2019,回龙观生存状态已更新

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  今年是回龙观诞生的第21年,过去的20年里,回龙观从不缺少话题。

  这篇稿件的契机,源自严肃君的昌平置业群群友爆料:回龙观唯一在售新房公园悦府,4月开盘均价达到58500元/㎡。

  很多群友接受不了这个价格,什么时候“观里”变得这么高不可攀了?!要知道最近大火的五环内限竞房国风长安橡树澜湾限均价也才54378元/㎡。

  其实回龙观各类状态都在不断更新,当下的房价、租金和生活圈,都足以让回龙观甩掉“睡城”这个看似廉价的称呼。

  2019,这个最贴近我们的房价、租金、工作和生活的圈子,到底是让人惊叹还是愕然?

  两样的房价

  今年初,贝壳研究院对回龙观、国贸、德胜门、望京、五棵松、常营、西北旺这七个商圈进行调查,结论是:相比较而言,回龙观126个小区14万多套房的租金和房价最低。这是基于数据,偏于理性的横向比较。

  但是,从回龙观楼市的纵向发展来看,房价和租金“太贵了”才是在这里生活的人最真实的直观感受。

  目前回龙观二手房成交的中坚力量,主要是由龙跃苑、龙锦苑这些龙X苑系列,以及矩阵小区等经适房转化而成的商品房构成。

  从户型和社区来讲问题并不大,但这些老旧小区没有电梯,不再符合当下购房者的需求。2017年-2019年间,回龙观二手房市场基本上维持在4万-5万的低位空间

  而符合主流需求的次新房——首开国风美唐、京投发展·公园悦府,二手房均价6万左右

  首开国风美唐从2011年首次入市后,价格一路攀升,成为该板块首个突破均价6万的项目。


  2018年中旬,首开国风美唐最后一批仅剩127㎡三居毛坯现房,最终均价落定在“6.1万-6.3万/㎡”。


  图片摄于2019年3月25日

  昔日颇有牌面的售楼处,已被改造成便民商业楼,路过这里有4年的严肃君也不禁感慨一句:这次是真的售罄了。

  还在销售的公园悦府,正如开头所爆料的那样:预计4月开盘,均价58500元/㎡。严肃君前往售楼处得到了更详细的项目消息。


  项目沙盘及信息一览,戳图可放大

  这里需要注意的还有四点

  1.资金证明200万会把一部分人挡在门外,如果有意向的话不妨找一下对接销售想想其他办法;

  2.社区内的清华附中,幼儿园和小学已开学,其中小学招到了三年级,这批孩子今年将会升四年级;

  3.社区四期的商业部分年底完工,可以确定入驻的有万达影院和京东实体超市;

  4.三期10#楼因变更建设规划导致入户大堂狭窄,在年初遭遇维权,11#楼这方面的状况可以注意一下;

  5.公园悦府的物业一直被诟病,严肃君通过业主了解到,卫生有所改善,路线重新规划做到了人车分流,之前确实存在乱收费和管理乱的情况。

  除此之外,回龙观商品房紫金新干线有部分房源长期未出售,原因不明,坊间传闻背后有一些纠纷。但可以确定的是,项目之前发生过因房屋质量、上学等问题而引起的维权事件。

  对买房人来说,回龙观二手房社区过于老旧,有的并未安装电梯;新房房价节节高,导致部分刚需族无法上车。

  即便如此,依旧有很多人选择在回龙观首次置业,把这里当做换房的翘板。之前严肃君采访到一位粉丝,在回龙观良庄家园升值后换房升级到百旺茉莉园,解决了孩子的上学问题。(详情请戳这里

  让人退却的岂止房价,租金持续上涨也让不少租房族不得不重新选择居住地。

  高涨的租金

  从贝壳研究院最新发布的数据来看,换租率比较频繁的前10商圈中,回龙观稳居第一。对于大型工作居住区来说,租金是直接诱因。


  换租后商圈占比排行榜

  严肃君采访了身边的两个朋友,让这种租客的迁移更为直观。

  2018年12月23日搬离

  被租金上涨逼走的小杰

  小杰是一名在软件园工作的编辑,2016年在龙腾苑六区租了一个12㎡的次卧,当时月租2400元2017年月租涨到2600元,直至2018年年底月租涨至3000元,小杰终于不堪忍受搬离了这里,住在了北六环之外的麓景嘉园南里。

