杭州楼市是小阳春还是假阳春,看完你就知道了

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  千万豪宅成交同比锐减七成!住豪宅也有烦恼!

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  新房市场回暖,但难言火爆

  “金三银四”,是传统楼市旺季。在即将过去的三月,杭州楼市的确迎来了一波“小阳春”。3月以来(截至24日),杭州市区(含富阳、临安)共成交住宅5668套,同比去年的4469套,增长了26.8%。

  不过,市场远未恢复到火爆程度。不同板块、不同楼盘之间分化较为明显,由于报名人数不足不用摇号的楼盘不在少数。

  

  相比去年下半年

  人气、销量均有所回升

  “春节过后,感觉市场有所回暖。”钱报记者采访了不少开发商,他们大多有这样的感觉。

  “自然来访明显增加,成交量也显著提升。”一房企渠道总监告诉记者,他的压力总算减轻了些。该房企一高端楼盘去年下半年首次开盘,销量很不理想。虽然去年年底就已经发动中介经纪人开始分销,但因为单价和总价偏高,短时间内难有起色。直到这波“小阳春”的到来,来访量明显提升,3月中旬签约的50多套房源中,不少来自春节后成交。

  滨江区一高端项目去年下半年开放了售楼处,但由于蓄客不足,迟迟不敢领出预售证。不过近期到访的购房者络绎不绝,置业顾问告诉记者:“去年下半年开始,改善型客户处于观望状态,现在不少人觉得市场回温,担心房价上涨,就不再观望了。”

  从春节后各个板块、楼盘的中签率上也能明显看出,市场正在回暖。据钱报记者统计,第一季度,今年1月有67%的楼盘不用摇号,而3月以来不用摇号的楼盘占比不到50%。

  此外,由于红盘数量减少,反而加剧了争夺。广厦天都城的中签率,从去年12月的25%降到了今年3月的3.8%;城东的三湘印象森林海尚去年年底首开时曾不用摇号,但最近一次开盘中签率仅29.5%。

  红盘中签率创新低刺激市场

  刚需产生怕涨的恐慌心理

  这波“小阳春”行情是怎么走出来的?多家房企给出的答复大同小异:一是3月本就是房产销售的传统旺季,新房、二手房市场往年也会有不错的表现,二是购房者的心理预期出现了变化。

  沁园涨价事件,被视为限价松动的信号,短时间内发酵,而上调4500元/㎡后一次性售罄,也给市场打了一剂强心针。

  随后,西湖国际城、广厦天都城、华夏四季等几个热门楼盘纷纷入市,虽然是红盘,但超低中签率再一次刺激了市场。

  钱报记者在跑盘过程中发现,购房者确实有怕涨的恐慌心态。“有些楼盘地价很高,是亏本在卖的,如果限价放开了,怕这些楼盘的价格往上涨。”不少购房者有这种担忧。

  一本土品牌房企负责人表示,这轮楼市调控已经见底,房贷利率正在下降,这让不少购房者改变了预期,尤其是自住型购房者。

  

  市场并未全面回暖

  板块间、楼盘间分化明显

  尽管市场回暖,但记者也注意到板块之间、楼盘之间的分化正在加剧。

  比如萧山南部卧城板块,目前有超过10个项目在售或待售,从近期的中签率就能看出,有的楼盘需要摇号,但位置较差的楼盘人气不足,不用摇号。

  在城东新城,三湘印象森林海尚凭借板块内唯一的90㎡小户型,吸引了不少购房者。而板块内的其他楼盘,都是大户型,总价偏高,且同质化竞争激烈,人气就不足。

  临安市场3月以来的行情虽好了不少,但由于在售楼盘众多,销售情况分化明显。“像滨湖新城、青山湖科技城一带,复苏得快些,我们现在一周销售几十套,比去年年底的时候好多了。但有的楼盘,依旧卖不动。”临安当地一位开发商告诉记者。

