观察 | 从“高转送”看地产股的投资价值

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图片来自于网络

文：刘璐

频道：财经 | 房产 | 城市 | 股市

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楼市下跌，而后股市上涨。股市下跌，而后楼市上涨。真的存在这样的投资规律吗？

1，引言

地产股也算是股票池中的一个重要大类。很多业绩靓丽的地产公司被认为是“蓝筹股”，因而“高转送”这样的好事在地产股中也较为常见。

当然，股市中有句名言：“研究基本面，输在起跑线。”地产股的股价有时和“高转送”似乎又没有太大的联系。

2019年，从楼市和股市来看，笔者依稀觉得有种感觉，很像2014年。

人生就是一场轮回，而楼市和股市则都在波动之中发展。

2，回顾：2014年的楼市和股市

虽然2013年全国各大城市的房地产价格增幅都出现了不同程度的下降，然而对于房地产公司来说，2013年市场表现异常火热（编者注：现在回想起来，这就是典型的楼市“冲顶”的特征）。2014年4月底，上市公司对上一年的年报披露工作也接近尾声。根据各家上市公司2013年的年报披露来看，不少公司的销售业绩都创下了历史新高，整体业绩增幅达13.4％。共有130家房地产公司发布了2013年年报，共实现营业总收入７０７６.６９亿元，较２０１２年同期的５４５７.８３亿元，同比增长２９.６６％。其中，实现归属于母公司股东的净利润８２０.０６亿元，较２０１２年同期的７２３.１７亿元，同比增长１３.４％。

在这１３０家上市房企中，2013年实现业绩增长的达８３家，其余４７家则出现下跌，只有７家出现亏损。在这份看似不错的成绩单背后，却折射出房企在利润率上的下滑。根据年报披露信息不难算出，房企营收增幅近３０％，但净利润增幅却不到１４％，仅为营收增幅的一半。这个问题要从两方面来看。一方面，去年全国房价的月度环比增幅不断走低；另一方面，土地价格和财务及人力等成本又在增加。此消彼长之下，自然出现利润率下滑也是在所难免。

在中国的Ａ股市场中，地产股由于良好的业绩一直都被认为是蓝筹股的代表，其“市盈率”也普遍较低，是机构和股民配置金融资产的重要选择。然而自２００７年８月Ａ股从６０００余点的历史高位跌下，地产股也和其他所有股票一样经历了这段阵痛和难熬的日子。正所谓屋漏偏逢连夜雨，２０１０年４月以来的“史上最严”房地产调控政策（编者注：这是指2014年的当时，显然这和2017-2018年的楼市调控又没法比了），更是让地产股雪上加霜。以某地产股为例，２００７年８月的最高股价为２１.８２元／股，然后一路下跌到２００８年９月的３.２６元／股。经历了“四万亿”的反弹之后，２０１０年４月的单月跌幅高达２２.７４％之后一路走低到现在。截至2014年5月30日，该地产股的股价为每股３.２９元，仅约为其最高时的七分之一。

某地产股月度股价走势图（截至2014年5月30日）

3，“高转送”的诱惑

对投资者来说，“高转送”方案是不是一定就是利好呢？这还真不一定。

这个首先得科普一下，股票的分红和大家通常理解的利润分红是不一样的。一个最重要的区别是，上市公司的分红需要“除权”。除权就是指把流通股东获得的权益从股票市值中扣除。比如一只１０元一股的股票，分红一元，在你拿到１元的分红之后，之前１０元一股的股票就变成了９元一股。分红１元而股价跌１元，按照债权的思维，确实是一分钱没赚，但在股权思维下却有不同的意义。因为市场上的其他投资者看到这家公司每年都能分１元钱，就会以合适的价格购买这只股票，从而又会把股价顶上去。这就是所谓的“填权”。所以说，股票的分红的意义在于帮助投资者发现所投资的公司的价值。而公司的盈利就是价值的源泉。

一些公司在发布“高转送”方案之后，往往就会迎来一波上涨，这被称作“高转送行情”。一般来说，高转送的公司对应着良好的业绩，有着高盈利的支撑，即使除权后，股价也能大涨回来，即所谓的“填权行情”。当然，也并不总是这样。高转送并非灵丹妙药，不是所有推出高转送的个股都能连续大涨。没有业绩支撑的高转送概念，很可能就会将红包变成“地雷”。实际上，的确有利润下降的公司大方的发布高转送方案，有炒作或配合大股东减持的嫌疑。不过，从当时高转送地产股的情况来看，都有着非常好的业绩支撑。２０１３年的年报显示，某地产股的每股收益高达１.３７元，比上年大幅增长２０.１７％。另一只地产股地产的每股收益为１.５１元，比上年更是大幅上涨２７.３６％。

所以说，这些地产股的高转送有着良好的业绩支撑，并不是“虚”的。

那么，地产股现在是否具有投资价值呢？这肯定是广大投资者最关心的问题。

笔者在２０１４年６月３日这样写道（编者注：那是博客时代的尾声，笔者当时尚未开通公众号等各类发布号）：“抛开个别地产股可能出现的重大项目炒作机会不谈，就地产股整体来看，２０１４年将是扑朔迷离的一年。地产股的蓝筹特质加上其整体来看处于历史较低价位，逐渐打开的上升通道使得其具备一定的投资价值。”

