龙湖集团2019年预期销售增速约10% 对市场持谨慎乐观态度

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

2018年,龙湖地产更名龙湖集团控股有限公司(00960.HK,以下简称“龙湖”),正式提出四大主航道业务,即“以地产开发为核心,商业运营、长租公寓及智慧服务形成四大主航道业务”。


3月25日,龙湖董事长吴亚军携手执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶出席2018年度业绩发布会,交出了这一年的答卷。2018年,龙湖实现合同销售额2006.4亿元,同比增长28.5%。营业额1158.0亿元,同比增长60.7%;其中,投资性物业收入40.9亿元(不含税收入),同比增长57.7%。

邵明晓在业绩发布会上表示,今年的销售目标还会保持两位数增长,达到2200亿元。按照这一目标,今年龙湖的预期销售增速不到10%,而其2016年、2017年的销售额同比增长幅度分别达到62%、77%。显然,龙湖管理层对市场的态度较为谨慎。


2019预期销售增速约10%



龙湖2018年业绩公告显示,全年实现合同销售额2006.4亿元,同比增长28.5%。另有已售出但未结算的合同销售额为1951亿元,面积1174万平方米,单价介于1.5万元/平方米~1.6万元/平方米之间,毛利率在25%以上。与过去两年超过50%的高速增长相比,2018年的销售增速明显放缓。


分区域来看,龙湖2018全年2006.4亿元合同销售额中,环渤海、长三角、西部、华南及华中区域分别贡献了34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。


2018年龙湖实现营业额1158.0亿元,归属于股东的净利润为162.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润128.5亿元,同比增长31.5%。毛利同比增长61.8%至395.3亿元,毛利率34.1%。核心税后利润率为14.7%。核心权益后利润率为11.1%,分红比例至核心净利润的45%。物业发展业务实现营业额1087.2亿元,交付物业总建筑面积817.7万平方米。


“销售型物业,我们认为整个行业毛利率在25%~30%间。过去几年市场好时,毛利率在30%以上。但如果市场面临挑战,25%毛利率是我们的底线。”邵明晓说。


2019年《政府工作报告》中指出,房地产调控要“落实城市主体责任”“促进房地产市场平稳发展”。“整个政策可以总结为三个稳,即稳地价、稳房价、稳预期。还有一城一策,我们也观察到很多城市系统性的调控方案都在出台中,我们今年对市场谨慎乐观。”邵明晓说。


基于上述判断,龙湖将2019年的销售目标定为2200亿元,由此计算,龙湖今年的预期销售增速不到10%,速度再次放缓。对于实现该目标,赵轶认为未来两到三年,龙湖的核心盈利增幅会保持20%以上。“虽然基数大,但是依然还会保持这样的增速,通过土地储备,通过运营节奏来保证。”


土地储备方面,龙湖目前总土储6636万平方米,权益面积4559万平方米。据了解,龙湖现有项目布局多在西部、环渤海和长三角区域;2018年拿地耗资约大约727亿元,具体来看,西部地区、长三角地区、环渤海地区、华中地区及华南地区的面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的35.9%、24.9%、22.7%、12.3%、4.2%。


谈到今年的拿地计划时,邵明晓表示会量入为出,保持健康资产负债表,净负债率控制在全年50%~60%之间。“今年买地是有机会的,但在布局上我们希望在全国五大区域能够做到均衡。”


据悉,接下来龙湖计划在华南,以及进入相对较晚的大湾区、华中区域,加大拿地力度。目前龙湖已进入深圳、香港、东莞、广州、佛山、珠海、中山等7个城市,获取15个项目,土地储备面积超150万平方米,权益储备超过100万平方米,对应货值超过530亿元。“大湾区在科技、人文、消费等各方面,未来会成为中国经济重要的火车头,我们会加大这里的布局。”


“冠寓”预计2020年盈利


作为龙湖四大主航道业务的重要部分,2018年龙湖投资性物业不含税租金收入为40.9亿元,同比增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。


2018年中旬,邵明晓曾在公开场合表示,到2020年龙湖将开业商场50座,租金收入达到60亿元。


龙湖2018业绩公告显示,报告期内,龙湖累计开业商场数量29个,建筑面积296万平方米,整体出租率97.4%。商业租金增长42%至36亿元,同店增长达到17%。年内开业的北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街,均位处都市交通枢纽。


目前来看,龙湖商业租金收入与60亿元目标之间还有将近一半距离。在本次业绩发布会上,邵明晓分析称,商业项目开业后,租金增长是有预期、有计划的。龙湖当前持有商业项目70多个,到2018年底总计开业29个商场,今年会新开业9个,到2020年总计开业50个商业项目。今明两年开业量比较大,而且都是高能级城市的地铁上盖,非常好的位置。


“我们定位相对偏城市新锐家庭、城市中产,业态组合也比较丰富,毛利率都在70%以上,开业商场出租率在97%以上。加之现在一二线大城市基本都在招揽人才,年轻、有致富能力的高能量人口在朝大城市聚集。所以在这些城市里面,以天街这样的选址和运营能力、品牌,我们对它的增长非常有信心。”邵明晓说。


另外,2018年龙湖投资性物业长租公寓“冠寓”陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营,累计开业房间数量超5万间,整体出租率为50.1%,其中开业超过六个月的项目出租率为87.4%。


“商业和冠寓都属于我们的投资性物业,商业毛利率在75%,跟去年相比仍有提升。冠寓前期还处于不挣钱的状态,两者拉通来看是60%。今年我认为会比60%高一些,到明年2020年冠寓就会盈利了。”赵轶介绍说。


邵明晓补充道,冠寓目前还有一些物业正在建设和投入,预计要到2020年开始盈利。“冠寓要盈利,对于运营能力、成本能力、费用管控的要求非常高,获房成本不能超过房租的五成以上,超过五成以上还要赚钱,就需要通过增值收入来实现。开业6个月以上的冠寓,目前出租率87%。龙湖冠寓属于稳扎稳打,这和融资成本有关系,龙湖融资成本在行业内较低,因此对冠寓我们非常有信心。”



武汉亢龙太子被曝拖欠29亿元贷款本息 跨界地产“惹祸”? 河北燕郊产业转型路:售楼处变商贸城 长租公寓的“蛮荒时代” 南国置业管理层震荡 全国扩张战略遇挫


特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 3 参与 35
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

中经城事

《中国经营报》区域经济房地产

头像

中经城事

《中国经营报》区域经济房地产

808

篇文章

622

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码