聚焦 | 张化东博士:刚需主导的行情下,市场的回暖大概率是反弹,或难形成v型反转(2019年3月房企销售榜电话会议)

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  时间:2019年3月31日 19:30

  主持:海通地产 涂力磊

  嘉宾:亿翰智库 张化东

  ——以下是正文——

  张化东:

  重磅 | 2019年1-3月中国典型房企销售业绩TOP200【第57期】

  2019年3月的销售数据来看,前三名企业中,碧桂园依旧是排名第一,恒大和万科均有不同程度的增长,碧桂园和恒大增长的速度相对较慢。前十名企业中,我们之前认为大型央企销售的数据会好一些,这个月还是继续超预期。保利已经到了第四名的位置,而且做得相对比较稳。

  后面的一些企业,一直到前80名,100名,绝大部分的企业还都有一个正增长,而且很多企业单月增长速度还比较快,所以说,我们通过单月数据来看的话,今年的销售还是比往年同期的销售情况要好得多。但是考虑到1月份和2月份企业销售数据的增速比较慢,有一部分企业实际上并不是一个正增长,大部分企业的增长还都是在5%-20%之间,不像单月数据表现的这么好。2月份最后一周的成交情况还是比较好的,3月份的确是延续了2月份最后一周的表现,“小阳春”现象还是比较明显的。

  碧桂园、恒大增速比较慢,也是有特定的原因。这两家企业实际上在早些时候,战略目标或者是战略增速就已经开始放慢下来,也是这两家企业主动去调节规模上的扩张方式的主动动作,而不一定是市场被动的动作,或者是企业经营出现了什么问题而使得销售不太好。前100企业的销售速度还是比较快的,基本上断定3月份这一波实际上是延续了2月末小阳春的态势,按照目前市场走势看的话,4月份市场也不会出现比较明显的调整。

  这一波企业销售回升和市场回暖基本上是同步的。但是我们也有这么一个感觉,究竟这一轮的回暖是不是可持续的?在全国不同的城市,我们也摸了一下底,也就销售情况与当地企业做了充分的沟通和交流。这个回暖可能很难形成一个V型的反转,这个是市场在一部分区域或者是一部分城市出现的反弹,的确是受到了一些政策调整、政策放松方面的影响。

  我们可以看一下,今年回暖比较明显,特别是在2月底到3月份回暖比较明显的城市,还是具有非常显著的特征,就是在2018年下半年甚至全年都表现不是特别太好的城市。如南京,市场的成交量有一定反弹,包括价格实际上也有一定的反弹。那么当初四小龙城市,包括合肥,合肥整个市场的反弹,量就不用说了,起来的很明显,价格上也有一定的比较明显的回复。包括苏州也出现了一些热销的项目,厦门也有触底回升的态势。四小龙在2018年销售的情况都不是特别好,但到了2018年最后一周,一直到2019年1月份2月份到3月份,基本上这几个城市的回暖趋势还是比较明确的。这一轮去年表现不是太好的城市还有天津,2018年从人口新政开始执行到后续开始收的一个半月时间里,天津市场还是不错的。但是到了去年的下半年,基本上整个天津市场也表现的比较疲软。到今年一季度,天津特别是市内那两三个区域的成交,还是表现的比较好的。

  那么我们看一看去年表现比较好的,如西安,现在也出现了一定程度调整。因为西安在整个2018年无论是量,还是价格上的增长,其表现在全国是数一数二的。现在西安市场价格上升的幅度受到了一定的抑制,包括成交量实际上也出现了明显的波动,西安可能是属于去年表现比较好,但是今年表现一般的。类似的城市,还包括武汉和成都。实际上,武汉去年的整个市场表现跟西安类似,但是整个盘子,整个量更大,到去年的12月份,整个武汉市场出现了一些比较明显的波动,特别是非核心区域项目的去化出现比较明显的波动,今年实际上整个回暖趋势并不是特别明显。成都也是,去年限价,当地的政策就是一个月只能在一个楼盘上去摇一个号,不能够一个月同时在不同的楼盘上去摇号,这个难度还是比较大的。但是在今年年初,1月份限价政策开始松动,但是我们觉得整个去化情况并不如人意。价格上涨的趋势并没有像很多人所想象的,价格自然而然就会恢复到供求合理,相对平衡的价格。倒是这些需求,觉得限价的这个价格就是一个合理的价格,再涨我就不再出手。

