始房帝：什么情况下定金可退？

《商品房销售管理办法》规定：符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

由此可见，包括定金、订金、预付款等在内的预付款项，都应当在买房者订立商品房买卖合同时进行处理。

开发商应当退还定金的几种情形

开发商将房屋转售他人

在认购书规定的期限内，开发商单方面将房屋转售给他人，从而导致买房者无法正式签约的，这时候买房者所预付的定金应当双倍返回。

相反，如果买房者没有按照认购书规定的时间、地点去签约，或者买房者在正式签约时更改认购书中已经确认的主要条款如价格、面积、户型等从而导致无法签约的，则被视为买房者违约，定金就不予返回。

双方对商品房买卖合同书的理解不同

开发商和买房者双方都没有违约，只是因为双方在正式签订商品房买卖合同时，对商品房买卖合同的正式条款及补充协议的内容难以达成一致，从而导致无法正式签约，这时候定金应当如数返回。因为这时候双方的做法，均与认购书无关。

例如，某买房者认购一套房屋，认购书中并没有约定房屋的具体用途。在正式签订商品房买卖合同时，买房者提出要写明商住两用，可是开发商无法承诺。在这种情况下，一般就可以视为合同主要条款没有协商一致。相反，如果买房者提出小区附近应该有一所重点小学，这样的条件就过于勉强，当然就不属于对合同的主要条款理解不一致了。

一方或双方不具备买卖资格

如果是因为开发商没有取得商品房销售许可证，或者买房者不具备买房资格，从而导致双方无法签订正式商品房买卖合同，或者导致正式商品房买卖合同无效。这时候的认购书应当按无效合同处理。

根据我国商品房销售实行预售许可证制度的规定，如果没有预售许可证，开发商是不能卖房的，收取定金当然也就属于无效行为。

根据我国《民法通则》无效行为的处理原则，无论开发商与买房者是否签订认购书，也不论双方是否约定了定金退还事项，开发商都应当无条件退还定金。

而且，如果开发商没有取得预售许可证却故意隐瞒该事实，或者提供虚假证明谎称已经取得预售许可证，开发商这时候还要对此承担缔约过失责任，即除了应当退还定金以外，还要向买房者赔偿利息损失。

不过，如果不是开发商故意隐瞒事实真相，在退还定金的同时，有过错的一方就应当适当赔偿另一方的利息损失或其他损失。

开发商改变承诺

如果双方在正式签订商品房买卖合同时，开发商单方面修改认购书中原来已经确认的条件如价格、房号、面积等资料，从而导致无法签约的，视同开发商违约，应当双倍返还定金。

退还的定金金额如何确定

一个不得不提的问题是，退还的定金金额究竟怎么定？是按照实际支付的金额，还是其他标准，很多买房者都懵懵懂懂。

例如，某买房者向中介公司购买一套售价为92.2万元的产权房，双方签订了委托买房协议书，中介公司向他收取了2万元定金。由于后来买房者对房屋不满意，要求退回定金，但中介公司不同意。

在这里，买房者要确定退回的定金金额大小究竟应该怎么算，一般分为两步走：

首先，计算中介公司能收取的最高佣金金额（不得超过房款的2.5%）：

922000X2.5%=23050元；其次，根据《担保法》第91条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，这里的主合同标的额（即佣金）最高是23050元，所以中介公司至多只能没收该买房者的23050X20%=4610元。也就是说，买房者至少能退回定金20000-4610=15390元。

无论最终结果如何，买房者至少应当对这两条规定心知肚明。