关于开放式小区的三个真相

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  大热的限竞房橡树澜湾,在严肃君的N个500人置业群里,也有不一致的声音,问题集中在开放式小区上。

  “因为是开放式的,犹豫再三放弃了,再说还有商业和写字楼,太乱。”

  “开放式说的好听,就是不想做人车分流吧!”

  “既然都开放了,那还要公摊吗?”

  听到这里,严肃君觉得,是时候聊一聊开放式小区了。

  建议不等于强制执行

  严肃君找到了关于开放式小区的明确政策表述,来自于《北京市城市发展总体规划(2016~2035年)》中的第27条第4款:

  “新建住宅推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。推动建设开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。制定打开封闭住宅小区和单位大院的鼓励政策,疏通道路‘毛细血管’,提升城市通透性和微循环能力。”

  请注意两个信息点,一是新建小区大概率都会是开放式了,不管销售是否承认;二是老小区暂时不用担心,“鼓励”为主,不会哪天就强制拆墙了。

  关于开放式小区和封闭式小区的讨论已经很多,严肃君不搞学术派,仅就3个大家比较关心的问题说一下。

  真相1:关于道路开放

  首先,并不是所有小区的内部道路都值得开放,适合开放。举例来说,天通苑这样的大型社区,无论外出乘坐地铁或是去商场,步行太远,开车要绕一大圈。对于大型社区,打通内部道路,能够切实解决大家出行的最后一公里问题。

  但对于四道口天恒地块这种只有3栋楼的小型社区,内部道路没有开放的必要,也不可行。

  第二,小区内部道路开放,并不意味着,小区出门就是双向四车道大马路。仔细看政府原文描述——“毛细血管”。小区内部道路可以是单行车道,可以规定通行时间,甚至可以限制速度,禁止鸣笛等等,尽量减少对住户生活的影响。

  当然不得不承认的是,此举不仅加重了物业管理的负担,并非常受制于车主素质高低和自觉程度。

  第三,都对外开放了,还怎么做人车分流?其实跟上面是同一个问题,就算对外开放,也不是小区内所有的道路都要做成双向四车道。

  以下图为例,可以理解成,大的社区切割成小块,原来的内部道路对外开放,而小块住区内部还是封闭的,车辆无法出入。

  

  真相2:关于资源共享

  对于开放式小区,反对呼声最高的当属高端小区业主,对抗最强烈的,也是配建了自住房、回迁房等的高端小区,比如龙湖天璞。

  情理之中,并不意外。

  严肃君找到了一张巴西里约热内卢的照片,更能直观的说明这个问题。说到底,10万/平换来的观景大湖、高端会所,为什么要跟不用买单的外人分享?其实就算是开放街区非常普遍的美国,也还是有一定比例的封闭式高端小区的。

  

  (里约热内卢 图片来源于网络)

  根源在于,一个城市的公共资源建设是否均衡?如果围墙内外,公园、绿化、健身器材等各项设施相差无几,围墙还有何意义,又何谈分享?

  就北京现状而言,整体全面提升城市公共建设任重道远。新建小区目前可采取的做法是,将公共资源分散化布局

  

  北京的第一个街区制公租房燕保·郭公庄家园,整个小区就被划分成了5个组团,每个组团又相互围合成一个院落,院落内是安静的步行街道,并设计了公共门厅,布置了会客休息区、儿童活动区、自动售卖机、快递收寄箱等。

  既有一定的封闭性,利用率也更高。

  真相3:关于安全问题

  说到安全问题,自然是没有最好、只有更好,但就严肃君几年的踩盘经验来说,大部分小区门卫形同虚设。只要稍微动点心思,大部分小区都能进去。当然像朝阳某明星云集小区不在此列,听说快递都进不去。

  封闭式小区没有想象的那么安全,那开放式小区就一定不安全吗?

  以香港为例,半开放式小区占多数,每栋楼都有24小时值守的保安,是不是陌生人一眼就能认出来。

  除此之外,还有退休人员来做公共区域的保安员,类似由北京居委会大妈和志愿者组成的“朝阳群众”。

  而像安装摄像头,设置并及时更换出入密码,安装入户密码锁等等,则是从科技层面保障住户安全。

  回到文章一开始说到的橡树澜湾,住宅区内混入写字楼和商铺,出入人员更频繁,更复杂,是不可避免的事实,能否通过科技手段有效的保障安全问题。

  

  (2018年全国物业公司top10)

  对于购房者来说,碰到一个靠谱的物业,深刻决定了入住后的生活幸福度,还决定了小区未来的升值保值空间,前车之鉴可以看这篇,买房之初就要将物业考虑在内。另外,安装一套高科技的安防设备也十分有必要。

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  对于开放式小区,你怎么看?欢迎在评论区留言讨论~

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