  所以说,短期之内,至少从3月份这一波来看的话,去年好、今年差,去年差、今年好,这么一个平衡的态势还是非常的明确的。为什么整个情况会呈现这种状态,我这边还要举一下东北的例子。东北的市场很多年都不是很好,但实际上,根据开发企业朋友反馈,长春在这一轮一季度的表现还比较好,沈阳可能稍微差一点,但是整个量也在往上走。这不仅是出乎我们的意料,也出乎很多一线的开发企业的意料。东北整个市场就开始出现了一些比较明确的回升,有补涨的这种态势,但是我们觉得后续可持续性也很难进行估计或者评价。东北这么多年来都没有涨,是不是有一些局部的城市和区域会有补涨,我们觉得也非常有可能。

  我们认为当前的行情还是刚需主导的行情,只有刚需主导的行情才出现前低后高、前高后低的这种走势,相当于是一种韭菜式的行情,就是实际上刚需需要不断进行累积的。

  比如说这一波刚需的数量,每一个城市或者是每一个区域,刚需的数量实际上相对比较稳定的。当集中去化了一波,或者是短时间内没有去化,那么势必会在之后有一个反向的市场表现。前期去化比较多了,可能就逐渐去累积一些需求,然后再有下一轮的去化。就像韭菜一样,割完了一茬再长出来。刚需的市场还比较有特征的,但是改善类的市场和投资类的市场就不太一样了,表现出来就具有轮动性和可持续性。

  需求具有轮动性,就是像2015年、2016年、2017年市场的走势,15年实际上靠的是刚需在支撑,至少上半年是这样表现的,后面的话改善进一步的拉动,然后再把投资性需求拉动,这是一个需求轮动。但是我们觉得这一轮,整个政策支持的力度和政策的导向,还并没有使得改善性需求入场。

  最近大家都在讨论购房的抵押贷款的利率在往下走,但是我们也很充分的看到,首付的成数并没有明确的调整。而且,原本可能有一些首付分期的优惠之后,随着市场变差,开发商开始追求比较明确的销售回款,整个利率再往下走的话,对于市场的需求刺激并不是很大。对刚需的吸引力还主要是在于首付成数。而且,我们可以看到现在一些政策的放松,首付成数还没有明显的改善,我们认为整个市场还是呈现一个刚需的市场。

  再往前回顾,最典型的刚需市场是出现在2014年、2011年。我们知道2014年整个市场是一个典型的刚需市场,当时市场一路下跌,只要做刚需快周转,企业表现的都还可以,但户型和房子的档次一旦再往上走的情况下,会遇到很大的阻力。我记得当时市场比较差的时候,全年表现最好的企业就是蓝光。当时蓝光做的是极致刚需,就是一个项目必须得70%以上是80平米以下的户型,才能够过会,而且也很少能够见到蓝光去开发120平以上的户型。

  而2014年的时候,实际上绿城、星河湾、仁恒的销售都不会特别好。因为市场一旦进入到刚需,户型和项目的档次太高的话,很难去购。现在跟2011年也还是有点像,2011年1月25号26号限购限贷、房产税,基本上确立了这一轮调控的框架。2011年这两个政策当时史称是史上最严厉政策,但是反观2011年的销售数据,从2月份开始往下走,实际上到了5月中旬或者是下旬的时候,市场也有一次反弹。5月份、6月份,实际上市场反弹的趋势还是挺明显的。但是到7月中旬,上半年的数据出来之后,温总理又在国外发表对于房地产调控的观点和看法,之后整个市场又重新进入到下行的通道,一直延续到2013年2月份,实际上才算调整完成,并且开始有一个正式的反转。但是,现在这一轮市场的情况,我们并不认为它是一个会创出新高的v型反转的走势,它只是一个反弹,可能这一轮的持续时间,如果是从2月底开始算起的话,有可能在3-6个月就出现了一些反弹的停滞,这是不排除的。 我们觉得,整个市场走出一个反转的几率并不是很大,基本上是一个反弹。

