[新盘评级A021] 石景山-西五环-中海寰宇天下

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  在我们的房产交流群里,从去年到今年,群友一直在问,什么时候写“中海寰宇天下”的评级呀?

  我们一直没写。因为我心想,这个还有必要写吗?一个卖得这么好的新盘,本身销量就代表其价值啊,那么多的买房人可是都用几百万的积蓄投了票的。

  中海寰宇天下,可以说是2018年北京最火的新盘。

  为什么呢?因为中海寰宇天下2018年一共销售了103.18亿,是去年北京楼市新盘的销冠,也是北京历史上单个楼盘一年销售额的最高记录!

  

  众所周知,2018年并非一个新房市场的“好年份”,几十个限竞房上市,销售比较惨淡,整体网签率不到30%,在这样的背景下,中海寰宇天下的亮眼表现可谓是逆势狂飙!

  如果一个新盘卖掉10个亿,那可能是运气好;如果一个新盘在市场不太景气的一年里卖掉100亿,那一定不是运气。

  托尔斯泰说:

  幸福的人都是一样的,不幸的人各有各的不幸。

  这句话放在房子身上也是一样的:

  卖得好的房子都是一样优秀的,卖得不好的房子都各有各的问题。

  今天我们就来给中海寰宇天下做个评级,看看这个项目到底怎么样。

  中海寰宇天下简介:

  “中海寰宇天下”是纯商品房项目,开发商是中海地产,属于中海在石景山的中海科技金融城项目配套建设的高端商品住宅。除了建设宜居的住房外,项目还配建市政、公共服务、商务配套、文化公园等大量公共设施,打造集商务服务区、高端住宅、综合换乘、购物休闲等多功能于一体的“中海科技金融城”。换句话说,石景山北辛安区域的城市改造都由中海来建设,这种整体的规划和建设,将极大的改善整个区域的环境。

  项目分为多期开发,一期二期目前已经售罄,目前推出的是三期“御山府”,均价63000元/平。

  中海寰宇天下也是中海的一个非常成熟的系列,在很多大城市都能见到“中海寰宇天下”的楼盘,因此品质如何,物业管理如何在网上都能搜索得到评价。目前来看,“中海寰宇天下”系列做得比较成功。

  综合来看,我们认为石景山中海寰宇天下是一个非常均衡的新盘,交通,商业,环境,区域规划等等都有了,配套齐全,生活便利,甚至还有学区的潜在利好,基本没什么大的硬伤,属于一个宜居的新盘,这大概也是中海寰宇天下热销的原因吧。

  项目开盘在即,预计在3月底开盘,将推出500多套房源,目前正在排卡,某些户型将非常抢手,想看房的得抓紧去看看了。

  评级:

  地理位置 ★ ★ ★ ☆

  区域规划 ★ ★ ★ ★

  项目本身 ★ ★ ★ ★

  商业设施 ★ ★ ★ ★

  学区教育 ★ ★ ★ ☆

  医疗配套 ★ ★ ★ ☆

  环境绿化 ★ ★ ★ ★

  房价指数 ★ ★ ★ ☆

  综合得分 ★ ★ ★ ☆

  注:每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★

  投资评级:跑赢大市

  购买建议在文末。

  下面是单项详细评级。

  地理位置 ★ ★ ★ ☆

  中海寰宇天下项目位于西五环至西六环之间,石景山阜石路与北辛安路交叉口,地铁S1线与6号线换乘站金安桥500米处。

  

  虽然在西五环外,但中海寰宇天下的交通条件非常优秀,主要得益于地铁金安桥站是一个交通枢纽。金安桥是S1线、6号线、11号线三线交汇的换乘站。11号线是规划中的中心城南部一条东西向辅助加密线,一期工程(金顶街站-洋桥站)自石景山模式口地区至丰台区洋桥,线路长约28公里,衔接北京西站、新机场丽泽城市航站楼、北京南站等三大交通枢纽。石景山区先期实施M11冬奥支线工程,该工程线路长约3.6公里,设站4座,全地下敷设,北起金顶街站,终点设置于石景山路口的首钢站。冬奥支线于3月20日公布环评,今年开工,冬奥会之前开通。

