解局 易小迪卖地

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  观点地产网 “今年,我们会出售优质土地,补充公司流动性缺口。”在近期举行的阳光100业绩发布会上,管理层给市场打了剂预防针,称今年将会通过出售项目回笼资金。

  话音刚落,一宗交易就被推至台前。

  4月2日早间,阳光100发布公告称,出售重庆阳光壹佰70%股权,作价13.34亿元,接盘方正是去年完成了“200例并购”的融创。

  近年来,阳光100被桩桩件件的负面消息裹挟,发展并不顺遂。规模掉队、目标未竞、高负债压顶、股价暴跌......这些都成了悬在阳光100头上的达摩克利斯之剑。

  在地产圈,很少有钱解决不了的事情,阳光100缺钱,也是大家都知道的事情。有趣的是,阳光100缺钱但不缺地,土地在一定程度上可以转换成钱。

  所以,卖地变得顺理成章。阳光100以地换钱,融创拿钱换地,一场交易,是两家公司资金面和战略布局的折射。

  重庆项目易主融创

  这或许只是阳光100出售资产的第一步。

  公告中显示,阳光100以总代价13.34亿元出售目标公司70%股权。其中,权益部分3.7亿元,融创以现金形式支付,另需提供股东贷款9.64亿元。

  根据股权转让协议,在交割完成后,阳光100应继续向目标公司提供金额约为人民币2.93亿元的股东贷款。

  观点地产新媒体了解到,目标公司持有位于重庆市南岸区的两个物业开发项目。一是重庆阳光100国际新城项目,可开发为集住宅、商业、商场为一体的项目;二是慈云寺老街项目。

  根据两个物业开发项目相关的《重庆市国有土地使用权出让合同》,项目用地面积56.56万平米,项目计容建筑面积约118.8万平米,其中已开发计容建筑面积约67万平米,未开发计容建筑面积51.73万平米。

  项目位于重庆南岸区南滨路两江交汇处,属重庆核心区CBD的核心位置。若按该区域的住宅均价至少在1.6万元/平米计算,出售的货值达82亿。

  交割完成后,目标公司的股权结构变更为:卖方持股16%、辽宁阳光一佰持股4%、洋浦华电持股10%、融创持股70%。

  在更早的2017年,易小迪就已经筹谋卖掉重庆国际新城项目以套现和降低负债。

  彼时,阳光100以总代价15.44亿元向深圳前海航母投资管理有限公司出售重庆阳光壹佰80%股权。不过,在短短一月后就被放了鸽子,前海航母放弃以15.44亿元的价格购买重庆阳光壹佰80%股权。

  至于合作“夭折”的原因,是某一方算不过账?或是在相关条款上未能达成一致?双方均未向外界披露。

  不过,阳光100对于两次出售的解释大同小异,大体都是有利于加速公司的战略转型升级和新业务发展,同时可以调整公司的土地储备结构和增加现金流,持续降低财务风险。

  最大的不同是阳光100在出售中的获益情况——阳光100预计本次出售事项获得除税前亏损约4.88亿元。

  换而言之,这桩生意不仅不赚钱,反而是亏本套现。

  而在早先的公告中,如若完成交易,阳光100将录得股权转让事项现金流入约15.4亿元,获得10.79亿元净收益,其资产净值为5.8元。

  “失落”易小迪

  亏本甩卖很容易让人直接联想到阳光100的负债状况。

  刚发布不久的财报中显示,2018年阳光100由盈转亏,录得股东应占亏损为2995万元,阳光100则其归因于2018年末财务报表中就应收账款及其他应收款计提的一次性损失拨备,

  拨备款高达9亿元,直接导致其去年末的财务报表中溢利及公司权益股东应占溢利减少人民币7.58亿元。

  负债指标上同样处处“亮红灯”,观点地产新媒体于财报中获悉,2018年阳光100流动比率由上年的1.71降至1.64。流通比率通常用于形容企业的现金偿债能力,比例下降,则意味着短期偿债能力变弱。