  当然,我们也还是看好现在主流的房企,他们绝大部分的货的比例或者是对于市场的敏感度,也使得绝大部分房企能够及时调整供货的结构,而且主流房企基本上都是做快周转的,快周转基本上是以刚需刚改户型为主。

  这一轮大家也发现了,碧桂园和恒大是不是代表了三线城市的市场在往下走,我可以跟大家聊一下我们了解下来的整个三四线市场的情况。的确,三线和四线城市,特别是在去年下半年,有一些城市是有一些调整,但是调整的幅度并不是像大家所想象的。而且今年这一轮的回暖,也有部分三四线城市,特别是环京、环沪,甚至是粤港澳的一些三四线城市,也出现了一些微幅的反弹。然后一些人口密度或基数比较大的城市,他们还是延续了2018年整个市场的可持续性。原来我们说万科的PIE模型,P指人口、I指固定资产投资、E指就业和产业。 但是现在我们觉得普通的三四线城市,只要看人口就行了,只要有比较大量的人口就将带来可观的需求。现在的人口是流动的,所以只需要到这种大型或者特大型城市打工,那么收入也并不低,所以说购房的需求还是有支撑力的。像阜阳、南阳这种城市一定是表现的很好。我们说的传统的粤港澳区域,可能房地产市场增长不够快了,但粤西地区不属于粤港澳的核心区域,但是它也有大量的密集的人口,也可能表现的很好。所以,我们说看这种普通的三四线城市,还是看基本的人口情况。

  我们觉得碧桂园和恒大是主动的降低自己速度频率的打法,并不是一个被动受市场影响的大的动作。整个三四线城市的表现还是比较平稳的,而且一些外溢型的城市,就是承接外溢需求的城市,环京或者环沪的嘉兴、昆山这些城市,实际上都有了市场上比较明确的反弹。包括临广、临深的一些城市,去年可能四季度表现比较差,这一轮实际上也有了一定程度的反弹。从几大经济圈和中西部的这些城市来看的话,我们觉得基本上还是照着去年好、现在不太行,或者是去年不好现在表现还不错的这么一种态势发展。包括郑州也有一定的程度的回暖。那么济南、青岛来说的话,济南的回暖情况要比青岛要略要好一些。青岛可能还是去年透支,价格和量上的透支都比较多,然后像合肥表现也比较好,南京表现的也不错。然后常州、无锡表现得相对比较中性,苏州表现的就比较好。

  那么临沪的区域,去年下半年实际上表现的就不是特别好,今年上半年这段时间市场的确有一些回暖,至少从企业反馈的一些去化情况和来访情况来说的话,回暖还是比较明确的。然后再往南的城市,浙江杭州实际上也有一定程度的回暖,宁波实际上表现也还不错,去年稍微出现一点波动,最近这段时间又有一些反弹。长沙市场也还算可以,昆明和南宁实际上最近这段时间还是比较平稳的往上走,而且量和价来说都还表现不错,贵阳的话有一定程度的反弹,但不是特别明显。这是我们观察下来区域和部分城市的态势。

  那么往后面来看,如果不会出现特别大的市场变化的话,4月份趋势还是能够稳得住的。5月份还得继续看市场情况,按道理说5月份应该是一个市场旺季,不知道现在整个市场是不是可持续。

  此前,一线城市量缩的比较厉害,现在北上广深的表现都还不错。北京以竞限房的成交放量为主,然后上海的一些偏高端的、偏改善的项目,就是交通比较便利的项目还是卖的比较好。然后广州的局部区域,成交也还有一些恢复,但没有北京、上海这么明显。深圳的二手房实际上也开始有比较明确回暖了。