  

  同时金安桥站距离苹果园站仅仅一站地,1.2公里。S1和6号线可以在苹果园站换乘,将来苹果园交通枢纽也是西部地区最大的枢纽。也就是说,石景山一共4条地铁线,住在中海寰宇天下全都方便乘坐,可谓占尽地利。

  道路交通上,项目紧邻阜石路,阜石路是城市快速路,能够快速连接西五环和西六环,开车也非常方便。总的来看,交通非常便利。

  区域规划 ★ ★ ★ ★

  项目所在区域的规划主要是冬奥会的规划利好。项目所在地原本是首钢的北区,北京市已经正式把首钢的北区作为体育产业,特别是作为服务业发展一个集聚区。最近,首钢和中关村园区合作,挂牌了人工智能园区,也是在首钢北区。

  冬奥会规划将大幅度提升城市整体基础设施,包括上面提到的几条地铁线路。石景山区也将完成所有的背街小巷的整治,推动街区定型改造。提升自然环境上,项目的一街之隔就是巨大的首钢遗址公园绿地,上面的地图上一目了然。

  与冬奥会直接相关的是直接带动冰雪体育设施的提升。国家自行车击剑运动中心就在石景山,夏季奥运会有射箭,老山的自行车馆在石景山,石景山正在打造的冬季雪上项目训练中心等等。

  其实我们对于这些重大体育赛事带来的利好并不在意,因为这个是短期的东西。我们主要看重的是基础设施和城市环境的改善,这些规划因为冬奥会,强力推进,落实得非常快,而不是只是纸面上的长远规划,比如11号线冬奥支线就被塞进了北京轨道建设二期规划里面。冬奥会是有时间限制的,2022年冬奥会开幕之前的相关规划都得完成!今年2月份,北京市又公布了“新首钢三年行动计划”!

  所以这个区域的规划,最大的优势就是一个字 - “”!

  石景山区现在因为冬奥会,推动体育产业、文化旅游产业,包括商业和服务业的发展,这将是冬奥会带给石景山的重大发展机遇。

  项目本身 ★ ★ ★ ★

  目前项目在售的是中海寰宇天下的三期“御山府”。三期有8栋高层。

  

  三期的位置比一期二期更好,整体地块也更加方正,布局更合理。下面这张是楼栋布局图,本次开盘的是5,6,7,8号楼。

  

  中海寰宇天下的户型比较丰富,从两居到5居都有,面积分别为82、101、109、123、144、172。户型都比较方正,通透性较好,得房率约80%,层高3.0米。最好的户型当然是123平的南北通透三居C4户型,预计会非常抢手。

  

   82平两居

  

  101平三居

  109平米户型

  

  123平三居

  

  144平四居

  项目容积率2.8,人车分流,车位配比1:1.2,绿化率是30%,供暖方式为地暖。

  项目是精装修交房,精装的标准还不错,分户地暖,新风,中央空调,第吉尔门锁,通力电梯,看样板间的情况,在目前市面上销售的商品房里至少能够算较高水平了。整体设计上细节考虑比较周全,如入口玄关柜多种功能、卫生间干湿分区、洗衣机手盆整合、厨房凉霸、智能马桶、自动晾衣杆、精心打造飘窗空间等细节。

  整体而言,项目密度略高,但中海的产品设计很用心,精装修的标准比较高也比较人性化。

  项目交房时间是2021年年底,物业是中海物业。

  商业设施 ★ ★ ★ ★

  金安桥一带我以前经常路过,但是没怎么逛过,经常开车从阜石路或者西六环远远就看见首钢的几个大高炉。这次在周边逛逛,发现这一带竟然也很有生活气息,而且商场竟然不少。

  项目旁边就是喜隆多购物广场,往东走一站多就是当代商城,几公里之外还有沃尔玛山姆会员店。商业配套上最大的利好大概是在建的京西大悦城。大悦城不用多说,北京商场销售额,除了卖奢侈品的SKP之外,销售额最高的就是大悦城,可以见大悦城的成功。京西大悦城距离项目大约1.5公里,步行十几分钟,很方便。因为有了大悦城和发达的轨道交通,我一直想,这个地段虽然在西五环外,但是配套跟东五环大悦城所在青年路很像。要知道,青年路的次新房,单价基本都在8万左右,而金安桥的新盘价格是6.3万。