  记者发现,除了个别几个红盘外,其实超低中签率并不多见,不用摇号目前仍是楼市常态。很多高价盘尚未上市,这波小阳春能持续多久,仍是未知数。杭州开发商也并不盲目乐观,其中一家房企负责人表示:“今年的主旋律是稳,我并不认为市场会恢复前两年的火爆状态,但也不会像去年年底那么冷。”

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  杭州抢地大战再次轮番上演

  与新房和二手房市场相比,杭州土地市场的小阳春“温度”更高。回顾春节后的几场土拍,板块地价屡创新高,溢价率不断攀升,甚至争夺至封顶价,进入自持阶段。

  一位本土房企投资负责人告诉记者:“目前杭州地价重新处于上行通道。”但地价小阳春能否像2017年那样持续全年,业内看法不一。

  

  地价连创新高

  时隔9个月再现自持

  春节过后,截至3月28日,杭州余杭、江干、富阳三区共进行了4场土拍,出让的涉宅地块有6宗,平均成交溢价率约35%。

  2月27日,春节后杭州的首场土拍就出现了极强的复苏信号:勾庄板块地价一举打破纪录,跨过2万元/㎡门槛。3月20日,勾庄又一宗宅地刷新板块纪录,达2.1万元/㎡。

  事实上,最近余杭、江干区每一宗涉宅地块出让都是一场“抢地大战”,平均参拍房企20余家。

  3月4日,近20家房企角逐艮北新城的牛田地块,最终实际楼面价突破3万元/㎡;3月20日,两宗闲林商住地块的出让,参拍房企均为24家,结果一宗由首次入杭的广州时代拿下,另一宗在激烈“厮杀”中拍至封顶价,直至竞投自持6%,佳兆业最终胜出。这也是今年杭州首宗封顶成交地块,而上一次拍至自持的涉宅地块要追溯至去年6月22日,当时华元拿下的余杭仁和商住地自持16%。

  土地市场热度能否持续

  业内存在分歧

  土地市场的这波小阳春能否持续,能持续多久?记者采访了众多开发商及业内专家,大家看法不一。

  作为本轮土拍小阳春的高潮,佳兆业以16476元/㎡、自持6%的高价拿下闲林商住地,而地块隔壁的东海闲湖城,高层新房备案价不到2万元/㎡。

  一位佳兆业投资部人士却对后市持乐观态度,他认为:“这波土地小阳春的一大原因在于当前金融市场的宽松,大家手上都有钱。而杭州经过前两年的拆迁,优质地块较多。只要金融市场持续宽松,杭州土地市场的热度持续到年底也不无可能。”

  同样持乐观态度的还有滨江、龙湖等房企,他们表示相比三四线城市,杭州市场更为安全。

  “没有完成补仓的房企还有很多,关键现在大家手上都还很有钱。”一位近期每场土拍均报名却仍未拿到地的房企员工告诉记者。

  但杭州万科一位内部人士就持谨慎态度,他认为:“近期的土拍,几家房企拿地原因各不相同,但又不得不拿,导致拿地价普遍偏高,这些地的利润也相当有限。”

  就连一向拿地激进的一家闽系房企投资经理也表示:“小阳春大概率不会持续到下半年,这一波钱花完了,热度也就降了。二季度的市场更有说服力,预计三季度成交溢价率会有所下降。虽然不可能像2017年和2018年上半年那样火爆,但杭州的地价继续下跌也不可能,大概率维持高位运行。”

  相比开发商观点形成两大阵营,专家们则较为一致地持乐观态度。易居研究院智库中心总监严跃进分析:“市场预期偏向乐观,政策也没有收紧的动作,因此土地市场的小阳春在二季度还会继续。”

  厚道资产总裁丁浚哲也认为:“不管土地市场还是房地产市场,最低点已经过去了。房贷利率下降,对整个市场形成刺激,而金融环境的宽松会持续刺激土地市场。就现在来看,只要保持预期不被打破,2019年四季度前,地价将持续稳中上扬的态势。”