  我们认为后续来看的话,龙头房企今年全年的销售业绩保持5%-10%的正增长是比较确定性的事件。从企业的拿地角度上来说,土地市场的回暖还是比较明显的。长三角的土地出来了之后,都有十几家、二十几家交保证金的,我们大概也了解了一下,现在的企业拿地,有这么几个典型的特征,第一个如果足够便宜,大家一定会去拿,即使有一些比较复杂的开发,但是得要足够便宜;第二点就是一些流量型的项目,就是能够快速进行开发、销售的这种流量型项目,客观来说的话可能也有一些放松,所以说溢价率20%-30%拿地也是时有发生的,这跟当地企业的项目库存是有关系的,如果企业在当地没有什么项目,还是比较积极的去拿这种今年收进来,今年就能够开发,并能够实现一定销售的项目,这种项目在市场上还是受到快周转企业的欢迎。

  那么后续来看,至少从目前来看的话,前半年企业拿地还是相对比较积极,后半年如果这一波回暖不是特别太明确,或者是这波回暖出现一些波动的时候,我们觉得土地市场还是留给今年全年很多的机会。因为我们知道各地方政府对于推地的意愿,或者是实现土地财政的意愿还是比较高的,所以说我们觉得整个土地供应的量还比较充分,所以说就得看企业的情况,企业现在资金比较充裕,库存下降比较快,所以说要积极出手。

  问答环节Q&A

  1、刚刚听到张总提到了您觉得这是一个小幅的回暖,而不是说一个V型的回暖,您觉得回暖的周期可能在3到6个月就会结束,那您觉得全年销售的低位是在二季度还是在三季度出现? 第二个的话目前的小幅回暖,在这个趋势上来讲的话,您觉得全年的销售是否还维持年初的那种判断,就是全年的销售整体小幅下行?第三个问题是关于房价的,有一些城市的房价已经处于稳步回暖的一个状态,您觉得可持续性是怎么样?

  A:第一个问题就是我觉得整个市场的回暖,往后再看的话,我并不是看特别长,我觉得6月份很有可能是偏高的这么一个位置。 就是说4月份、5月份还是比较好的话,6月份可能还会再往上冲一冲,但是 7月份就比较难说了,所以我说从现在开始,3-6个月左右,所以说我觉得三季度有可能并不是一个很好的季节,有可能整个市场的回暖会戛然而止。整个需求的突破点或者引爆点并没有非常明确。

  全年销售我们又进行了重新的测算,销售的面积下滑还是比较快的,但是均价的话,我们认为可能还是有一个微幅的上涨,那么均价和面积乘完之后,总金额大概下降3%以内,我觉得大概是这么一个情况。因为我们又对于此前的区域进行重新测算,比如我们分五大区域板块,然后分别对于他们的一线城市、二线城市和三四线城市的一个量,包括成交面积和成交金额进行一下重新分析。大概得出来这样的一个结论。跟之前我们的一些对于全年销售额下降的预期相比,基本上还是保持一致的,但是此前我们认为总金额可能会下降5%,但是我们觉得现在大概率还是在3%以内。因为我们觉得因为成交结构的变化,均价的上涨是一个比较偏确定性的事件。

  关于房价,我刚才说的是房价均价的表现,但是如果单独拿出来一个项目,或者是拿出来一个城市情况来看,至少我觉得一线城市的价格基本上已经见底了,后续来说,涨幅或者向下调整的空间都不是特别大,往下调整可能性不大,往上的这个趋势也基本上是成立了。

  二线城市来说,普通二线城市很难看的到价格调整,因为整个价格还是相对比较能够被市场接受的。即使一季度可能有些城市表现并不是特别好,表现也没有呈现在价格上。就是量有可能再缩,但是价格并没有一个比较明确的调整。那么重点的二线城市,就16个城市,我们觉得价格试探基本上结束了。而且二手房价格经过重新调整之后,这些重点二线城市的二手房也开始止跌企稳了,所以说我们认为这些重点二线城市的变化并不是特别太大。

