三问安徽楼市:地王再现,人口回流,合肥、芜湖躁动能否持续?

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  安徽楼市今年有点不平静,在过去两年,这里并没有吸引太多购房者的目光,合肥2016年跻身四小龙之后,随之而来的严格调控,让楼市气氛降至冰点,芜湖、阜阳等地市经历了过去两年的大涨,因为棚改货币化收紧的原因,也开始步入清淡阶段。

  

  但在2019开年至今,地王频出、叠加人口回流、合肥与芜湖等热门城市再度城市购房者追逐的焦点,到底是回光返照,还是触底反弹,笔者对此有三个疑问。

  第一,2月份,安庆土拍成交楼面价5726元,溢价率76.8%,创下了安庆楼市历史新高,3月份,阜阳土拍出现两宗地块溢价率超30%,地王再现。3月底,合肥土拍收官战揽金120多亿,6宗地全部成交。房企再度角逐地王,能否重复2016年的辉煌?

  

  当然不可能,这几个城市土拍回暖,要么是个别地块吸引开发商竞争,要么是取消限价后的短期反映,放在目前房企债务压顶的环境下,很难会持续,想复制两年前的土拍大潮更是难上加难。

  第二,根据26省份日前公布的人口数据推算,安徽去年人口流入高达28.23万人,仅次于广东和浙江,作为一个常年人口净流出的省份,这种反常的“回流”,是否说明楼市春天来了?

  

  答案也是否定的,流动人口规模下降,制造业面临招工难,是人口回流的最大基础,安徽的外流人口大部分涌向长三角,但今年我们可以看到,合肥、芜湖、蚌埠、阜阳等城市,并没有出现预想中的返乡置业大潮,说明这些人口大部分都回到了农村或县市,他们的购买力也不足以支撑未来安徽楼市继续走强。

  第三,合肥、芜湖近期不断出现楼盘涨价、抢房认筹的现象,甚至多年不见的炒房客也再度躁动。

  

  据此前21世纪经济报道的消息,合肥滨湖省府板块有楼盘要求全款,依然挡不住投机客的入场步伐。芜湖弋江、镜湖、三山等区域,在经历了去年末的沉寂之后,楼盘到访量、中介带看量再次活跃。这两个安徽省内的房价高地,能否再掀一轮涨势?

  笔者认为,在楼市整体调控气氛依然趋紧的前提下,炒房客想再次复制以往的涨势,可以说打错了算盘,尽管我们看到石家庄、郑州、西安都在一定程度上放松了落户、购房的标准,包括阜阳也取消了土拍的限价,但这只会对楼市形成微弱的提振,难以出现太大的刺激。

  

  尤其是合肥的远郊楼盘,经历了去年金九银十的降价潮,价格上很难再更上一层楼,而芜湖均价对比苏锡常都不遑多让,未来很难持续吸引刚需购房者的青睐。

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