渐暖的楼市，郁亮重提“白银”时代，这次万科能对么？

3月26日，万科2018年业绩发布会上，郁亮在回答媒体提问时表示，万科是一家危机感驱动的公司，而不是一家危机驱动的公司。他说当初说“活下去”的时候是对自己说的，当内部讲话公开的时候，就造成了很多人的困扰。

困扰是相对的，数据是绝对的。万科一席话之后，行业收缩确实开始加剧，倒不是说万科有左右行业的能力，只是这一席话正好卡在这个节点。对于行业来说从去年年初开始，其实土地市场就已经开始降温，反应到楼市上肯定需要一定的滞后期。

另外，从去年开始大小房企分化开始加剧。中小房企的融资压力徒增。按照wind数据显示，2019年至2021年房地产相关债权，合计到期超过了10000亿。

一边是巨额的到期债务，一方面是继续扩大的融资需求。2018年下半年，房企在国内的信用发债规模达到了3685亿，同比增长了53%，有些中小房企的融资成本已经超过了13%。易居研究院副院长杨红旭曾表示，预计2019年一些负债比率比较高的房企问题将更加严重，很多中小房企将被迫卖掉股权，甚至破产。

与中小房企不同的是大型房企，以万科、保利等为例，他们的融资成本几乎只有5%左右。郁亮曾经说过要是万科的融资成本抬高到7%—8%，那么万科大部分利润将被腐蚀掉，可见冬天的说法也并不全面，这点从已经披露的A股房企上市公司年报中就能看出端倪。

数据显示，截止3月30日，按照申万行业分类，A股129家房企中已经有61家披露了2018年年报或业绩快报，其中58家盈利，占比超过了90%。换句话说，A股房企上市公司并未感受到明显的寒意。去年喊得最凶，裁员最多，率先卖地的华夏幸福，2018年前三季度营收也超过了450亿，净利也达到了78亿，同比增长超过了26.49%。所谓的困难也是跟平安对赌的困难，并非公司本身的困难。

2019年2月，全国房价开始止跌回升。数据显示，在142个样本城市中房价环比上升0.335%，环比上升城市达到了94个，占比66%。在今年3月中旬集中召开的房企业绩说明会上，开发商普遍都比2018年底乐观很多，原因是房子“突然”开始比较好卖了。尤其今年中央定调“一城一策”政策之后，北京和上海的楼市开始回暖，并出现了增长。另外不少城市悄然“松绑”，也给市场了一剂强心剂。

博鳌亚洲论坛上，国家税务总局前副局长许善达也表示，随着城市化进程的推进，一二线城市、三四线城市都不会出现存量过剩的状况。他说： 去库存也只限于个别三四线城市，未来随着小城市居民收入增加，我们会逐步淘汰掉农村的房子。

如是金融研究院管清友也认为，今年一二线城市的房地产将会出现“松绑”的趋势，而且随着城市化进程的加快，未来房地产还存在一定的增长周期。他坚信一线楼市并不存在泡沫。

3月14日，阳光城的业绩说明会上，CFO吴建斌就指出，目前市场的融资成本正在下降，而且市场资金比较充裕；同样的观点，碧桂园的CFO也表达过。

近期，多个城市首套房利率开始下降。且一线城市的房产交易增值税也明显出现了下降，深圳从12%下调至6%，上海从11%下调至6%。今年2月，深圳华润瑞府开盘，均价2000万以上的豪宅，其中400平米的秒光，230平米的也几乎很快售罄。我们发现郁亮口中的冬天并没有来，等了半年等来的反而是春天。

3月26日，万科业绩说明会上，郁亮说，万科对于房地产行业“白银”时代的判断从来没有改变过，他认为地产的白银时代将持续很久。第一次提出白银时代的时候是2014年，当时他遭到了孙宏斌的怒怼，代价是万科丢了一哥的宝座。5年之后郁亮重提白银时代，随着春天的临近，这次郁亮能对么？