【调查】上海多地王成“烫手山芋” 金融街保利等房企项目困局求解

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  上海“名噪一时”的地王们在经历了此前的“高光时刻”之后,正面临入市两难的尴尬。

  近日,金融街控股股份有限公司(000402.SZ,以下简称“金融街控股”)与丰泰地产投资(以下简称“丰泰地产”)签订项目战略合作协议,双方将在上海静安新核心商圈打造大型地标综合体一期。

  该综合体项目位于上海火车站北广场,总面积约49万平方米,涵盖住宅、办公和商场地块,2015年拿地时总价88.15亿元,溢价率50.12%,楼板价27022元/平方米,一举刷新上海总价地王纪录。

  由于受到楼市调控政策影响,金融街控股地王项目一度开发缓慢,拖延入市。其间,金融街控股曾为D地块发行债权计划规模16亿元。公开资料显示,此次引援的丰泰地产为独立经营管理的私募股权房地产投资集团,自2002年成立以来,投资分布在14个泛亚核心城市。

  事实上,与金融街控股拿下火车站地王的前后两年,上海出让多幅高价地,房企频频刷新沪上地王纪录。伴随楼市走向深度调整期,高总价、高单价的地王却面临入市难题,甚至成为“烫手山芋”。《中国经营报》记者在走访中了解到,近期,保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH,以下简称“保利地产”)在上海浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块的保利颂项目正在验资蓄客中,置业顾问透露出的销售均价几乎贴近成本价格。

  针对项目运营情况和公司业绩问题,记者致电致函上述开发企业,相关负责人均未正面接受采访。金融街控股方面表示,已经将相关问题汇总,在公司履行内部程序之前,无法及时回复。保利地产方面则表示,将问题转至品牌方面负责人,将会作出进一步回应,然而截至发稿,记者未获回复。

  私募救火金融街

  金融街控股在上海火车站北广场包括办公面积约为22万平方米,占项目总规模超63%,商业部分面积约6万平方米,占项目总规模的18%。金融街控股方面表示,按照“金融街中心”系列高端商务综合体来打造,竣工后成为上海新静安核心商圈地标综合体。

  该项目的住宅部分金融街融府已开盘入市,销售接近尾声,商办地块将分二期进行建设。其中,一期涵盖5栋办公楼、零售空间及大型绿化园林,总建筑面积约11.9万平方米,预计将于2020年第一季度竣工;二期金融街融悦中心涵盖5栋写字楼及6万平方米大型商场,总建筑面积约27.9万平方米,预计将于2021年第三季度竣工。

  2019年3月13日,金融街控股董事长高靓和丰泰地产管理合伙人暨投资长朱惠德均来到项目战略合作发布会现场,表达对合作开发这一地王项目的期待。丰泰地产方面透露,项目合作期间,金融街控股前期负责建盖物业,丰泰地产从金融街控股购置该部分物业后再进一步完善升级。

  梳理金融街控股的合作动态,与大多数房企引入其他品牌房企开发项目不一样的是,金融街控股要更偏爱寻找基金公司。

  2017年12月,金融街控股公告披露,其全资子公司上海融御置地有限公司委托泰康资产管理有限责任公司发行“泰康-金融街上海火车站北广场D地块商业不动产债权投资计划”,金融街控股二股东安邦保险旗下公司认购该债权计划8亿元。为推动上海地王项目运营,金融街控股频繁借道输血引起外界关注。

  公开资料显示,丰泰地产一直与国际机构投资者合作,包括主权财富基金、政府及企业退休基金、基金会、大学基金、保险公司及知名家族理财办公室等。截至2018年9月30日,丰泰地产累计管理的房地产资产总额逾105亿美元。

  尽管金融街融府几次开盘的销售成绩良好,另外两幅地块开发亦进展顺利,但从金融街控股拿下该处地王项目至今可以看出,路程并非平坦。

  2019年3月19日,记者走访中,置业顾问表示,均价停留在一期开盘的水平92000元/平方米,前期认筹金为30万元,认筹客户为133组。该名置业顾问还透露,原本公司年底前限价政策会有所放开,而做两次开盘,结果并未如愿,所以第二次开盘仍保持原价入市。

