万科负债率低至30%，“活下去”的口号转变为“更好的活下去”！

随着地产行业逐渐进入白银时代，地产的集中度也相对的上升，市场的竞争一直都是硝烟弥漫，多个房产大佬也随之进行战略转型。

在漫长的转型中，各家的转型的方针也略有不同，万达集团抛掉地产行业，向轻资产路线发展;融创则是以地产+为主体，地产依旧为核心业务，制定了地产、文旅、文化、服务四大业务板块；李嘉诚的长江实业则是“抛弃”了国内的资产，向英国市场进发。作为国内房企的“老大哥”，万科也是一步一步的进行转型。

“更好的活下去”

2018年9月底万科在深圳总部召开以“活下去”为目标的秋季例会，万据万科2018年财报显示2018年万科的销售总额为6069.5亿元，同比增长14.5%；营收额为2976.8亿元，同比增长22.6%；归属上市公司的净利润为337.7亿元，同比增长20.4%。

自2007年起万科的营收额，非常的不稳定，2010年、2014年、2017年增长速度最低，分别为4%、8%和1%。而2018年的增速势头却又很猛，呈双位数增长。

就形式来看万科的“活下去”，并不是已经活不下去了，而是要更好的活下去。万科是一个非常有危机感的公司。2014年万科董事会郁亮曾经判断，国内房地产行业已经由黄金时代进入白银时代，在白银时代转型，才能让企业的有充足的时间进行缓冲。

万科总裁祝九胜表示，万科以房产为中心，分别向租赁、物流、传统物业管理等三个模块发力。虽然转型之路很难，但是我们还是非常有信心的。

回款作为万科的首要任务

2018年，万科表示现在的回款率93%，而财报当中万科并没有对回款等问题进行相关披露。郁亮称“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”

高负债是地产行业共有的特点，房企现金流是命脉，销售回款也是其中最重要的项目。2018年，万科销售面积为4037.7万平方米，同比增长12.3%。值得注意的是万科正在28个城市销售金额超过百亿，24个城市销售排名第一。

万科将销售回款作为万科的首要任务，并且目前全国的楼市销售放缓，房企拿地也更加谨慎。

2018年，万科一边专注地产项目，另一边和其他大佬一样不断的并购，以地产为核心向多元化进展。

整整一年，万科新开发的项目共227个，相对来说2018年万科拿地比2017年的投资少了很多，但是万科的总规划面积相差无几。并且2018年新增项目比2017年增加11个。2017年万科权益地价总额为2188.9亿元，由于2018年拿地成本的降低，该年度万科的权益地价降至1351.4亿元。总体来说，万科2018年的业绩还算不错。

万科的低负债

历年来房企的很多大佬们总是为公司的高负债和融资的高成本而发愁，2018年里，万科的融资有道，也成了万科转型的重要支撑点。

截至到2018年年底，万科的负债率降低至30.9%虽然，比较2017年负债率相对回升，但是在整个房企中处于低水平。

2017年，上市房企整体负债率高达79.43%，万科多年来30%以下的负债率，其优势非常明显。2018年年末，万科持有的现金为1884.2亿元，其足以应付短期内到期的负债和利息。

2018年地产融资渠缩减和高额的负债，大多数房企都是硬着头皮挺过去，而万科的资金优势让其在整个房地产行业中出尽风头，也让很多人心生嫉妒。

从上述看来万科的转型线路，基本上已没什么大问题，2012年郁亮提出的地产从黄金时代到白银时代中指出，白银时代的到来意味着地产行业的迅猛发展已经进入平稳期，市场竞争力度将更加强烈，现在阶段不会找到比地产更赚钱的项目。

在以地产为主的前提下，万科从2012年的“城市配套服务商”到2018年升级的“城乡建设与生活服务商”战略，万科逐渐形成了多元化的雏形。

在未来的10年里万科的主要收入还是要靠地产项目来维持，只有让基础得到足够的稳固所有以地产为核心的房企才能更好的在白银时代之后生存下来。