房地产税渐行渐近,千万不要低估它的影响!

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2019年两会政府工作报告上再次明确提出“稳步推进房地产税立法”,这是继2014年和2018年之后,政府第三次提及房地产税立法。


在持续多年的地产税改革中,全国不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期等问题都已逐步的解决,国地税合并也已经迈出步伐,可以说开征房地产税目前已无技术障碍。但是手握多套房产的高净值人士更应该关心的是,一旦房地产税开征,将对房价和财富有何影响?


 

第一,为什么要征收房地产税?


推出房地产税的本意是为了缓解地方财政压力,因为在大多数一二线城市,土地资源开发力度过大,新增土地资源严重不足,不少地方已经进入存量房交易时代,这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小,所以收取房地产税的重要性越来越突出。


同时,随着减税降负的进一步推行,从中央到地方的财政收入无疑都将受到影响。这个时候房地产税恰好是最佳选择之一。 所以推动房地产税的征收,是为地方政府开辟新的税源,并非是为降房价而来。



第二,地产税的征收会不会导致房价的下跌?

 

短期来看,房地产税的出台,对房价将会有直接影响。这一政策,不仅具有强烈的心理利空效应,而且还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应,抛盘会比较突出,这对房价显然会造成一定下跌。


但从中长期而言,房地产税对房价的影响,主要在持有层面,对于遏制投机炒房有一定效果。但相比而言,货币环境、土地供给制度、城市人口流入流出规模,在其中发挥的作用明显更大。


第三,哪些人会被影响?

 

按照国际惯例,房地产税会对刚需人群和家庭设置一定的免征面积,而拥有多套房的人士,或许会面临累进税率的制约。哪些人受影响最大呢?

 

01

在中心重点城市手握大批住宅的人群


根据目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。拥有多套房产的人压力会非常大,到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。


更关键的是,房产税是保有税。只要拿着房子就必须逐年纳税。这与增值税、契税、所得税不同,这些都是交易税,只有买房卖房才会产生,但房产税则是一直伴随终身。所以,持有多套房子的人,不得不考虑持有成本。

 

02

在非热门城市购买了文旅项目房产的人群

 

如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,文旅类地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上租售比不高,这类房子将逐渐成为鸡肋。 


03

在非潜力型城市配置大量房产的人群

 

绝大多数三四五线城市人口增长乏力,城市发展局限性较高,很多地区盲目开发“新城”的后果就是产能大于需求。如果盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后可能会迎来一轮抛售热,但是受困于当地的消费水平和人口结构,抛售房产可能带来的降价也会是财富缩水的重要因素。


04

加杠杆、超承受能力买多套房的炒房一族

 

如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难短期套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,贷款压力增加,生活成本增大,这个时候只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低,所以这类人群可能是会最先扛不住的一批。


 

可能有人会想,既然政府要征税,那就把房屋出租,地产税转嫁到租房者头上就好了,但是就目前来看,房地产税未必能转嫁给租房者。


全国住房短缺时代已经结束,租赁市场正在大步推进,加上房产税带有高额的持有成本,空置房也将被释放到租房市场。未来,租房市场未必还是卖方市场,想要把房产税转嫁给租房者谈何容易?

  

所以,如果不想手里的财富被缩水,千万不要低估房地产税。在经济大环境不太明朗的当下,还是应该早些规划资产投资分配。


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