不一样的彩生活，不一样的2018

一时增长易，一直增长难。

2019年3月28日，彩生活（01778.HK）在港召开业绩发布会，对外界公布2018年度业绩。

公告显示，报告期内彩生活录得营收约36.14亿元人民币，同比大幅增长121.9%；归属母公司净利润4.85亿元，较上年增加约51.3%。

这意味着，据不完全统计，自从2011年以来，彩生活已经连续7年实现了营收和净利润的正向增长。这是一种稳稳的幸福。

2018年是物业公司扎堆赴港上市的一年，也是行业内竞争加剧的一年。在不确定的市场中跑出漂亮的增长曲线，以彩生活为代表的行业头部企业正在加速扩张优势。

业绩会上，彩生活执行董事及首席执行官唐学斌说，“我们和其他的物业公司不一样。”

展望未来，彩生活以不断扩张的平台服务面积作为后盾，以彩富人生、彩惠人生等深度挖掘社区潜力占据流量入口，公司有望在未来实现高度确定性的业绩的同时，打开上升空间。

此外，在分析了上市物业市值与母公司市值之比后，我们发现，尽管彩生活已经是最佳价值创造物业上市企业之一，但是其价值可能仍然被低估。

1规模稳步扩张 增值服务贡献利润

营收翻了一倍多、归属于母公司股东的净利润同比增长超过五成，这是彩生活2018年交出的一份出色成绩单。

和中海物业、绿城服务等多家港股上市物业企业相比，彩生活的增长速度是最快的之一，甚至超过一些规模相对较小企业的增速。

据不完全统计，从2011年一直到2018年，彩生活在7年内实现了连续的营收、净利润正向增长，构筑了稳固的发展趋势。

数据来源：东方财富choice

公司表示，2018年营收、净利大幅增长主要来自于彩之云平台快速发展带来的增值服务增长，以及2018 年一季度完成收并购的万象美产生的业绩贡献。

对于尚处于转型期的物业企业而言，传统物业管理业务仍然是最坚实和最可靠的基本盘。

2018年2月28日，彩生活特别股东大会通过了以现金代价10.14亿元以及向母公司花样年控股发行2.32亿普通股收购万象美的议案，前万达物业资产包——万象美成为彩生活全资附属公司。

万象美旗下项目包括普通住宅、豪华住宅以及写字楼、SOHO等商业物业。其正式并表之后，彩生活实现了管理面积的扩张和布局的优化。在业绩发布会上，彩生活CEO唐学斌表示，万象美增加了集团在一二线城市的业务比例，同时丰富和均衡了管理项目的业态。

除了收并购之外，彩生活也在积极通过内生式增长实现高速扩张，2018年全年累计接收新委聘的管理面积达到74.3百万平方米。

公告显示，截至2018年12月31日，集团合约管理总建筑面积达到5.53亿平方米，为2709个社区提供服务。集团管理项目遍布中国268个城市。

无论是增量还是存量，彩生活都稳居行业第一。

另外值得注意的是，在物业公司大举收并购的当下，彩生活已经通过推进以轻资产为主的平台输出战略建立了规模优势。

截至2018年12月31日，集团与95家企业达成合作，合作及联盟的总建筑面积达到5.69亿平米，彩之云平台服务面积达到11.22亿平米，后者相当于香港所有房屋建筑面积的2倍，近4年年复合增长率超过50%。

除了To B端持续扩张，2018年彩生活在To C端也实现了规模和盈利的双重提升。

截止到2018年12月31日，生态圈注册用户突破2640万，活跃用户达1400万，活跃度达到53%。

随着用户的增长，增值服务水涨船高。

数据显示，平台交易金额同比增长24.1%达到人民币94.48亿元，带动增值服务收入同比增长47.5%至人民币4.08亿元；该块业务毛利润同比增72.3%，毛利率保持在95.7%的高位，盈利质量明显提升；利润贡献同比增长41.9%至人民币3.09亿元，占比33.6%。

另外从财务状况来看，于2018年12月31日，彩生活银行结余及现金约为人民币26.67亿元，现金储备充裕；同时，净负债率合理控制在19.1%，整体稳健。

2可能被低估的彩生活

从规模、增值业务模式等维度考察，在可预见的未来，彩生活的业绩将具有高度的确定性。

管理面积相当于房企的土储，决定了物业企业或社区服务商发展的上限。在规模上，当其他物业公司还在“买买买”之际，彩生活已经通过以输出底层技术为基础的平台战略获得了源源不断的内生增长动能。

业绩会上彩生活强调，在未来肯定不会依赖收购，而是走平台发展道路。不过彩生活也承认，如果有好标的，也不会拒绝。

从增值业务模式上看，彩生活增值服务的三大核心产品“彩惠人生”、“彩富人生”、“彩生活车位”俱展现快速发展的势头和增长潜力。

2018年上半年，公司推出企业、供应商、业主三方共赢的“彩惠人生”平台，将业主“缴费”转为业主“消费”，创造性地实现了物业与业主之间支付关系的改善与升级。

据业绩报告披露披露，截止2018年12月31日共9个月，已有26万个家庭在彩惠人生平台上进行了交易，通过182.5万个订单创造了约7090万元交易额，冲抵了约3620万元的物业管理费。

唐学斌在业绩发布会上举了个例子，用户在平台上购买京东自营的一片面膜，赠送的物业费可以达到单价的30%。而这一切有赖于平台的精准导向能力。

他表示，“彩惠人生就是入口，是流量，未来我们会想很多办法，让流量能够变现。”

坐拥庞大社区红利，彩生活等若占据流量入口，具备社群转化潜能，是未来价值空间最大想象之所在。

彩富人生仍然为拳头产品，累计成交金额达到约人民币17.70亿元，平均投资期限由去年同期的0.47 年延长至0.87年，贡献人民币约3840万元收入。此外，2018 年全年公司累计销售4150个“彩生活车位”，带动销售及租赁协助的收入同比增长175.2%至人民币1.47亿元。

彩生活的生态圈建设也卓有成效。截止2018年末，已经吸引超过40家生态圈企业参与社区服务业。

这背后，是彩生活积极推进的订单化战略。

所谓的订单化战略，简单地说就是把物业业务大合同分解为一个个小订单，类似美团、滴滴等模式，从而起到提高资源配置效率的作用。

彩生活的“北斗七星”——E安全、E维修（包括e电梯）、E装修、E清洁、E绿化、E缴费、E投诉七大服务板块逐渐落地，实现基础物业管理职能的平台化，进一步提升了服务效率。

背靠管理面积优势，随着增值板块的升维，彩生活向互联网型社区服务公司转型的道路将更加值得期待。

值得注意的是，截至2019年3月28日收盘，考察上市物业市值与母公司市值之比，彩生活达到了82%，行业排名第二，仅次于绿城服务，是最佳价值创造物业上市企业之一。

但是考虑到绿城服务的市盈率高达33.69，而彩生活的市盈率约为13.35，彩生活的价值存在被低估可能。

近日申万宏源研报指出，目前彩生活估值仅为8 倍19 年PE，为同业最低。考虑到社保政策冲击逐步消退，且近期板块整体反弹估值修复，维持彩生活服务增持评级。