  麓景嘉园南里整租90㎡两居,只需要3500元/月,如果把次卧分租出去,性价比会更高。出行方面虽然没有地铁,但可以和小区的人拼车,只需花费10元钱、半小时就能到公司,反而比住在回龙观更省时间。

  虽然偶尔会想起回龙观的繁华,但周边商业基本上可以满足日常,小杰庆幸自己是个宅女,不用常出门。

  2019年3月24日搬入

  被“观里”租金吓到的晓晓

  晓晓以前住在顺义的西辛南区,步行到地铁石门站只需要5分钟。那时候她住在10㎡次卧,月租1300元。后来要和男友找一个离两人工作地点都不远的地方,目标锁定在了回龙观。

  事情进展的并不顺利。他们的预期是,邻地铁小区、主卧独卫,月租3000元以内。几经周折后,通过中介最终租在了国风美唐一期,是20㎡阳隔(客厅+阳台隔断间),月租3200元,这是她第一次支付这么高的租金,可在了解了该板块的租金之后,她发现自己并没有选择。

  晓晓在美团工作,单程通勤时间50分钟,“挤”是她对霍营地铁站的唯一形容词。她说现在还没有“观里人”的感觉,但这里比自己想象中的要好,刚搬来的那天还去看了电影。

  即便如此,想住在辐射多个商圈的13号线周边,回龙观依旧是性价比最高的选择


  2019年,贝壳找房研究院公布的北京市地铁13号线附近房租均价指数分布图(上图),回龙观依旧是最低值。

  更新的生活圈

  “涨”有所依,回龙观房价和租金当然不是在“干嚎”,一个三年的“回天计划”就给足了勇气。

  2019年“回天计划”推进36个项目,这当中关系到回龙观贴近民生的,可以给大家说几个:

  1.已经开诊的北京积水潭医院回龙观院区将对二期工程进行扩建,地上建筑规模约6万平方米;北京回龙观医院也将新建科研教学康复楼,建设规模约3.5万平方米;

  2.今年回龙观地区将试行公交车“联程联运”,各条线路之间实现统一调度,最大限度缩短发车间隔,解决突发情况下车辆不足的情况,方便市民乘车;

  3.自行车“高速路”将于今年6月底贯通。专用路起于昌平区同城街与文华路交叉口,沿地铁13号线北侧绿地布设,向西跨越回龙观、龙泽地铁站、京藏高速、龙域东一路进而下穿京包铁路,沿龙域环路延伸至西二旗北路,最终止于海淀区上地西路与后厂村路交叉口,与现况自行车系统相衔接,长度约6.5km;


  4.北清路(京新高速-京承高速)快速化改造工程施工招标已经出来了,预计工期为2019年5月30日至2020年9月20日。北清路快速化改造后将是双向12车道(单向各自6车道),采取高架架构,高架3上3下,地面3上3下。

  另外,之前大受关注的13号线1拆2进行时,回天地区是利好的!严肃君分析过哪三个地方的人最受益。

  从人口结构来看,紧邻科技企业扎堆的后厂村、西小口和上地地区,让回龙观每年能吸引大批量互联网原住民驻扎,这些居民“人为性”的改变了回龙观的整体素质水平。

  有数据显示,回龙观居民有近70%拥有大专以上文凭,硕士及以上学历占16.4%,而相对应的北京市这一数字为37.3%与4.9%

  无论“硬性”还是“软性”,回龙观的生活圈都呈现出一种良性的发展趋势,这样看来,回龙观房价和租金都是不可回避的。

  互动时刻

  回龙观生存状态两重天,生活在此地的你是喜是忧?2019,你是想继续留在回龙观还是搬离这里?


  朋友圈好友已3年没来回龙观

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  这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

  无法扫码 请加微信yansufenshen163

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