  学区教育 ★ ★ ★ ☆

  石景山的学区一般。一个潜在利好是,中海寰宇天下的南侧安置房区域,会建设一个十一学校中学作为北辛安配套学校,建成后将通过引进名校办分校的模式提升该区域教育质量。

  因为四周住宅体量较大,很多群友担心十一学校的学位会不够用,这个担心是有道理的,现在时间尚早,没法确定。但是在石景山买房,肯定不是为了学位而来的,把学校当成一个额外的利好吧。就像对于亦庄人大附,我也不建议为了赌学区去买亦庄河西的房子,把学校当成一个额外的利好来考虑比较合适。

  另外项目北侧两公里处,还有北京第九中学。

  医疗配套 ★ ★ ★ ☆

  周边的医疗资源比较丰富,301 医院、302 医院、北京朝阳医院西园、石景山医院都不远。

  环境绿化 ★ ★ ★ ★

  项目一路之隔就是巨大的首钢遗址公园,首钢遗址公园是总面积70公顷的首钢滨水公园。西边紧连的是永定河,莲石湖湿地公园和园博园,绿化环境相当好。项目南侧还有规划了18公顷的新安森林公园。

  

  房价指数 ★ ★ ★ ☆

  项目三期的均价是6.3万/平,我们认为这个定价合理。

  石景山的房价是比较奇怪的。以前我们说过,目前石景山最好的区域是鲁谷区域。鲁谷的次新盘2008建成的次新远洋沁山水二手房均价8.5万。这个价格真是不低,主要原因,可能还是石景山的老旧小区占绝大多数,次新的优质盘很稀缺,导致优质次新盘溢价。

  项目以西,门头沟的新盘西山燕庐均价6.5万,万科翡翠长安6.2万,金地华宸6.4万,但这几个新盘都是门头沟的,好歹中海寰宇天下石景山还是城六区的,均价也差不多,那么从附近的商品房新盘来看,中海寰宇天下的定价并不贵。

  周边的二手房价格情况如下:

  中海金石公馆,2014年高品质小区,链家上最新价格是7.1万/平米

  中海金玺公馆,2017年高品质小区,链家上最新价格是6.9万/平米

  古城区域的老旧小区均价在5万/平米左右,当然品质不可能同日而语。

  石景山的次新小区很少,金安桥至古城一带也就几个次新小区,上面的两个都是中海的楼盘,这倒是一个很好的参考,大家有兴趣可以找个中介带着进去看看其品质和物业管理水平。

  北辛安区域的中海科技金融城建成以后,跟古城区域基本没什么差距,地铁交通甚至更加便利,那么中海寰宇天下与金石公馆和金玺公馆的可比性比较强,而新房的价格比二手房还低了15%左右,可见中海寰宇天下的定价还是挺合理,挺值的。

  投资评级 - 跑赢大市

  每个楼盘,每个房子,都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期,有的定价是充分反映了价值和预期,而有的则是过度定价,透支了价值和预期。

  因此对于不同的房子,我们对于投资价值的评级包含以下分档:

  跑输大市

  跟随大市

  跑赢大市

  大幅跑赢大市

  注:这里所谓的大市,可以看成是链家网上的北京二手房平均价格,相当于北京城区和近郊的二手房指数。

  一家之言,仅供参考。

  购房建议:

  如我们在前面所言,中海寰宇天下是一个非常均衡,配套较完善的项目,也是一个宜居的新盘,定价也合理。如果你在西边工作,因为地铁交通发达,无论是在石景山,海淀,丰台还是西城,中海寰宇天下都是个不错的选择。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 4 参与 28
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

北京房地产观澜

最好的北京楼市指南

头像

北京房地产观澜

最好的北京楼市指南

42

篇文章

119

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码