同策研究院：旭辉战略性撤退 原来是弃卒保车去这里！

来源：金融界网站

019年3月14日，旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉”）在香港及上海同步召开年度业绩发布会：2018年旭辉超额8.6％完成了年初制定的1400亿销售目标，实现合约销售金额1520亿元，合约销售面积960万平方米，分别同比增长46.2％、52％。在利润方面，2018年旭辉的核心净利润为55.36亿元，同比增长36％，毛利率34.7％，核心净利润率13.1％。2019年，旭辉将会以稳健为主，目标是实现合约销售额1900亿元，同比增长25％。包括董事长林中、总裁林峰在内的公司管理层详细阐述了2018年各项经营业绩，并展望了未来的发展目标。

旭辉弃车保帅，退一线主攻二三线

随着市场格局的变幻，此2019年前旭辉一直倡导的“聚焦一二线”的投资布局战略已经无法完美适配新一年市场的变化，往二线及强三线城市走才是旭辉稳中求进的发展之路。

同策研究院从宏观角度分析，一线城市受到政府的严控，供地减少，拿地门槛提高。而其增量房开发也已过高峰期，未来将更多转向存量房市场的开发。客观来讲，一线城市已不适合企业做大规模，也不利于其整体业绩的快速增长。而前两年较为火爆的三四线城市，伴随棚改进入尾声货币化安置变少，市场热度大不如前。另外，弱三线、四线人口流失比较严重，又没有产业支撑，从长远来看库存风险较高，并非是企业长期发展的最优选择。反观二线、强三线城市，随着城市化的推进，一线城市所产生的外溢需求将通过二线及部分强三线城市表现出来，人口将加速流入二三线城市，促使二三线城市在未来十年里成为城市化最大的受益者。同时，二三线城市受政策调控影响相对于一线城市要低，人口、经济发展较为强劲，市场销售表现良好，具备强大的市场潜力。

从旭辉年度数据来看， 2018年旭辉的总销售额中，一线、二线、三线城市销售贡献占比分别为13％、65.5％、21.5％，来自一二线销售贡献为78.5％，但相较于2017年的97％而言，一二线城市销售占比出现显著下滑，继续聚焦一二线或导致旭辉发展后劲不足。而2018年旭辉的总土地储备面积达5500万平方米，货值为8000亿元，其中一线、二线、三线城市占比分别为11％、70％、10％、9％，二线及准二线城市占比共80％。若是转而强化二线和强三线城市的布局，凭借当前的土地储备，旭辉也能快速对战略进行调整，在不失去现有规模的情况下加速发展。

而从成本角度来考虑，土储结构向二三线城市倾斜将带来土地成本的迅速下降。其实在2018年，旭辉就有趁着三四线快速增长的风潮，来加大三四线的拿地占比。2018年一二线和三四线城市的新增土储占比分别为48％、52％，三四线城市新增土储建面占比相较于2017年的15％有大幅度的增长，土地成本也有大幅度的降低。2018年平均楼面价是6190元每平方米，相较于2017年，每平方米的价格要减少五分之一，而成本的降低将在一定程度上扩大利润的空间，助力企业发展。

综上所述，同策研究院先前便战略分析旭辉应选择将投资战线下沉，关注二线及强三线等城市的投资机会，把主战场从原来的一二线转到二线、强三线，形成以二线、准二线城市为主，以一线、强三线城市为辅的战略布局。而在今年3月14日的2018年的业绩发布会上，旭辉也表示2019年将对现有城市能级选择进行相应调整，将有效把握土地市场窗口机会，把握城市分化和市场轮动的投资机会，增加在二线、准二线、强三线城市的土地储备，优化土地储备结构，增加项目权益比重，提高利润率。

旭辉求稳，长租业务需深思

面对众多企业集中拓展多元化业务，旭辉当前公司多元化业务并不多。目前，旭辉业务架构主要以地产为主业，以物业服务、商业、长租公寓等多元化业务为辅，围绕地产主业进行业务拓展。

由于旭辉地产主业要往二三线城市走，一线城市将会成为旭辉运作商业和长租公寓的主要战场。长租公寓业务在未来将成为旭辉的主业之一，在整体业务布局战略中具有一定的分量，但同时旭辉不会追求纯粹规模的增长，很看重其长远的持续发展。在运作模式上，旭辉长租公寓会采用轻重结合的模式，既通过运营挣钱，也通过未来的资产管理来获益。而相对于三四线城市而言，这种运作模式比较适合在一线城市发展，资产价值相对稳定，同时人口基数大，需求旺盛。2019年，旭辉长租公寓业务计划挑战管理8万间，开业4万间。

纵观整个房地产行业，目前能在长租公寓业务上获得盈利的公司凤毛麟角。就在3月25日的朗诗业绩会上，朗诗的长租公寓业务在2018年就有将近1.9亿的亏损。面对旭辉对长租公寓业务主业的定位来看，旭辉将会加大对业务的资本投入，那么亏损额会随着规模扩大而逐年加大。未来，能否避免持续的亏损，并形成稳定的现金流入，是旭辉必须思考的一大问题。

而商业方面，旭辉主要会集聚在一线城市的办公和一二线城市的商业。在商业布局上，旭辉计划形成一线以商业为主，二线以住宅为主，而三四线城市则是商业配合住宅来做的模式，用商业来勾地，用住宅开发来支持商业的发展。其实这种以商业带动住宅的拿地模式，已是一些品牌房企作为在三四线城市拿地的常用手段，能有效在三四线城市提升公司投资和议价能力。

在旭辉的规划中，未来会增加整个商业板块的比重，从10％提升到15％，并在一两年后从15％增加到20％。在今后的10年中，旭辉将在深耕开发销售业务的同时，发展一线城市的收租业务和部分二线城市的收租业务。

届时，收入利润中将有一半来自开发销售，一半来自租赁。而这一模式与港企新鸿基的运作风格十分相似。而这一规划的背后，是旭辉未来对业务保持持续性现金流收入的长远考虑，也从侧面反映出了旭辉在发展模式上欲趋于稳健和成熟的诉求。