房地产是否风光依旧 负债率和净资产能决定什么 你还考虑买房吗

最近，我们听到最多消息的就是关于房价的消息。房价的涨跌时刻牵动着人民群众的心，毕竟它和我们的生活息息相关。我们中国人对房子还是比较看重的，这和我们的思想观念是分不开的。有房才有家是大多数人的想法，可见房价对我们的影响之大。

高利润背后的高负债

作为地产界排头兵的万科和恒大最近都发布了2018年的年报。其中万科在2018年的营业额为2976.79亿元，恒大的营业额是4661.9亿元。单从营业额上来看，房地产企业确实是我国的吸金产业。万科在2018年的销售额也是创历史新高，这样亮眼的成绩与它高呼活下去的口号截然不符。但是仔细的看一下它们的负债率也是高得惊人，万科和恒大的资产负债率都达到了80%以上。这是一个多么高的数据，也就是说公司80%以上都是债务。

从利润上来看，万科在2018年达到了337.73亿元，同比去年增涨了20.39%。恒大的净利润为665亿元，可以称得上是地产界的龙头。恒大最近几年也是在稳步发展中，在2018年它的销售额达到了5513亿元，已经超额的完成了在2018年制定的计划。可以说，这样好的销售成绩单是对我国楼市的强心针。

虽然，我们都知道房地产是一个吸金能力强的企业，人们的需求又都是实实在在存在的。但是资金的不断投入，导致了房价的不断上升，这些资本也是需要偿还的。就拿恒大来说，它的负债就达到了3729.52亿元。假如每年需要支付给银行5%的利息，那么光是利息一年就要达到1864.76亿元。这样的利息，就已经达到了很多中小企业的年营业额。房地产企业高呼活下去或许不是空穴来风，而是正在面临危机。

什么原因导致了这样的现象

为什么那么高的利润，还会出现那么高的负债呢？其中关于土地价格高，也是不可或缺的原因之一。我国开发商现在的征地，是相关部门统一征收，然后在卖给开发商的。有时候就会出现僧多粥少的情况，土地价格比较高。相对的成本升高，也就导致了房价的升高。还有早些年的耕地保护模式，也是导致土地稀缺的原因。

房地产企业建设，需要的资金也比较庞大。因此，向银行贷款的数目也比较巨大，加上银行每年收取的利息。房地产企业投入的资金就会很大 ，这也是负债率较高的因素。

资金周转的时间比较长也是负债高的原因。通常，开发商在开发楼盘都要几年时间。我们国家的楼盘实行的是预售政策，房屋完工前所交的预付款在财务上是形成了负债。但是，实际上随着工程的竣工，这一部分的资产会转换为收入。

房地产企业真的是遇到寒冬了吗

其实，关于这样的负债和利润很多人都比较看衰房地产企业。但是，适当的负债也有利于公司的发展。公司的净负债率和负债率是不同的概念，在2017年年报中碧桂园的负债率达到了88.9%，但是真正的净负债率为56.9%。这样看来，它盈利也超过了40%以上。那么多的盈利，说明了地产市场的空间还是很大的。毕竟，有需求才会有利润的存在，未来的房产企业前途也难以言说。

还有就是房地产企业的负债和借债是不同的。资产的负债率不是衡量房地产企业的标准。因为商品房所付的预付款，在财务上被算作债务，这样就不能客观地反映公司财务状况。

对于现在而言，房地产的需求还是供不应求。那是因为70和80这两代人已经到了购房时期，市场有着大量的需求。随着城市化进程的加快，越来越多的人加入了购房大军这个行业。但是，随着90后和00后的成长，未来十年后的购房人口数量将会有一定的变化。

现在来说房地产是否遇到寒冬，还是为时过早。通过对房价的调控，房产企业渐渐处于平稳状态。房产企业也要积极地寻求转型，未来的发展市场还有许多的可能性。抱着自己传统的企业不放的话，很难跟上社会的步伐，所以说房地产企业的开发与经营也是非常重要的，所以转型是肯定的。

通过对房价的了解，我们可以理性的看待房价出现的波动。未来房地产企业或许不会像前几年那样势头猛烈，但是保持平稳的发展应该是可能的。对于购房者来说，要合理看待房产企业。