  再往低等级的城市来说,重点的这些三四线,也就是环京、环沪、临广深的板块。实际上从2017年3月份开始,环京就开始跌,价格几乎调整一半。我们觉得环京的泡沫基本上是没有了,未来可能是有恢复性的上涨,20%到30%的涨幅,或者是40%到50%的涨幅,我觉得对环京的板块来说的话,还是有比较大的可能性,但是还得要看政策是不是配合或者是规划的利好。之前,环沪可能也有一些调整,但调整没有那么大,可能10%、15%、20%,这种调整会回来一点,但创一个新高的可能性也不是很大。那么临深、临广的板块,还是有一些优惠促销的方式,但我们觉得这种优惠政策可能会逐渐取消,价格再往上走的可能性也不是特别太大。

  这个是我们对于全年基本判断,但是,的确还是一些城市,原来棚改货币化比例非常高,棚改量又非常大,然后整个供给量也较大,但是这种城市的数量在整个房地产市场里边占比还是偏小的,这些城市的价格还是有进一步调整的空间。整体市场还是一个以刚需刚改为主导的市场,不会一路回暖下去,可能是3-6月的时间,大体是这样。

  2、我想请教一下你刚才说这次刚需过了以后可能6月份就会见顶,这个前提假设是指政策没有任何的调整吗?但是如果刚需完了以后,比如6月份以后明显就往下走的话,是不是说政策不调整的话,就可能是您这么预测的,但如果政策调整的话,会不会又继续就变成一个v型板反弹,想了解一下您判断的前提假设。

  A:我的假设是基于整个需求是很难实现轮动。我认为任何一种刚需,可持续性有限,并不是形成不了一轮的行情。就是整个一个市场价格在往上走,比如60%或者50%是一个刚需,那么20%、30%甚至是40%是改善型需求,然后还有10%的投资需求,这种市场结构才能完成一轮行情。任何一轮的价格、量上的v型的反转,或者是一轮大的趋势,一定是要最终要形成这种市场格局,因为只有轮动了之后,把整体需求都带动起来的话,才能形成一轮行情。

  但是我们现在政策框架来看的话,至少认为现在的政策不会放松,认房又认贷加限贷的政策,包括首付层数的这些政策不会放松的条件下,我认为改善性的需求再次大比例入场,例如能够占到30%的比例的市场,这个比例我觉得是比较难的。而且投资性需求来说,现在应该还是比较少的,所以在这个基本的假设上来看的话,政策的放松力度也不会大到那种程度,所以说我们还是比较审慎的看待,这一轮是以刚需刚改作为主导的一个行情。实在没办法再跌的时候,才会释放一次,但一旦释放一次,还得要再跌一段时间。打破预期之后,预期再重新建立,我觉得短期之内是很难建立的。包括政策的一些配合,也不会引导着这个预期再往房价持续上涨这方面走。但是我觉得,现在这个情况来说,经历了前面这一轮的调整,局部城市也出现一些价格调整,我觉得价格测试基本上完成了,即使出现波动的话,也不会低于前期的低点。

  3、刚才您谈到的这几个政策,现在因城施策做的最彻底是不是就只剩限贷没有放松了?还有其他可以继续突破的政策吗?

  A:限购多少也有一些突破,人才政策实际上就是变相的突破一些限购的政策。落户了就有购房资格了。但是说像调整首套房的贷款比例什么的,我觉得比较难,包括央行的一些机构的一些决策,我觉得也得要考虑到“房住不炒”的问题。一旦放松的话,政治影响还是比较大的,因为一旦到限贷这个层面上,不用想这个城市成交一定会回暖。所以我觉得限贷很难放松。

  4、我想请教一下,因为您刚提到说2014年的时候,当时全年表现最好的是蓝光发展,主要是针对刚需这一块,这一轮的话您关注到的有哪些房企在刚需这一块表现比较出色,还有哪些房企目前在结构转型,专注于做需刚改这一块?