就这段“含蓄”的话本身来说，文中笔者对２０１４年地产股走势的判断显然是正确的。这篇文章的写作时间基本上也就是那一轮地产股行情的“抄底”时机。

有读者说笔者应该多写一些股评类的文章。他们也许是对的。

4，展望：当前的楼市和股市

房地产开发指数走势图（周线）

从上图可以看出，上一轮地产股的大行情正是从2014年的6月开始启动，之后一路大幅上涨至2015年的6月中旬，持续了正好约一年的时间。之后的走势有急跌也有反弹，但基本可以用“震荡下行”来形容，一直到2018年10月中旬的低点。

进入2019年3月，一些地产股又有走强的趋势，多只个股有不同程度的上涨。地产股年报马上就到发布潮了，当前多家房企已经发布了业绩预盈的公告。在这之中，45%算少的，多的甚至超过了90%。虽然2018年恰逢楼市的严厉调控期，业内预期较为悲观，但就房企的业绩来说，2018年则实实在在地是地产股的业绩“大年”。

这难免让人纳闷儿。

的确，从2016年的“9.30”开始，全国楼市经历了两年多的严厉调控期。虽然调控效果立竿见影（特别是对于一些热点城市的新房市场而言），但对于房企来说，调控之后依然是业绩的爆发期。

这其实是一种“惯性”，体现了2016年以来这一轮楼市行情的延续。

具体来说，我们可以从四个方面来理解：

1，楼市调控并不是同一时间在全国城市同时开始，而是有一个先后顺序的逐渐发展过程。比如从最开始的十五个“热点城市”，到“环一线城市”，再到更多的二线城市和三四线城市，调控的扩散是有一个过程的。由于对于大多数房企来说，都布局在全国的多个城市，因此“东边不亮西边亮”，在这一阶段房企们总有城市的项目在热销，自然也就业绩靓丽。

2，新房二手房走势的差异性。一些热点城市的二手房价格自从2017年4月即开始走跌，但是新房价格则一直处于高位盘整的态势。因此在一些城市，虽然新房价格涨不上去，但是销量却很大，“价稳量大”的局面同样让房企的业绩靓丽。

3，核心大城市内部空间的差异性。这让调控之下的远郊等调控程度相对较低的板块销量大涨，为房企贡献了很多利润。

4，很多大房企大量布局三四线城市，特别是中西部的三四线城市，这为其2018年的年报贡献了很多销售业绩。在“自身补涨、核心大城市楼市由于调控导致的热度外溢、棚改”等多种因素的作用之下，2018年的三四线城市的楼市迎来了“爆发期”。据相关数据显示，三四线城市的销售额几乎占据了2018年全年销售额的2/3。这些三四线城市的楼市在2018年的下半年甚至四季度才开始调控，之后虽然涨幅在变慢，但价格仍然还在涨。在这样的情况之下，重仓三四线城市的房企自然业绩靓丽。

2018年中西部地区成为楼市（新房）销售主力（数据来源：国家统计局）

前面已经说过，2019年，从楼市和股市来看，笔者又觉得有种感觉，很像2014年。也许，这是笔者过于sensitive了。但是，五年，也许就正好是轮回的一个周期。

笔者经常说的一句话是：人生就是一场轮回，而楼市则总是在波动中发展。

2014年4月底，在各大房企靓丽的年报纷纷披露完毕之后，楼市“应声”下跌，之后更是大面积的全国普跌。

那么，2019年呢？

当前楼市和股市的走势，似乎又远比2014年要复杂得多。就楼市本身而言，当前国内各城市楼市的分化已经远远大于了2013-2014年的那个阶段。2013年大家都涨、2014年大家都跌的那种“同涨同跌”的趋势关系（注：虽然涨跌的幅度差异依然有，但至少各城市房价的变化方向是基本一致的）已经不复存在了。在2016年以来的这一轮楼市周期里，不同城市之间“先涨和后涨、先跌与后跌”的时间间隔甚至可以长达两年。

因此，2019年国内的楼市走势可能将会是一种前所未有的有（扑）趣（朔）情（迷）况（离）。笔者经常被问到“如何看待今年的楼市”这类问题，现在笔者都得反问一句“具体是哪一个城市呢”。的确，当前很难再用一种判断来概括所有城市了。

对于这一点，后续笔者会另行撰文来专门分析。

在即将到来的2019年4月，更多的房企将披露靓丽的年报和发布高转送方案的公告，对这一点笔者丝毫不会感到意外。

但问题是之后呢？

做投资的人，切忌要学好历史。

- 完-

2019年3月28日

郑重提醒：

本文纯属学术探讨，描述和分析客观的市场情况，不构成任何投资建议。

本文仅代表作者个人观点，与所供职的单位无关。

作者介绍：

西南财经大学经济学院教授、博士生导师