[新盘评级A021] 石景山-西五环-中海寰宇天下

在我们的房产交流群里，从去年到今年，群友一直在问，什么时候写“中海寰宇天下”的评级呀？

我们一直没写。因为我心想，这个还有必要写吗？一个卖得这么好的新盘，本身销量就代表其价值啊，那么多的买房人可是都用几百万的积蓄投了票的。

中海寰宇天下，可以说是2018年北京最火的新盘。

为什么呢？因为中海寰宇天下2018年一共销售了103.18亿，是去年北京楼市新盘的销冠，也是北京历史上单个楼盘一年销售额的最高记录！

众所周知，2018年并非一个新房市场的“好年份”，几十个限竞房上市，销售比较惨淡，整体网签率不到30%，在这样的背景下，中海寰宇天下的亮眼表现可谓是逆势狂飙！

如果一个新盘卖掉10个亿，那可能是运气好；如果一个新盘在市场不太景气的一年里卖掉100亿，那一定不是运气。

托尔斯泰说：

幸福的人都是一样的，不幸的人各有各的不幸。

这句话放在房子身上也是一样的：

卖得好的房子都是一样优秀的，卖得不好的房子都各有各的问题。

今天我们就来给中海寰宇天下做个评级，看看这个项目到底怎么样。

中海寰宇天下简介：

“中海寰宇天下”是纯商品房项目，开发商是中海地产，属于中海在石景山的中海科技金融城项目配套建设的高端商品住宅。除了建设宜居的住房外，项目还配建市政、公共服务、商务配套、文化公园等大量公共设施，打造集商务服务区、高端住宅、综合换乘、购物休闲等多功能于一体的“中海科技金融城”。换句话说，石景山北辛安区域的城市改造都由中海来建设，这种整体的规划和建设，将极大的改善整个区域的环境。

项目分为多期开发，一期二期目前已经售罄，目前推出的是三期“御山府”，均价63000元/平。

中海寰宇天下也是中海的一个非常成熟的系列，在很多大城市都能见到“中海寰宇天下”的楼盘，因此品质如何，物业管理如何在网上都能搜索得到评价。目前来看，“中海寰宇天下”系列做得比较成功。

综合来看，我们认为石景山中海寰宇天下是一个非常均衡的新盘，交通，商业，环境，区域规划等等都有了，配套齐全，生活便利，甚至还有学区的潜在利好，基本没什么大的硬伤，属于一个宜居的新盘，这大概也是中海寰宇天下热销的原因吧。

项目开盘在即，预计在3月底开盘，将推出500多套房源，目前正在排卡，某些户型将非常抢手，想看房的得抓紧去看看了。

评级：

地理位置 ★ ★ ★ ☆

区域规划 ★ ★ ★ ★

项目本身 ★ ★ ★ ★

商业设施 ★ ★ ★ ★

学区教育 ★ ★ ★ ☆

医疗配套 ★ ★ ★ ☆

环境绿化 ★ ★ ★ ★

房价指数 ★ ★ ★ ☆

综合得分 ★ ★ ★ ☆

注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★

投资评级：跑赢大市

购买建议在文末。

下面是单项详细评级。

地理位置 ★ ★ ★ ☆

中海寰宇天下项目位于西五环至西六环之间，石景山阜石路与北辛安路交叉口，地铁S1线与6号线换乘站金安桥500米处。

虽然在西五环外，但中海寰宇天下的交通条件非常优秀，主要得益于地铁金安桥站是一个交通枢纽。金安桥是S1线、6号线、11号线三线交汇的换乘站。11号线是规划中的中心城南部一条东西向辅助加密线，一期工程（金顶街站-洋桥站）自石景山模式口地区至丰台区洋桥，线路长约28公里，衔接北京西站、新机场丽泽城市航站楼、北京南站等三大交通枢纽。石景山区先期实施M11冬奥支线工程，该工程线路长约3.6公里，设站4座，全地下敷设，北起金顶街站，终点设置于石景山路口的首钢站。冬奥支线于3月20日公布环评，今年开工，冬奥会之前开通。

同时金安桥站距离苹果园站仅仅一站地，1.2公里。S1和6号线可以在苹果园站换乘，将来苹果园交通枢纽也是西部地区最大的枢纽。也就是说，石景山一共4条地铁线，住在中海寰宇天下全都方便乘坐，可谓占尽地利。

道路交通上，项目紧邻阜石路，阜石路是城市快速路，能够快速连接西五环和西六环，开车也非常方便。总的来看，交通非常便利。

区域规划 ★ ★ ★ ★

项目所在区域的规划主要是冬奥会的规划利好。项目所在地原本是首钢的北区，北京市已经正式把首钢的北区作为体育产业，特别是作为服务业发展一个集聚区。最近，首钢和中关村园区合作，挂牌了人工智能园区，也是在首钢北区。

冬奥会规划将大幅度提升城市整体基础设施，包括上面提到的几条地铁线路。石景山区也将完成所有的背街小巷的整治，推动街区定型改造。提升自然环境上，项目的一街之隔就是巨大的首钢遗址公园绿地，上面的地图上一目了然。

与冬奥会直接相关的是直接带动冰雪体育设施的提升。国家自行车击剑运动中心就在石景山，夏季奥运会有射箭，老山的自行车馆在石景山，石景山正在打造的冬季雪上项目训练中心等等。

其实我们对于这些重大体育赛事带来的利好并不在意，因为这个是短期的东西。我们主要看重的是基础设施和城市环境的改善，这些规划因为冬奥会，强力推进，落实得非常快，而不是只是纸面上的长远规划，比如11号线冬奥支线就被塞进了北京轨道建设二期规划里面。冬奥会是有时间限制的，2022年冬奥会开幕之前的相关规划都得完成！今年2月份，北京市又公布了“新首钢三年行动计划”！