  3

  二手房成交创9个月新高

  春节过后,杭州二手房市场人气一路上扬,成交量稳步上扬。尤其是最近两周,每周成交量均站上了2000套关口。

  3月以来(截至3月27日),杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量已破7000套,超越去年7月的6809套,创9个月来新高。不过,这一成交量只与去年3月的7497套接近,但远低于2016年和2017年同期15000套左右的成交量,目前的二手房市场只能说是回归正常水平。

  

  观望了大半年

  刚性购房需求集中释放

  今年二手房的小阳春,由大量的刚性需求撑起,在观望了半年之后,刚需购房者的需求集中释放。

  小钱是个典型代表。他不久前看中了翠苑四区的一套房子,面积60㎡左右,由于对房子的装修较为满意,价格谈到240万元之后,小钱果断下手了。

  “我从去年就开始看房,一开始我打算买市区的二手房,可去年下半年行情跌了下来,许多朋友劝我等等看。我之前还参加过中铁建西湖国际城的摇号,遗憾的是未能中签,只好再次把目光转向二手房。过完年就感觉楼市回暖了,我觉得不能再犹豫了。”小钱表示,翠苑四区离单位较近,上班方便。

  杭州我爱我家数据研究院的工作人员告诉记者,像小钱这样的购房者并非个例。翠苑小区年后成交明显活跃起来,主要以刚需客为主。“大概有一半的客户,年前就已开始看房。那时候行情不明朗,他们选择观望。春节过后市场回暖,这些客户便开始纷纷下单。”该工作人员表示,也有一半左右是年后才开始看房的新客户,受“小阳春”影响,下单的速度明显加快。

  “看到市场回暖,一些客户有点不淡定了。他们中有很多人都看了大半年房子,对意向小区的房价已经摸得很清楚,觉得下跌得差不多了,再不下手价格可能会反弹。所以,近期客户的成交意愿都较为强烈。”我爱我家通策广场店经纪人小陈告诉记者,他们门店近期的成交量猛增。

  该门店位于滨江,辐射国信嘉园、彩虹城、钱塘帝景等楼盘。小陈还表示,虽然这个月还没结束,但是部分经纪人这个月的业绩已成交七八套,超过去年行情最好的时候。

  

  低总价房源成主力

  专家称“小阳春”不长久

  由于刚需客是购房主力军,这反映到成交房源上,低总价是主流。

  从3月份的每周成交排行榜来看,有几个小区成交较为活跃,比如保利东湾、翠苑小区、都市阳光小区等。

  这些房源大多总价较低。如翠苑的房源成交均价大约在4万元/㎡左右,总价集中在200万元左右。由于是老小区,大部分房源装修都已老旧,偶尔出现一套装修较新的房源,就会很抢手。

  下沙的二手房成交也十分活跃。我爱我家晨光国际店葛店长告诉记者,近一个月以来,其门店成交的主要房源都在90㎡以下,总价200万元~240万元。购买主力也基本是自住刚需客。

  不过,虽然成交放量,但大多数房源相比去年底的价格,几乎没有变化。

  学区房近期成交也较为活跃。透明售房网好找房数据显示,近一个月以来,文三街商圈共有39套房源成交;学军小学(求智巷校区)周边小区,共有19套房源成交。

  链家文三路店的经纪人告诉记者,每年三四月份都是学区房成交旺季,今年也不例外。受名校生源爆表的影响,一些家长选择提前下手。

  二手房成交量回升,价格会大幅反弹吗?专家并不这么认为。

  “今年的小阳春只能说恢复到正常水平,相比2016年和2017年同期15000套左右的成交量,差距不小。而杭州市区二手房挂牌量已达70519套,供应量充足,价格没有大幅上涨的迹象。”浙江中原地产首席分析师荆海燕表示。

