城市消费力提升带动商业地产跨越式升级

仲量联行2019年第一季度西安房地产市场回顾

2019年4月1日，西安–甲级办公楼市场的供应放量致使空置率有所上升，主要需求类型有所转变。同时自持业主开始调整策略以应对市场压力。然而存量压力致使租金仍处在下降通道。西安零售物业市场国际时尚需求持续增加，市场竞争推动项目进行差异化改造。

甲级办公楼市场 —— 需求主体默换浅移，自持业主策略转变

2019年第一季度西安甲级办公楼市场录得3个新项目交付使用，新增供应超过20万平方米。新入市的新长安广场（二期）、万科金域国际及天安人寿中心均位于高新区板块，除万科金域国际为散售型业权，新长安广场（二期）及天安人寿中心均为投资方业主自主运营。鉴于新入市项目去化尚需时间，全市甲级办公楼市场整体空置率至季末报39.1%，环比上升6.2个百分点。

稳定需求推动市场净吸纳量上升。季内，甲级办公楼市场净吸纳量环比上升59.9%，录得4.6万平方米。专业服务及金融类企业继续主导市场需求。同时，随着人口老龄化及投资意识的提升，保险行业市场规模不断扩大，使得保险行业迅速发展。高品质的甲级办公楼因更能帮助该类公司提升品牌形象及可信度而受到青睐，因此，保险公司的升级及扩租需求也有所释放。如永安保险于万科金域国际购置逾12,000平方米自用。受此影响，本季度金融企业需求占比超50%。与此同时，教育行业需求的上升推动专业服务类公司成交占比超过15%。其中，如嗨学网，尚酷网络等国内较大在线教育类运营商的在本季度对西安甲级办公楼的需求较为突出。互联网基因加上教育资源分配不均为在线教育机构快速增长创造条件，而优质办公楼因其较高的物业品质，能够助力此类机构在品牌形象等方面的提升，受到该行业关注。自2018年第四季度起，此类机构开始集中进入西安市场。同时在资本与市场的推动下，该类公司纷纷选择进驻高品质的甲级办公楼。此外，线上教育的特征决定其办公场所具有非营业性质，因此也受甲级办公楼业主的青睐。其次，如北京新东方前途出国，大圣留学等留学服务机构对甲级办公楼的扩租需求的增加同样推高专业服务类公司的成交占比。联合办公方面，本季度甲级办公楼未现成交，仅录得WeWork一家联合办公运营商在三个乙级项目有较大面积成交。

此外，本季度部分自持业主策略开始转变策略，在第一季度下调2019年入驻率预期的同时暂停对账面租金的优惠，转而以增加免租期等让利方式吸引租户。同时，即使在整体空置率较高的市场环境中，业主在对租户的选择上仍保持谨慎，更倾向选择优质租户，并对租户进行较严格的声誉和背景调查。在追求去化速度的同时，业主方开始更加注重租户的稳定性。

存量压力致使租金持续下行趋势。随着品质更高的新增项目持续入市，搬迁需求有所增加。同时，自持型新增供应均以持平或稍低于市场平均租金水平入市，加剧了甲级办公楼市场的竞争，促使部分散售业权项目的小业主纷纷降低租金预期以快速去化空置面积。此外，部分项目免租期的延长也对平均有效租金产生了负面影响。综上所述，2019年第一季度，甲级办公楼市场平均有效租金环比下降1.8%至人民币99.3元/平方米/月。

集中供应持续加重租金下行压力。2019年未来三季度仍将有近20万平方米的新增供应投放市场，租金仍将承压。然而，随着西安招商引资政策的持续及人口红利的初步显现，企业的扩大及迁入或使更多自用型客户在高品质的甲级办公楼中寻找投资机会。未来自用型大宗交易或将有所增加。同时日益增加的自用需求也将为净吸纳量提供支持，助力整体市场空置率的回落。

零售地产市场 —— 国际化潮流都市吸引力显现

西安优质零售物业市场本季度未录得新开业项目。本季度，市场未录得新项目开业。然而，随着众多外来优质开发商进入西安市场，优质零售物业市场激烈竞争致使部分运营能力较差、物业老旧的项目面临品牌流失及营收下降，从而选择转型或关门整改。其中，位于高新商圈的唐延中心城将其首层改为莱科国际名车，同时，位于钟楼商圈的世纪金花南门店关门整改，致使西安优质零售市场总存量有所降低。

项目积极改造应对市场变化，着重打造差异化购物体验。钟楼商圈的SKP开业给周边同等定位项目带来较大竞争压力，受奢侈品谨慎扩张影响，PRADA, MIUMIU, 及BOTTEGA VENETA在本季度相继撤出王府井百货，在西安市场保留一家门店。在激烈的同质化竞争下，中大国际在PRADA撤出后迅速引入I.T，并进行高区改造。文创书店及餐饮业态因自带休闲体验功能被重点引入，以提升业态丰富度来吸引客流。此外，民生百货骡马市店通过引入主题书店西西弗以及娱乐中心Party Day等文娱体验类业态，同时扩张餐饮类业态以满足消费者多元化的消费需求。

除通过引入体验类品牌来提升购物体验外，部分项目则利用公共区域打造主题型场景以及增加休息空间以延长顾客停留时间。如益田假日世界B1层重装开业，在原有走廊加入场景化艺术摆设和休息区；绿地缤纷荟在公区布局主题型场景“治愈空间站”，以期与都市青年消费群体产生共鸣；而位于景区大唐不夜城南端的银泰城在室外增加休闲桌椅，吸引景区潜在游客，促使游客转换为自身客流。

国际时尚品牌需求持续增加，新零售积极布局抢占市场份额。2018年西安社会消费品零售总额突破人民币4,600亿元，同比增长9.6%，市场消费能力仍具吸引力。更多国际品牌青睐西安，其中CHANEL在西安SKP开出中西部第二家精品店；西北首家Lululemon 进驻大悦城； Hollister在大悦城围挡。此外，部分国际品牌持续拓展新兴商圈，如Champions 在二环商圈益田假日世界新开一家门店；Moussy Sly在龙首印象城开出新店。然而，随着轻奢潮牌逐渐成为主流需求，如Forever 21及New Look等部分快时尚品牌则因其中国战略影响撤出西安市场。

与此同时，新零售持续覆盖市场空白区域以满足消费者日益升级的消费需求，盒马鲜生在本季布局第八家及第九家门店至新兴广场及民生百货文景路店；在盒马鲜生占据市场优势情况下，7 Fresh迅速在城北及二环商圈新增两店布局西安市场；伴随着线上零售的发展局限显现，电商持续发展线下市场，苏宁智慧零售苏宁极物在鑫苑大都会开出一家门店。得益于各大新零售超市及国际品牌积极布局西安市场，截至季末，整体市场空置率仅录得3.5%，环比下降0.2个百分点。

供需稳定推动租金稳定增长，新兴商圈将迎来大量优质社区商业。租金方面，伴随着众多优质品牌持续积极扩张西安、大多数优质零售项目业绩稳定增长，致使西安优质零售物业市场项目租金保持稳定增长趋势。截至2019年一季度，市场录得平均租金人民币240.6元/月/平方米，环比增长4.0%。

2019年，西安将迎来如吾悦广场、凯德广场御锦城等优质项目，大多项目定位为社区商业且位于新兴商圈，将助力新兴商圈趋向成熟。然而，社区商业的发展对部分位于市级商圈的老旧项目将造成冲击，未来市场将迎来更多老旧项目针对商圈特色进行的调整，打造差异化消费体验，增强区域联动性。