许世坛“接棒”后提速 世茂距离重返前10还有多远?

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  文 | 李莉

  2019年3月26日,世茂房地产控股有限公司在香港发布2018年全年业绩报告。

  报告期内,全年签约额为人民币1761.5亿元,同比上涨74.8%,实际销售额目标完成率达126%。

  仅从签约销售额来看,曾排在行业前8的世茂距离“第一梯队”又迈进了一步。

  横向对比,更能显示出世茂今年的业绩增长态势。

  CRIC数据显示,截止2018年12月,TOP100房企的单月业绩同比增速从7月近60%的高位回落至21%左右,全年来看,TOP100房企销售增长为35%。

  由此看来,世茂74.8%的增长率,在2018年整个市场下滑、行业规模增速放缓的环境下表现颇为抢眼。

  不过,据地产壹线(house_163)梳理世茂房地产历年销售及增速情况发现,2014-2016年期间世茂房地产销售有近三年的滞涨期,销售增速分别为4.5%、-4.6%、1.6%。

  对此,世茂集团董事局主席许荣茂的解释是“世茂主动调整的结果”。

  不过,经过这两年的提速,世茂显然希望在规模和排名上有更好的表现。

  “公司这两年保持了高速增长,从18名一路冲到了11名,我们相信接下来应该也能往上继续走”出席业绩会的世茂集团董事局副主席、总裁许世坛称。

  调整期:许世坛的“接棒”磨合

  2011年,世茂集团董事长许荣茂之子,现世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾定下“3年后世茂可达到千亿规模”的目标。2011年全年,世茂房地产世茂实现合约销售307亿元,居内地房企销售排行榜前十。

  为了实现世茂3年后达千亿规模的目标,许世坛改变了世茂既有的发展战略,引进了廖鲁江、阚乃桂、蔡雪梅等明星地产人,并对高管团队进行了变动。

  2013年,世茂实现合约销售金额671亿元,同比增长45.5%,次年仅需保持增速即可达成千亿目标。

  2014年,世茂的速度开始减缓,进入了“世茂主动调整”期,全年合约销售金额702亿元,同比仅增长4.6%。此后两年,世茂销售增速放缓。即使上在整个房地产行业向好的2016年,世茂的业绩也仅仅增长了1.6%。

  2015年起,世茂对内部管理层结构进行了陆续调整。有接近世茂的人士称,理念的磨合以及许世坛“接棒”过程中遇到的一系列困境,使得世茂的发展速度降了下来。


  2017年,世茂合约销售金额1007.7亿元,同比增长48%,在三年的滞涨期后,世茂终于恢复了以往的增速,成功晋级千亿房企。

  2018年,全年签约额为人民币1761.5亿元,同比上涨74.8%。

  “2018年,有赖于集团优质的可售资源和产品结构,以及全国项目的放量,世茂全年合约销售额目标完成率达126%。”业绩发布会现场,许世坛表示2019年世茂对外的目标相对谨慎——2100亿元,增幅仅约20%。

  “预计今年市场有一定的下行压力,全年行业销售额预计下浮10%,前二十强的增速约为20%,基于谨慎的预测将对外的目标定在了2100亿。”许世坛称。

  从“3年后世茂可达到千亿规模”到“基于谨慎的预测将对外的目标定在了2100亿”,在经历了3年的“主动调整的结果”后许世坛似乎也开始逐步找到了一个合适的发展节奏。

  买地底气:账面现金495.8亿元

  谈与泰禾项目收购

  据年报数据显示,2018年世茂权益前土地储备约5538万平方米,货值超9000亿元。

  世茂方面表示在2019年,将持续加强对土地的投资,在这其中,有约60%的土地投资在上半年进行,并且计划将销售的40%、回款的50%用于土地投资。

  许世坛表示,世茂在今年一季度已完成超过1000亿元货值的收购。2019年3月22日,泰禾集团发布公告称,世茂集团旗下的世茂股份以3.78亿元买下泰禾杭州蒋村项目51%的股权,3月25日泰禾又将南昌茵梦湖项目51%股权转给世茂。

  对此,世茂方面表示有关泰禾项目上收购,是双方战略合作一部分,不仅限于一两个项目,陆续还会有其他项目。


  年报数据显示,报告期内,世茂实现回款1374亿元,回款额同比上升70.4%,截至2018年底,账面现金495.8亿元,较2017年底上升50.2%,全年融资成本也被控制在5.8%。


  而在债务结构方面,2018年世茂长期借款占比71%,短期借款占比29%。2018年6月底净负债率62.7%,下半年通过签约和回款,2018年年底净负债率较年中下降3.3个百分点至59.4%,这也是世茂连续第7年维持在60%左右。

  分析人士认为:“世茂的财务一直比较稳健,持有现金充足,融资能力较强,对企业新一轮的扩张而言,是很好的保障。但是其土地成本高企也需关注,自2015年以来开始调整结构以来,世茂的拿地销售均价比便一直维持在70%以上的高位。与其同规模的企业相比,世茂的拿地销售均价比也明显偏高。”


  对此,世茂表示除传统招拍挂以外,还将加大收购、小股操盘等方式的投资力度。

  “我们收购的项目目前看比较好,有30%的毛利,12%的净利,比拍地好很多。”许世坛表示目前很多收购的土地和项目都是去年底谈的,“去年四季度是土地最低潮期,部分地价相较于高潮期下跌超过20%,也是我们拿地和并购的窗口期。”

  多元成果:酒店、商业、物业等

  收入达46.1亿元

  2018年11月15日,上海佘山世茂洲际酒店开幕,作为全球首个建造在采石坑内的自然生态酒店,该酒店刚一开幕就成为了网红打卡景点之一。


  截止目前,世茂喜达旗下已有10家酒店,还将有51家酒店即将推出,其中包含6家海外酒店。报告期内,各酒店总录得收入人民币19.1亿元,息税折旧摊销前利润人民币5.9亿元,EBITDA率30.8%。

  在商业运营这块上海世茂广场、上海世茂大厦连同其他物业共录得商业运营收入人民币10.9亿元,息税折旧摊销前利润人民币6.1亿元,EBITDA率为56%,

  据世茂方面透露,2019年世茂将对专业公司实行公司制转型,以实现收入与利润的高效增长,力争未来三年收入年均增幅达40%以上,并计划在未来三年对酒店、物业进行分拆上市。

  ·END·

  

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