  荆海燕分析,买方中的很大一部分是去年一直在观望的刚需客,这波需求能释放多久,小阳春就能持续多久。“但这波需求是有限的,集中释放后,4月以后或难以为继。

  老蒋侃房

  楼市底部已筑成,全面反弹非易事

  春节过后,杭州楼市“忽如一夜春风来”。新房市场,沁园猛涨4500元/㎡后仍然一房难求,开发商信心大为提振;二手房市场,刚需客集中入市,成交量创下9个月新高;土地市场,多宗地块超预期高溢价成交,闲林地块更是拍出了久违的封顶价……

  三大市场集体回暖,这对于持续调整了半年之久的杭州楼市而言,意味着“轻舟已过万重山”,最艰难的时刻已经过去。

  以更能真实反映市场现状的二手房成交量为例,去年5月成交10952套,此后行情一路下行,观望氛围加重,到了去年10月已跌至2938套。此后数月成交量稍有回升,但仍不及去年高峰期的一半,直到这个月成交量才大涨。本月二手房成交量极有可能超过8000套,并超过去年同期,接近去年6月份的水平,可以说是一改大半年来的颓势。楼市向来都是买涨不买跌,迅速反弹的成交量至少说明,购房者的市场信心已经回升。

  杭州楼市回暖,显然是多重因素叠加的结果。首先,从全国范围来看,房地产调控政策已见底,政策微调的预期越来越强烈;其次,经过前一阶段的市场调整,价格已基本跌到位,刺激一部分刚需客果断进场;再者,一些年初“炮弹”充足的开发商高价拿地,迅速传导到了新房和二手房市场。此外,楼市向来都有“金三银四”小阳春之说,春节过后的传统旺季表现一向都不会太差。

  那么,目前的杭州楼市到底是真阳春还是假反弹?阳春不假,但全面反弹为时尚早。

  新房市场,沁园涨价只是一个特例,况且涨价之后也仅仅是保本减亏,算不上真正意义上的涨价。近期不少热盘接踵摇号屡屡上演“秒罄”一幕,但事实上仍有一半楼盘因报名人数不足而流摇。另据统计显示,有一些楼盘开盘已有3个月,但成交量仍是个位数。也就是说,以目前的市场现状,若政府全面放开限价的话, 能涨价的楼盘恐怕只是极少数。

  况且,过去两年出让的大量土地将于今年陆续入市,杭州楼市的库存压力将会持续增大,这也客观上成为新一轮房价上涨的阻力。虽说高价地项目会拉高价格预期,但市场重压之下“不以成本论价格”,亏本销售并非没有可能。

  二手房市场,接下去几个月成交量能否持续上扬,还有待观察。至于价格,目前除了学区房率先小幅反弹之外,大多数成交房源的价格仍未有起色,购房者的议价空间仍然较大。目前二手房挂牌量高达7万套,后期随着更多的外地投资客撤离杭州,挂牌量可能还会进一步增加。因此,即便接下来二手房成交量进一步回升,要全面涨价也并非易事。

  土地市场也存变数。尽管大多数开发商仍看好杭州,近期土拍市场热闹,但市场基础显然较为脆弱。开发商高价拿地,是建立在限价全面放开且市场全面反弹的预判之上,一旦二季度市场表现不如人意,土拍降温的可能性也就会大增,并进而影响楼市的回暖进程。

  总之,目前杭州楼市的阶段性底部已经筑成,但接下来还不可能全面反弹。决不能低估政府“房住不炒”的决心,一旦市场大幅反弹,房价超过前期高点,更严厉的调控政策就会出台。这就决定今年杭州楼市不会大起大落,全年的主基调是窄幅波动,二手房价格很难突破去年高点。对于刚需和改善需求而言,这无疑是一个“美好”的时代。

  钱报记者:楼肖桑、孙晨

  印梦怡、吴佳怡、蒋敏华

  

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