资125亿接手泛海在北京、上海核心区域合共130万平米项目,创下地产史上又一经典案例。

  

  业绩会上,孙宏斌称2019年楼市并不乐观,融创接下来拿地一定会谨慎、小心。

  融创目前手握3.5万亿土地储备,凭着这份实力和自信,孙宏斌完全可以坚持自己的拿地标准,从容淡定地判断市场机会,把控土储节奏。

  【三】财务自信:在手现金1200亿,可结转资源5800亿

  

  健康的财务是公司稳健经营的基础。

  在规模扩张的拉动下,融创营收和利润步入爆发性增长的新阶段,反映在财务数据上:

  实现营业收入1247.5亿元,同比增长89.4%。

  毛利润311.4亿,同比增长128.5%;毛利率25%,同比上升4.3个百分点。

  净利润174.5亿,同比增长50%;公司拥有人应占利润为165.7亿,同比上涨50.6%。

  每股基本盈利3.79元,同比上涨37.3%。

  董事会建议派发末期股息每股人民币0.827元,同比提升65.1%,履行了其“将战略优势转化为优异财务表现”的承诺。

  

  身处资金密集型的房地产行业,融创始终以现金流的绝对安全作为风控底线,保持充裕的流动性。去年,其经营业务现金流入净额520.5亿元,投资业务现金流出净额340.8亿元,融资业务的现金流出净额104.3亿元,现金流继续为正。

  年报显示,截至报告期末,融创总资产7166.6亿,同比上年末的6231亿增长15%;所有者权益731.07亿,较上年末的606亿增长21%;现金余额1202亿,同比增长24%;净负债率为149%,同比大幅下降了53个百分点,降杠杆成效显著。

  

  2018年5月,融创中国入选恒生中国25指数;UBS(瑞银)、摩根斯丹利等国际知名投行纷纷发布“首选买入”评级。这些动向表明,融创持续稳定的增长态势,已经得到全球资本市场的关注和认可。

  在房地产行业,产品从销售到结转的周期通常是1.5至2.5年。这意味着,融创过去三年高达75%的销售复合增长率,去年开始逐步呈现到营收和利润上来。而截至2018年底,融创账面拥有5800亿元已售可结转资源,未来2-3年内将相继转化为收益,这使融创的财务报表信心爆棚,盈利前景非常值得期待。

  【四】产品自信:三大产品线决胜地产下半场

  

  产品力是房企的立命之本。

  在追求高周转、高质量增长的同时,融创秉承匠心精神,坚持高端精品战略,不断升级产品理念,以领先的产品力引领行业营造标准。

  

  楼市资本论注意到,融创去年继续丰富和完善其产品线体系,先后推出了九府系、宜和系等新产品线,建立起了全面、系统性的质量管控和测评体系,使其产品品质独树一帜,成为行业标杆。

  与此同时,融创还专注于营造匠心服务,提升客户满意度,以此强化行业竞争优势。

  业绩会上,孙宏斌预判地产下半场,市场需求将以改善型为主。他对融创的产品战略充满信心,因为定位于改善型高端产品,未来随着改善型需求的不断释放,市场潜力非常可观。

  

  这一次,融创交出了创业以来最好的一份年报,堪称房企高质量全面增长的“融创样本”。

  楼市资本论认为,融创在高基数之上的持续高增长,基于一个坚实的优势平台,包括业务布局、土地储备、财务安全和产品能力等方面的多年努力和积淀。接下来的业绩加速释放期,其规模与效益可望形成良性循环,继续保持均衡发展。

  

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