  A:刚需刚改实际上还是有很多特征的变化,原来说的刚需可能是城市成交均价以下的这些楼盘,或者是成交均价上下的楼盘就是刚需,但是现在这些刚需和刚改的位置,特别是刚改的位置也有变化。对于上海的楼盘,原来我们做刚需可能是300万到400万的总价,或者是400万到500万的总价,现在刚需刚改的楼盘基本上在上海已经突破800万,对于区位便利性的关注度和一些配套的关注度比较强,而且不能单纯的从价格上进行划分。

  这种需求就是我买了房子,我就要住的叫做刚需。所以说现在也很难说是做了一些偏低端的产品,就能称为刚需的开发商,第一个还是要有性价比,开发的产品要有交通、配套便利性的保证。第二个就是开发这种项目不是特别大的户型,基本上都是在120平米以下的户型,均价低的城市可能户型大一点,但也不适合突破144平米。但是当然了,如果在郊区非要搞别墅的话,指定是难卖的,今年的表现只要是做的这个产品不是那么特别夸张,在一个交通不是很便利的地方,你还要保证这种总价,我觉得就比较难理解,现在大部分企业还是以这种刚改的项目为主。

  定位上来看的话,还是以刚改项目为主,一些偏高端住宅开发的开发商可能会受阻,但是主流的开发商现在大部分的产品结构还是以刚需和改善为主,而且刚改的比例也比较大,所以说我觉得大部分开发商应该都还可以。

  5、我想请教您一下关于房贷利率的问题。因为从去年下半年开始,然后到今年为止,北上广深一线为首开始不停下调上浮基准率,我印象中上海应该是已经是基准减五个点,然后深圳市又连续两次下调,然后调到了现在应该是基准上浮五个点。我想问,是房贷利率推动、促成了这次触底的反弹,还是因为之前市场或者银行等等觉得市场的量比较萎缩,所以说要想通过降低房贷利率来刺激这个,然后如果说不是因为房贷利率下调而促使销售上升的话,那么为什么银行要不断地下调房贷利率?第二个问题是就是房贷利率下降会不会继续延续?基准利率是不是会下降,然后在基准利率下降的同时,房贷利率是不是还会继续下降?

  A: 第一个就是我觉得房贷利率的下降是趋于正常化的趋势,房贷利率比较高位也有一段时间,特别是二套房利率上浮比例有点过于高了,但是我并不认为房贷利率下降对于市场成交有非常大的作用。我觉得可能还是商业银行从自身贷款效率的角度上来进行衡量和考虑。但是我觉得整个房贷利率的下降,对于房地产市场的影响并不是很大,而且如果贷款的情况随着回暖修复的话,我觉得房贷利率下降的趋势可能不会下降这么快了。但总体上来说的话,我觉得住房抵押贷款资产还是银行认为比较好的资产,我觉得可能银行也会去调整。

  6、您说刚需到几个月以后会逐渐相对下来一点,我想问一下,这个城市回暖的顺序是不一样的,那么假定刚需基本上不可持续的话,您觉得在哪几个城市会率先体现出来?能不能有一些领先的城市能先被看到呢?

  A:我觉得应该关注四小龙城市,合肥、南京、苏州、厦门,这里面刚需最弱的很可能是厦门,有可能它是一个先行的城市。四小龙的几个城市还是比较具有关注性的,看成交量要考虑一下供给的问题,价格也要同时参考。二手房会比一手房更明显。

  7、想请教一个问题,刚才你也讲了这些很多城市出现成交量的回暖,这些龙头房企的销售也在增加,我们调研看到一二月份主要是推盘量比较小,这个原因主要是来自于推盘量的增加,还是来自于去化率的增加?

  A:主要原因还在于去化率的增加,因为去年整个去化率都是在往下走的,去年6月份实际上是相对比较高的高点,后来整个去化率的情况实际上已经开始走到50%左右了。从这个逻辑来看的话,我们大概观察一下,可能有一部分项目的去化率还是保持原来的50%,但是也出现了一些热销的项目,所以整个去化率还是有一定的上涨,包括更先行的指标来电、来访回暖会更高。现在还是有一部分人是看的多买的少,但是来电、来访已经开始显著的增多。

  

  声明:本文观点仅代表作者观点 版权归亿翰智库所有

  未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或在此文后留言

  转载时请注明出处:亿翰智库(ehresearch)

  感谢配合!

  ———— / END / ————

  亿翰股份

  亿翰股份,专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务,已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

  在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 0 参与 0
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

亿翰智库

中国房地产战略服务领域领导者

头像

亿翰智库

中国房地产战略服务领域领导者

1850

篇文章

299

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码