房价预测5年5次均中!中国社科院报告再提“5字”透露楼市3大信号

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房价预测从来都是一个吃力不讨好的活。民间人士无论如何判断解读,都会被不少人视为要么是“房托”,要么是“空军”,但有这么一个具有官方背景的机构每年预测房价走势,虽然实际结果数字不能完全吻合,但最近5年预测房价大方向,次次命中,被网友称为“神预测”。我们先来看看过往5年的战绩吧。

笔者查询了一下中国社会科学院历年公开发布的住房报告显示,预测2014年商品房销售均价上涨幅度为7.6%,2015年上涨幅度为1.2%,2016年涨幅为3.9%,2017年涨幅为3.4%,2018年涨幅为4.2%。大家应该看到一个共性,中国社科院对5年时间的房价预测均是上涨。

对于预测的结果,相信大家也感受到了,2014-2018年期间,房价均是上涨。由于中国社科院预测的是全国住房销售均价,与很多网友的感受会有差别。特别是这几年大城市和经济人口尚可的三四线城市房价上涨幅度较大,但也有为数众多不发达的小地方房价没多大变化,拉低了全国住房均价。当然,对于预测能取得如此成绩,我们也不能再苛求其他细微的精准。

那么,2019年的房价趋势如何呢?中国社科院还是无一例外作出预测。早在今年1月8日发布的《2019年中国房地产行业走势展望》中显示,中国社科院认为,2019年全国商品房平均销售价格约为9272元/平米,同比增长6.7%。笔者算了一下,在原来2018年8689元/平米的基础上,每平米再增加583元。正如前文所说,我们无法苛求最终的数字精准,毕竟在每个城市的差异性面前都显得微不足道。但我们要读懂一个讯息,那就是在说2019年的房价还得涨,只是多少而已。


相信不少关心房产的小伙伴也在关注中国社科院对房地产形势的后续判断。这不,3月28日,中国社科院财经战略研究院再次发布《中国住房市场发展月度分析报告》。这份报告主要分析了1-2月份的楼市情况。其中对1-2月份楼市形容为多数城市房价开始出现“试探性上涨”。这5个字是不是与中科院对2019年房价增幅6.7%的预测相呼应呢?事实上,2019年已经过去3个月,说试探性上涨,意思是还处在上涨前的酝酿阶段,真正的上涨应是发生在未来9个月。

作为观点的数据支撑,这份报告提到,从重点监测的142个城市来看,2月份全国房价整体止跌回涨,平均房价环比上涨0.355%,环比涨幅相比1月份扩大0.494%,并且房价上涨样本城市个数较快增加。在142个城市中,有94个城市上涨,比上个月多出39个。这应是作为“试探性上涨”最重要的数据支持。

中国社科院对房价的预测报告,相信大家心里都有一个判断。结合当前楼市实际,笔者谈3点个人看法:

1.中国社科院房价预测报告象征意义更大。中国社科院住房报告对房价趋势的分析,即使在楼市不好的时候,也是看涨房价。笔者认为,面对复杂的经济形势环境,有官方背景的中国社科院报告有出于楼市实际情况分析,也有基于提振预期考虑。主要原因在于,楼市在经历近3年时间的调控,各项指标数据回调,购房者观望氛围越来越浓。作为2019年“三稳”中的重要一环“稳预期”,中科院的报告对“稳预期”更具有象征作用。

2.土地市场、商品房量价均出现上升,不可不察。土拍作为楼市的晴雨表,在经历去年土拍低谷期,从2019年开年以来,一二三四线城市土拍均有亮点。比如苏州、徐州、广州、杭州、合肥、阜阳、宣城、南京等城市,无论是土拍溢价率、报名参与拿地的开发商数量,还是楼面价,均出现了一定程度上扬,虽然说还达不到2016年时的那般火爆,但多城土拍预热,会不会出现中科院报告所说的房价“试探性上涨”情况,需要持续观察。无论如何,土拍市场底大概率已经过去。


2月份,商品房市场也出现了量价齐升的局面,3月份最终数据还未出来,相信也不会差。四大一线城市房价全部环比止跌回升,成交量放大。这里不得不提上海,上海的房价已经历20个月的持续下跌,部分区域下跌幅度还比较可观,这次房价企稳回升实属不易。二线城市中,除重庆微跌外,其他如青岛、西安、福州、南京等城市均开始回升。三四线城市中,环大都市圈城市回升较快。比如燕郊、太仓、马鞍山等地。

3.房价趋势性回暖,区别对待各类城市房价。这波楼市“小阳春”,主要原因还是前期刚性购房需求的集中释放,加之大家预感到楼市调控有宽松预期,特别是房贷利率持续回落,“宝类”利率持续维持在低位。应该说,大家对楼市的悲观氛围逐步消散,增加了对未来楼市的信心。但是,自这波楼市普涨到一定阶段后,各城也会出现较大分化。

具体说来,大城市和都市圈城市楼市回暖具有资金、人口、就业等方面的支撑,基础较为坚固,如果政策面没有大的变动,楼市持续回暖的概率较大。但对于一些基础比较弱的三四线城市来说,资金吸引力、人口吸引力都不足,由于没经历过严格意义上的二手房市场,楼市基础较为薄弱,在经历过这波惯性“小阳春”后,将面临后劲不足的情况,部分区域可能会迎来一定程度的回调


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