干货!外国投资者如何获得老挝土地使用权?

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  老挝的土地权利包括土地使用权、租用权和特许出让权,土地使用权是最基本和最重要的土地权利。租赁和特许出让是非老挝本国公民取得土地权利的常见方式。老挝法律规定,中央政府、国家土地管理局和省级土地管理机关有权按照权限把政府土地出租给个人或组织、或给予特许经营;依法取得土地使用权的老挝公民和经济社会组织有权把自己的土地出租给个人或组织。

  

  在老挝,外国投资者可通过同政府签订特许经营合同、土地租赁合同取得土地权利,也可与老挝公民或组织签订土地租赁合同取得用地权。土地租赁合同或特许经营合同必须写明土地的用途、租金、特许出让、租赁或特许出让期限。特许经营合同还须规定自然资源使用费的金额及其缴纳办法。非政府出租者还要向有关部门通报土地的实际租金以便缴纳所得税,租赁人或特许经营人则须按合同规定正确使用土地并接受有关部门的监管。

  自1986年老挝法律允许外国投资者使用土地以来,越南和中国的公司通过租用或特许经营方式在老挝取得了超过200万公顷土地的用地权。2009年7月1日以来,老挝政府批准的土地特许出让案例共1126起,其中398起为向外国投资者出让;2009年8月起,约有200万-300万公顷土地处于特许出让状态之下,占老挝全部土地的10%-15%。

  

  2002年以来,外商直接投资(FDI)土地和土地重新配置方案的出现使得老挝土地压力增加,农村地区的土地使用权问题变得突出。老挝政府于是把农业用地和林地分配到农村和家庭,这一做法使私人投资者(包括国外和国内)可以通过自主经营权协议及各种形式的“合作”协议参与到土地市场中来。

  在此背景下,合约式农业应运而生,目前“2+3”模式是老挝合约式农业中最流行的模式。在该模式下,农民负责提供土地和劳动力,投资者负责提供资金、技术和产品销售(实际上多由投资者自己按事先约定的价格收购)。“2+3”模式能够确保当地农民的收入,已成为农业领域吸引外资的重要模式,在老挝北部地区得到大力推广。据报道,老挝北部已经有超过10000公顷的土地在合约式农业模式下运作。在合约式农业下,农民把土地出让给投资者经营,实际上它已成为外国投资者取得土地权利的新方式,是土地租赁的衍生模式。它不属于土地特许出让,因为只有政府才享有土地特许出让权。

  我们知道,外资企业在中国取得土地权利的方式除土地出让和土地租赁外,还有另外两种,即:直接划拨和划拨土地出资。老挝法律虽然没有把建筑用地的使用权和工业用地的使用权区分为出让和划拨两种方式,在老挝是没有“土地划拨”一说的,但外国投资者的注册资金达到5万美元以上即可向政府申请购买土地使用权用于修建建筑物。因此,“向政府购买土地使用权”是外国投资者取得土地权利的又一方式。而老挝政府把土地资源用于出资入股的现象也是存在的,这在水电开发项目、经济特区/经济专区开发项目中较为常见。

  来源 |节选自《老挝外商直接投资法律制度研究》

  

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