所以这个区域的规划，最大的优势就是一个字 - “快”！

石景山区现在因为冬奥会，推动体育产业、文化旅游产业，包括商业和服务业的发展，这将是冬奥会带给石景山的重大发展机遇。

项目本身 ★ ★ ★ ★

目前项目在售的是中海寰宇天下的三期“御山府”。三期有8栋高层。

三期的位置比一期二期更好，整体地块也更加方正，布局更合理。下面这张是楼栋布局图，本次开盘的是5，6，7，8号楼。

中海寰宇天下的户型比较丰富，从两居到5居都有，面积分别为82、101、109、123、144、172。户型都比较方正，通透性较好，得房率约80%，层高3.0米。最好的户型当然是123平的南北通透三居C4户型，预计会非常抢手。

82平两居

101平三居

109平米户型

123平三居

144平四居

项目容积率2.8，人车分流，车位配比1：1.2，绿化率是30%，供暖方式为地暖。

项目是精装修交房，精装的标准还不错，分户地暖，新风，中央空调，第吉尔门锁，通力电梯，看样板间的情况，在目前市面上销售的商品房里至少能够算较高水平了。整体设计上细节考虑比较周全，如入口玄关柜多种功能、卫生间干湿分区、洗衣机手盆整合、厨房凉霸、智能马桶、自动晾衣杆、精心打造飘窗空间等细节。

整体而言，项目密度略高，但中海的产品设计很用心，精装修的标准比较高也比较人性化。

项目交房时间是2021年年底，物业是中海物业。

商业设施 ★ ★ ★ ★

金安桥一带我以前经常路过，但是没怎么逛过，经常开车从阜石路或者西六环远远就看见首钢的几个大高炉。这次在周边逛逛，发现这一带竟然也很有生活气息，而且商场竟然不少。

项目旁边就是喜隆多购物广场，往东走一站多就是当代商城，几公里之外还有沃尔玛山姆会员店。商业配套上最大的利好大概是在建的京西大悦城。大悦城不用多说，北京商场销售额，除了卖奢侈品的SKP之外，销售额最高的就是大悦城，可以见大悦城的成功。京西大悦城距离项目大约1.5公里，步行十几分钟，很方便。因为有了大悦城和发达的轨道交通，我一直想，这个地段虽然在西五环外，但是配套跟东五环大悦城所在青年路很像。要知道，青年路的次新房，单价基本都在8万左右，而金安桥的新盘价格是6.3万。

学区教育 ★ ★ ★ ☆

石景山的学区一般。一个潜在利好是，中海寰宇天下的南侧安置房区域，会建设一个十一学校中学作为北辛安配套学校，建成后将通过引进名校办分校的模式提升该区域教育质量。

因为四周住宅体量较大，很多群友担心十一学校的学位会不够用，这个担心是有道理的，现在时间尚早，没法确定。但是在石景山买房，肯定不是为了学位而来的，把学校当成一个额外的利好吧。就像对于亦庄人大附，我也不建议为了赌学区去买亦庄河西的房子，把学校当成一个额外的利好来考虑比较合适。

另外项目北侧两公里处，还有北京第九中学。

医疗配套 ★ ★ ★ ☆

周边的医疗资源比较丰富，301 医院、302 医院、北京朝阳医院西园、石景山医院都不远。

环境绿化 ★ ★ ★ ★

项目一路之隔就是巨大的首钢遗址公园，首钢遗址公园是总面积70公顷的首钢滨水公园。西边紧连的是永定河，莲石湖湿地公园和园博园，绿化环境相当好。项目南侧还有规划了18公顷的新安森林公园。

房价指数 ★ ★ ★ ☆

项目三期的均价是6.3万/平，我们认为这个定价合理。

石景山的房价是比较奇怪的。以前我们说过，目前石景山最好的区域是鲁谷区域。鲁谷的次新盘2008建成的次新远洋沁山水二手房均价8.5万。这个价格真是不低，主要原因，可能还是石景山的老旧小区占绝大多数，次新的优质盘很稀缺，导致优质次新盘溢价。

项目以西，门头沟的新盘西山燕庐均价6.5万，万科翡翠长安6.2万，金地华宸6.4万，但这几个新盘都是门头沟的，好歹中海寰宇天下石景山还是城六区的，均价也差不多，那么从附近的商品房新盘来看，中海寰宇天下的定价并不贵。

周边的二手房价格情况如下：

中海金石公馆，2014年高品质小区，链家上最新价格是7.1万/平米；

中海金玺公馆，2017年高品质小区，链家上最新价格是6.9万/平米；

古城区域的老旧小区均价在5万/平米左右，当然品质不可能同日而语。

石景山的次新小区很少，金安桥至古城一带也就几个次新小区，上面的两个都是中海的楼盘，这倒是一个很好的参考，大家有兴趣可以找个中介带着进去看看其品质和物业管理水平。

北辛安区域的中海科技金融城建成以后，跟古城区域基本没什么差距，地铁交通甚至更加便利，那么中海寰宇天下与金石公馆和金玺公馆的可比性比较强，而新房的价格比二手房还低了15%左右，可见中海寰宇天下的定价还是挺合理，挺值的。

投资评级 - 跑赢大市

每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。

因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含以下分档：

• 跑输大市

• 跟随大市

• 跑赢大市

• 大幅跑赢大市

注：这里所谓的大市，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。

一家之言，仅供参考。

购房建议：

如我们在前面所言，中海寰宇天下是一个非常均衡，配套较完善的项目，也是一个宜居的新盘，定价也合理。如果你在西边工作，因为地铁交通发达，无论是在石景山，海淀，丰台还是西城，中海寰宇天下都是个不错的选择。