成见 “白热化”的招拍挂

观点地产网 面对市场的变化，资本的嗅觉总是灵敏过人。在A股市场上，房地产板块从2018年10月735.41点的低点，一路涨至1150.91点的新高。这似乎在向外界传达，冬天已经过去，天气逐渐开始回暖，属于房地产的春天即将到来。

回暖的不仅仅只有股票，溢价成交、小阳春、市场回暖等词语也出现在土地市场上。

4月1日，广州拍出4宗商住地，吸引了碧桂园、万科、保利等超20多家企业争抢，中海、龙光、电建笑到了最后，总成交价78.75亿元，四宗地块分别溢价45%、45%、33.53%及44%。

类似的情况在全国各个一二线城市上演。根据Wind数据显示，今年以来，一线城市累计成交面积同比增加41.8%，累计成交总价同比增加8.1%。

若以房企为例，融创便是其中一个典型。众所周知，融创过去一直以并购著称，但在2018年底至2019年初，其一反常态，在公开市场上大举拿地。

据了解，2018年10月到2019年3月底，融创就已经获取了4800亿货值的土地。2019年更是主力，仅3个月便取得超3700亿货值。

融创主席兼执行董事孙宏斌表示，去年年底到2019年初是一个拿地的窗口期，融创拿了不少地，主要在一线城市。

实际上，过去的一年，虽然全国土地成交总额再创新高，但是流拍、底价、低溢价成交才是主旋律。

据观点地产新媒体了解，财政部数据显示，2018年全国土地出让收入65096亿元，同比增长25%，总额再度创下历史新高。

其中，土地出让金超过千亿元的城市有11个，最高的杭州超过了2500亿元，其他城市分别为上海、郑州、重庆、苏州、北京、武汉、广州、宁波、成都、天津等10个城市。

另据中原地产研究中心数据显示，2018年一二线城市合计住宅土地流拍高达382宗，同比上涨167%，为近6年来最高纪录；三四线城市住宅土地流拍1203宗，合计流拍高达1585宗。

有市场分析人士表示，从2016年新一轮楼市调控开始，一二线城市严格调控，开发商销售回款压力越来越大，拿地资金压力逐渐增加，同时严控资金流入房地产，房地产企业资金成本逐年升高，从而导致房企拿地积极性下降。

这种情况在近期出现变化，最直观的便是房企境内债和海外债融资成本降低，以及发债规模的上升。

据了解，目前房企境内发债融资成本均在5%以内，境外融资成本在6%至8%之间。

Wind数据显示，截至2月底，2019年房企境内外发债规模达1918.9亿元，较去年同期增长115.1%，发债成本微降。在前两个月房企发债总额中，海外债规模达948.5亿元，较去年同期增长75.1%，海外债规模占比为49.4%。

与此同时，各家房企在销售回款方面均保持不错的比例，碧桂园、万科、新城、金科、世茂等房企，回款率均达80%，或超过该比率，使得手上现金增多。

另一方面，各家房企在2018年对多元化业务的探索中，并不是一帆风顺。

万科从高喊伟大的事业都是从不赚钱开始的，到“活下去”，再到“收敛聚焦”。最近的业绩会上，主席郁亮反问媒体：“地产业务这么赚钱了，还能指望找到更赚钱的业务吗？”

万科要“聚焦主航道，巩固提升基本盘”；孙宏斌说农业、汽车、机器人，哪个都不如房地产好；李思廉就没那么直白，只是笑称，多元化可以参考郁亮先生的讲话，目前还是房地产业比较赚钱。

兜兜转转，走了一圈，发现还是房地产业比较赚钱。

但是手里再多钱，过去行业再赚钱，在稳字当头的大环境下，想像过去一样赚钱总是不可能的。面粉涨的太快，面包跟不上，自然也是赚不着钱的。面包涨不起价，卖不好，面粉自然也就卖不好。

利好的是，2019年房地产走向“因城施策”，部分城市楼市回暖；另一方面，房贷利率从过去上浮20%等重新降至上浮5%、10%。也让市场看到了一丝信号。

据观点指数2019年1-3月中国房地产企业销售金额TOP100显示，2019年截至3月24日，一线城市新房成交同比增长34%，二三线城市同比减少1.1%、3.4%。总体上看，一线城市新房成交累计同比在持续回暖，二三线城市跌幅收窄。

面包的重新畅销，令房企对于面粉重燃热情。2018年无人竞拍的地块，重新推出，竟引得多家房企争夺。

据了解，3月28日，宁波出让一宗6.5万平方米的宅地，吸引了11家房企竞拍，最后经过261轮竞拍，绿城溢价37%夺下。但在2018年11月，该地块以同等条件挂出时遭遇流拍。

无独有偶，1月11日，苏州拍卖一宗10.33万平方米的宅地，龙湖+首开联合体以40.62亿元总价斩获该地块，溢价率28.87%。对比起此前流拍时的出让条件，仅将容积率从大于或等于2.0，调整至1.8，并取消最小户型建筑面积不小于110平方米的要求。

资金松动，市场回暖，再加上难找更赚钱的行业，对于房地产企业来讲，在土地市场上再次厮杀一番，为新的一年储备更多粮草，是一个不错的选择。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。