渐暖的楼市,郁亮重提“白银”时代,这次万科能对么?

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  3月26日,万科2018年业绩发布会上,郁亮在回答媒体提问时表示,万科是一家危机感驱动的公司,而不是一家危机驱动的公司。他说当初说“活下去”的时候是对自己说的,当内部讲话公开的时候,就造成了很多人的困扰。

  困扰是相对的,数据是绝对的。万科一席话之后,行业收缩确实开始加剧,倒不是说万科有左右行业的能力,只是这一席话正好卡在这个节点。对于行业来说从去年年初开始,其实土地市场就已经开始降温,反应到楼市上肯定需要一定的滞后期。

  

  另外,从去年开始大小房企分化开始加剧。中小房企的融资压力徒增。按照wind数据显示,2019年至2021年房地产相关债权,合计到期超过了10000亿。

  一边是巨额的到期债务,一方面是继续扩大的融资需求。2018年下半年,房企在国内的信用发债规模达到了3685亿,同比增长了53%,有些中小房企的融资成本已经超过了13%。易居研究院副院长杨红旭曾表示,预计2019年一些负债比率比较高的房企问题将更加严重,很多中小房企将被迫卖掉股权,甚至破产。

  与中小房企不同的是大型房企,以万科、保利等为例,他们的融资成本几乎只有5%左右。郁亮曾经说过要是万科的融资成本抬高到7%—8%,那么万科大部分利润将被腐蚀掉,可见冬天的说法也并不全面,这点从已经披露的A股房企上市公司年报中就能看出端倪。

  数据显示,截止3月30日,按照申万行业分类,A股129家房企中已经有61家披露了2018年年报或业绩快报,其中58家盈利,占比超过了90%。换句话说,A股房企上市公司并未感受到明显的寒意。去年喊得最凶,裁员最多,率先卖地的华夏幸福,2018年前三季度营收也超过了450亿,净利也达到了78亿,同比增长超过了26.49%。所谓的困难也是跟平安对赌的困难,并非公司本身的困难。

  

  2019年2月,全国房价开始止跌回升。数据显示,在142个样本城市中房价环比上升0.335%,环比上升城市达到了94个,占比66%。在今年3月中旬集中召开的房企业绩说明会上,开发商普遍都比2018年底乐观很多,原因是房子“突然”开始比较好卖了。尤其今年中央定调“一城一策”政策之后,北京和上海的楼市开始回暖,并出现了增长。另外不少城市悄然“松绑”,也给市场了一剂强心剂。

  博鳌亚洲论坛上,国家税务总局前副局长许善达也表示,随着城市化进程的推进,一二线城市、三四线城市都不会出现存量过剩的状况。他说: 去库存也只限于个别三四线城市,未来随着小城市居民收入增加,我们会逐步淘汰掉农村的房子。

  如是金融研究院管清友也认为,今年一二线城市的房地产将会出现“松绑”的趋势,而且随着城市化进程的加快,未来房地产还存在一定的增长周期。他坚信一线楼市并不存在泡沫。

  

  3月14日,阳光城的业绩说明会上,CFO吴建斌就指出,目前市场的融资成本正在下降,而且市场资金比较充裕;同样的观点,碧桂园的CFO也表达过。

  近期,多个城市首套房利率开始下降。且一线城市的房产交易增值税也明显出现了下降,深圳从12%下调至6%,上海从11%下调至6%。今年2月,深圳华润瑞府开盘,均价2000万以上的豪宅,其中400平米的秒光,230平米的也几乎很快售罄。我们发现郁亮口中的冬天并没有来,等了半年等来的反而是春天。

  3月26日,万科业绩说明会上,郁亮说,万科对于房地产行业“白银”时代的判断从来没有改变过,他认为地产的白银时代将持续很久。第一次提出白银时代的时候是2014年,当时他遭到了孙宏斌的怒怼,代价是万科丢了一哥的宝座。5年之后郁亮重提白银时代,随着春天的临近,这次郁亮能对么?

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