  根据中国指数研究院数据,2018年,金融街控股进入北京、上海和广州等重点城市销售保持在2016年以来的较低水平。

  对此,上海中原地产首席分析师卢文曦表示,金融街控股在这一项目上存在资金方面压力,而且项目的区位较好,因此会找一个有实力的合作商纾解公司的负担。

  2019年3月29日,金融街控股发布2018年度报告。报告期内,实现营业收入221.13亿元,同比减少13.35%。实现归属上市公司股东的净利润32.68亿元,同比增加8.72%。其中,房地产开发业务实现营业收入195.9亿元,同比下降15.72%,在上海获取土地成交面积同比下降19.6%。2016年~2018年,公司的存货分别为564.52亿元、578.96亿元、776.38亿元。伴随近几年来全国范围内限价限售政策趋严,金融街控股此前开发的多数项目遇到销售压力。

  金融街控股在年报中也作出存货跌价的准备,公司方面表示,根据存货会计政策,按照成本与可变现净值孰低计量,对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货,计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。

  存货增加,项目销售遇挫,即意味着,金融街控股在持有一些投资近百亿元项目的几年里没有现金流回收。相关数据显示,2017~2018年,金融街控股连续两年经营活动产生的现金流量净额为负值,分别为-72.54亿元、-90.29亿元。

  上海地王的“尴尬”

  记者在采访中了解到,在金融街控股取得上海火车站地王地块后的2016年被称为“地王年”,全年产生超340宗单、总价地王,上海各个区域亦是地王频现,成为龙头房企竞逐的热土。

  时过境迁,同在2016年拿地的保利地产如今也感受到“冲动的惩罚”。彼时,上海市浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块对外出让,出让面积69433.1平方米,容积率1.8,土地用途为普通商品房,起始总价137703万元,起拍楼板价11018元/平方米。保利地产在37家房企的激烈竞争下成功夺得,地块楼板价43607元/平方米,溢价率295.78%。对于过高的楼板价,上海房地产业内人士此前曾预估,该项目的均价将达到8万元/平方米。

  2019年3月28日,记者从项目售楼处了解到,该项目被命名为保利颂,现阶段在进行验资蓄客,首次开盘预计推出91平方米和114平方米的户型,共计409套,预计均价5万~6万元/平方米。

  记者注意到,关于激烈争夺上海市场的土储资源导致资金回报不足的问题,保利地产也有所察觉。近日,保利地产发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》,书中提到:“增量开发的高盈利性已出现趋势性下降,房企的毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归。”

  从记者走访上海楼市了解到的情况,无论在2018年开盘热销的保利翡丽甲第项目还是即将开盘的保利颂,均是在“限价令”之下不得不做出妥协的项目。与此同时,保利地产也开展一系列合作之路,与象屿地产共同开发保利象屿公园悦府。

  根据华创证券研究报告显示,2019年2月份,保利地产实现签约金额334亿元,同比增加54.3%;实现签约面积189.1万平方米,同比增加20.8%,新增建面102.1万平方米,同比减少24.9%,总地价82.5亿元,同比增加12.5%,需要注意房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期的风险。

  公开资料显示,2018年,保利地产全年实现签约金额4048.17亿元,实现签约面积2766.11万平方米,位居全国房地产企业第五位。2018年,保利地产斥资将近1379.58亿元获取超过130宗土地,其中通过挂牌方式获取的土地达到46宗,其余方式主要包括合作和拍卖。

  对此,卢文曦置评,观察房企2016年在上海拿下的高价地,或都将存在一定程度亏损,但房地产是滚动开发的模式,一些公司会在市场低位再对资金进行补给。目前,唯一可取的方式是积极寻找合适的合作伙伴,通过品牌溢价的优势,加快项目去化速度,促进资金回笼。

  

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