租房消费趋势：2030年住房租赁市场将达4.2万亿规模

3月中旬，58同城、安居客联合发布的《租房消费行为调查报告》（下称《报告》）认为，长期来看，租赁人群占比不断提升是个趋势，住房租赁市场会持续增长；发展租赁市场是稳定楼市的长效举措。同时，在消费端，租金与交通仍然是租赁需求关注的焦点。

01租金与交通依然是关注焦点

据国家卫计委发布的数据显示，2015年至2017年间，我国年均流动人口达到2.46亿，主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区，这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。

从我国租房市场的需求结构来看，逐年增长的全国普通高校毕业生也是房屋租赁需求的重要群体。据不完全统计，2014年至2018年五年间，全国普通高校毕业生总人数约3832万人，人口流向呈现出向东南沿海地区集中的趋势。

与租赁需求相对应的是，在租赁房源供应方面，租赁房源也在向一线城市集中。《报告》显示，2018年一线城市租赁房源信息量占全国总量的37.5%，其中上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三，占比分别为11.9%、11.3%、10.6%。

《报告》基于一二线及部分三线城市租客的调研显示，35岁以下的年轻人是租房市场的主力军。具体来看，租客年龄在20岁以下的占比14.1%，21至25岁之间的占比34.4%，26至30岁的占比26.9%，31至35岁的占比14.4%，36岁及以上的占比10.1%。

此外，从租客收入结构来看，月薪在1万元以下的租客占比超过8成。其中，月薪低于5000元的租客占比达到45%。而在租房人群选房因素方面，租金与交通仍然是租房人群关注的主要因素。

《报告》显示，在租房时看中的因素中，租金价格、交通便利性、房屋安全性、房屋配套设施等因素方面排名靠前，其中有39.3%的租客选择了租金价格，38.8%的租客选择交通便利性，并分别位居租房看中的因素前两位。

在房源类型方面，有78.1%的租房人群会选择普通小区住宅的房源。显然，租金价格是影响租客选择普通房源的主要因素，而这也是普通小区住宅受到“欢迎”的关键。从户型结构来看，一居室、二居室为主力供应户型，占比分别是26.1%、46.8%。

租金方面，《报告》显示，2018年全国平均租金为47.2元/平方米·月。一线城市中，北京以80元/平方米·月位居首位，深圳、上海、广州分别以72.7元/平方米·月、67.5元/平方米·月、48.5元/平方米·月紧随其后。

可见，一线城市租金水平明显高于全国平均水平。对此，《报告》认为，租金的高低受当地的经济发展、外来人口流入情况、房源供求及房价等因素影响，经济发达、人口聚集程度高的北、上、深平均月租金均远高于全国均值。

此外，从全国范围看，月租金在2000元及以下的房源最受青睐。《报告》显示，租房人群选择的房源租金多在2000元/月以下的占比达到80.5%。不过在一线城市中，选择4000元/月以上房源的租房人群占比相对较高。

022030年租房市场将达4.2万亿规模

2017年下半年以来，广州、成都等多个人口净流入城市陆续出台租赁住房市场新政，住房租赁市场成为市场关注焦点。

如北京计划在2017年至2021年的五年内新增住房150万套，其中租赁住房50万套；上海在十三五期间计划新增住房170万套，其中租赁住房70万套，占比超过40%；广州计划在2017年至2021年的五年内建设租赁住房15万套；深圳也提出在十三五期间，拟收储不低于100万套（间）村民自建房或集体自有物业统一租赁经营、规范管理。此外，南京、青岛、佛山等地也通过在土地出让时明确“竞自持”规定来支持租赁住房市场发展。

无疑，发展住房租赁市场，在上述城市将是大势所趋，也是房地产市场补短板的重要内容。可以预见，住房租赁市场在整个房地产市场中将占据重要位置。《报告》也认为，发展住房租赁市场，是稳定房屋租金、促进楼市平稳发展的长效举措。

另一方面，住房租赁市场依然有着巨大的发展潜力。东方证券在此前的研报中就预测，至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，住宅租赁市场整体市场规模将达4.2万亿元。

尽管如此，但在消费端，居住体验仍是租客关注的重点。

《报告》显示，租客的消费习惯方面，“房屋设备损坏没人维修”成为主要槽点。租房期间，有34%的租客表示遇到过“房屋设备损坏没人维修”的问题，遇到“房东提前解约”情况的租房人群占比19.8%，遇到“退房时不退押金”的租房人群占比18.6%。此外，也有部分租房人群对合租室友及房间卫生情况颇有微词。

专业的管家、标准化的装修……与传统住房租赁模式相比，近几年得到快速发展的长租公寓在改善租住体验方面“优势”明显。

住房租赁利好政策的相继出台，巨大的行业发展潜力，让房企、长租公寓运营机构，甚至银行等金融机构纷纷切入住房租赁市场。

住房租赁“火热”的背后，正是大家对租赁市场前景的看好。据不完全统计，TOP30房企中，有超过三分之一的房企都已布局长租公寓业务。而包括魔方、蛋壳、自如等长租公寓运营机构，也在不断进行规模扩张。

但另一方面，各类企业布局长租公寓领域，必然会带来行业竞争的加剧。

《报告》在“2019年消费趋势”部分认为，长租公寓将迎来大洗牌。2019年仍会有众多企业布局住房租赁这个政策红利市场，包括房企系、酒店系、中介系等。此外，长租公寓的大洗牌还在进行中，“大鱼吃小鱼”现象将增加，头部长租公寓企业规模将越来越大。未来3至5年内，将有超过9成的中小品牌可能无法在竞争环境中存活。

2019年租房消费的另一个重要趋势是，一线城市的供需错位将得到改善。随着租赁房源的不断增加，租房难会得以缓解。而租金上涨压力也会造成租金与需求之间的矛盾，两者之间的平衡将是2019年租房消费市场面临的重要挑战。