  其次,流动负债由上年末247亿元升至280亿元,净负债率由231.6%升至261.6%,过往可追溯的最高负债情况为2011年,达到422%。

  据观点地产新媒体了解,行业内的净负债率平均值约为70%-80%,融创、阳光城、恒大等为负债率较高的几家。但就是以高负债“享誉”业内的融创,2018年的净负债率也由2017年末的202%降到了149%。

  2018年,阳光100负债总额518.43亿元,贷款和借款296.95亿元。一年内,需要付39.59亿元,而手中现金及现金等价物仅有25.88亿元,现金目前不能覆盖其短期内的到期债务。

  阳光100的钱去了哪里?这几乎上是萦绕在所有投资者头顶的疑问。在1月股价暴跌后之后,易小迪回应了这个问题,称阳光100的钱主要都在土地上。

  根据财报数据,截至2018年末,阳光100总土地储备面积为1502万平方米,权益面积约为1017万平米,总货值约为2000亿元,高于同等规模房企。

  按常理来说,土储质优量足的企业增长很简单,关键在于有没有厚实的资金相匹配。阳光100增长乏力的原因,大家都知道了。

  缺钱的“地主”要找钱,最简单直接的方式就是通过卖项目输血。毕竟,土地很容易折算成钱,特别是亏本出售,想接盘的人很多。

  在3月29日阳光100业绩发布会上,管理层就表示,2019年公司将进行优质土地出售,来支持公司流动性缺口,且为公司未来2-3年的业务转型作资金补充。

  其中,一部分土地会全部出售,一部分土地将保留部分的股权进行合作开发。同时,预计土地出售的收入为几十亿至上百亿元。

  负债之外,阳光100在规模上的“不思进取”也一直遭外界质疑。2018年,易小迪给公司定下了175亿元的销售目标,最终全年录得销售121亿元,目标完成率仅为69%。所以,销售回款带来的现金流远不足以解“近火”。

  业界认为,阳光100的规模掉队与掌门人易小迪的佛系心性有关。从上世纪90年代的海南房地产泡沫中死里逃生,易小迪信佛,凡事求稳。

  再加上转型“街区综合体”占据的大量资金,直接导致阳光100错过了行业发展的黄金十年。不过,易小迪也逐渐发现规模掉队所带来的掣肘。

  “2019年我们也要加快周转,引进合作,加强主力产品品牌的建立。”在1月的电话会议中,易小迪如是说。

  2019年,易小迪提出了150亿元的销售目标,能不能完成,还是要交给时间来验证。

  “得意”孙宏斌

  回到这次交易,易小迪找的合作伙伴是2018年完成了“200例并购”的融创。

  “我们在16个城市的销售额突破百亿元,重庆和青岛的销售额突破300亿元。”在2018年业绩发布会上,融创董秘高曦介绍,从市场份额来看,2018年,融创在25个城市销售排名前十,37个城市销售排名前五。其中,上海、天津、重庆等9个城市稳居第一。

  截至年报公告日,融创总土地储备约2.56亿平方米,总货值约3.55万亿元。其中,一线城市货值0.28万亿元,占比11%;二线城市货值2.63万亿元,占比74%;强三线城市货值0.54万亿元,占比15%;平均楼面地价4181元/平方米。

  值得注意到的是,在融创的土地储备分布中,位居榜首的正是此次项目所在地——重庆。

  观点地产新媒体于财报中获悉,截至2018年末,融创于重庆土地储备达到1567万平米,权益面积为1062万平米,权益比约为68%。而融创抢占二线城市的主要方式之一,正是项目收并购。

  “去年成功的并购案例有200个,都是他们找我的。”在业绩会上,孙宏斌有些许得意地说。

  很明显,“2019年要小心”的融创并没有放弃加速拿地的步伐。在此次收购之外,近日,融创也接连在重庆的招拍挂市场拿地。

  3月27日,融创以5.6亿元摘得李家沱组团地块,联合合景以14.1亿元摘得水土2宗居住用地;于3月29日,再以10.65亿落子北碚区。

  现金流方面,融创显然也比阳光100轻松得多。截至2018年底,融创净负债率为149%,同比下降53个百分点;资金流动性方面,在手现金高达1201.98亿元,可以覆盖短期债务。

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