营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题

　　近日，小编接到纳税人咨询计税依据是否包含增值税问题，在解答完纳税人咨询之后，小编快马加鞭分别从契税、房产税、土地增值税、个人所得税角度编写4个小案例，为各位纳税人厘清该问题，具体如下：

　　案例一：契税计税依据是否含税问题

　　2019年3月，甲公司与乙房地产开发企业签订购房合同，合同价款共计550万元，乙房地产开发企业向甲公司开具的增值税专用发票上注明金额500万元，税额50万元。

　　2019年3月，自然人张某与乙房地产开发企业签订购房合同，合同价款共计110万元，乙房地产开发企业向张某开具的增值税普通发票上注明的价税合计共110万元。

　　那么，甲公司与自然人张某缴纳契税时的计税依据是否包含增值税?

　　根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条规定：

　　计征契税的成交价格不含增值税。

　　因此，甲公司与自然人张某均应以不含增值税的价格计征契税。

　　案例二：房产税计税依据是否含税问题

　　2019年3月，甲公司将自有的闲置厂房出租给丙公司，取得租金收入55万元，当月甲公司向丙公司开具了增值税专用发票，注明金额50万元，税额5万元。那么，甲公司将房产出租，计征房产税的租金收入是否包含增值税呢?

　　房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

　　因此，甲公司应以不含增值税的租金收入计征房产税。

　　案例三：土地增值税计税依据是否含税问题

　　2019年3月，乙房地产开发企业将一栋商务办公楼销售给丁公司，价税合计880万元，乙房地产开发企业开具的增值税专用发票上注明金额800万元，税额80万元。当月，向自然人销售住宅10套，开具增值税普通发票，价税合计共1100万元。那么，乙房地产开发企业转让房地产取得的收入在计征土地增值税时是否包含增值税?

　　土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　注意事项：

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　案例四：个人所得税计税依据是否含税问题

　　自然人李某于2018年7月从乙房地产开发企业购置两套精装修住宅，其中A套住宅取得乙企业开具的增值税普通发票注明价税合计110万元，B套住宅取得的增值税普通发票注明价税合计99万元。李某将A套住宅用于自己居住，B套住宅用于出租，每月收取租金2000元(含增值税价格)。那么，李某出租房屋的个人所得税应税收入是否包含增值税?

　　2019年2月，李某将B套住宅出售，取得房产转让收入132万元(含增值税价格)，那么，李某转让房屋的个人所得税应税收入是否包含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税能否计入财产原值?

　　个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

　　个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

　　因此，李某出租房屋的个人所得税应税收入不包含增值税。转让房屋的个人所得税应税收入不包含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税可以计入财产原值。

　　注意事项：

　　在计征个人所得税时，个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

　　特别提醒

　　根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第五条、第六条规定：

　　免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　在计征契税、房产税、土地增值税、个人所得税税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。