【香港直播(17) | 世茂房地产】优质可售货值达4000亿,期待19年2100亿目标超额完成——2018年度业绩发布会全文纪要

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  亿翰速评

  2018年世茂以74%的销售增速超额完成销售目标,行业排名追赶至第11位。2019年正值世茂30周年,世茂喊出的2100亿销售目标在4000亿可售货值的加持之下显得底气十足,重回前十行列指日可待。

  一、销售增长不减速,去化率处行业领先水平

  2018年世茂实现1761亿销售规模,同比增速高达74%,较2017年增速继续提高。2019年世茂已经准备了4000亿可售货源,预计2019年去化率在60%以上,处于行业领先水平。世茂2100亿的销售目标略显保守,业绩高速增长可期。

  二、抓住投资窗口期,并购带来规模利润机遇

  世茂凭借付款速度,在并购领域也积累了一定优势。抓住了2018年四季度的土地窗口期,世茂并购了一些项目,为公司补充货源和毛利润率打下基础。现在公司的货值储备超过万亿,大湾区货值储备超过2000亿。

  三、持有物业收入稳定增长,酒店运营轻重并举

  2018年世茂酒店、商业运营、物业管理及其他收入为46亿,同比增加27%。现在世茂自持酒店已有22家,拥有客房数量近7000间,世茂喜达年内签约38家世茂自主品牌酒店项目,世茂已同时具备重资产运营和输出品牌、管理的能力。

  ◆ ◆ ◆ ◆ ◆

  

  2019年3月26日,世茂房地产2018年业绩发布会在香港顺利举行。

  业绩发布会全文如下:

  管理层:

  一、 业绩亮点

  1、销售表现

  ●世茂房地产自2017年开始进入快速发展期,2018年凭借精准的战略以及成效管理措施,保持了企业的稳健增长

  ●2018年签约销售金额再创新高,排名稳步向前,增速保持在行业领先,世茂2018年实现签约额人民币1761.5亿元,同比大幅上升74.8%,超额完成1400亿元的销售目标,签约排名再次前进五位,位列第11位;签约面积达到1068.7万方,同比大幅上升76.3%

  2、营业收入和利润方面

  ●营业额、毛利润、毛利润率均连年提升,营业额连续三年大幅上升,达到855.13亿元,同比上升21.4%

  ●毛利润率保持了增长态势,继2017年达到30.4%后,18年上升了1.1个百分点,到了31.5%。毛利润为269.5亿元,同比大幅上升25.8%

  ●业绩的提升使股东核心利润稳定增长,利润率始终保持在行业领先位置。2018年核心利润约为117.32亿元,同比上升25.3%,股东核心利润约为85.5亿元,同比上升23.4%,股东核心利润率达到14.6%,上升0.6个百分点;由于汇兑损失的影响,股东应占利润达到人民币88.3亿元,同比上升12.7%

  ●良好的利润贡献保障企业多年稳定派息,世茂不忘回报股东支持,本次建议全年股息每股120港仙,同比上升20%

  3、区域深耕,品牌多元化

  ●集团在稳健发展的同时,继续深耕国家级战略重地,呈现了品牌多元化的发展。国家发布粤港澳大湾区的发展规划纲要,世茂抓住了历史性机会,抢先在深圳前海龙岗坪山布局1城3塔,打造城市新的地标,助力城市间的融合发展

  ●另外世茂也继续深耕杭州湾,与城市群中生长,新的城市地标不断呈现

  ●一个被美国国家地理杂志誉为世界建筑奇迹的上海佘山世茂洲际酒店,在2018年11月绚丽亮相;2018年9月,坐落在上海南京路步行街的上海世茂广场也盛大启幕,这是世茂打造具有独特影响力商业品牌的一个起点

  4、土地储备方面

  ●截止到2018年底,集团土地储备约为约5538万方(权益前),平均土地成本为5386元/平米,约为2018年签约均价的32.7%,更有助于未来集团利润的整体提升

  ●2018年新增权益后土地储备为519亿元,包括大湾区、杭州湾等战略地区

  5、集团旗下的世茂股份营收稳步增长

  ●2018年,世茂股份实现了签约额271亿元,同比上升了25.5%,营业额上升10.7%到206.7亿元,股东应占利润上升8%,达到了24亿元

  二、财务概要

  1、销售回款增加,资金额度充裕

  ●为了积极应对金融环境的变化,保障资金充裕,集团加强了对现金流的日常管理和严格考核。地区公司狠抓回款,积极挖掘了的可回款资源,多种举措促进销售回款。17年、18年销售回款涨幅连攀新高,其中18年实现销售回款1374亿元,同比大幅上升70.4%,回款率稳定在78%以上的较好水平

  ●截止到2018年底,账面现金增长到495.8亿元,未动用银行及金融机构等融资额度约400亿元,为集团的后续稳步发展提供了保障

  2、债务结构安全,融资渠道创新

  ●2018年底,集团总借款约为1091亿元,上升24.7%。为支持集团的战略投资发展,通过适时的融资和及时合理的债务结构调整,使得集团债务情况一直相对处于健康的水平。借款中主要为长期借款778.2亿元,占到71%,短期借款313亿元,占到29%。

  ●另外,集团自2015年在金融创新领域保持着领先水平,也让世茂在资源整合上更具活力,成为了行业内金融创新的标杆龙头

  ●企业能积极拓宽境外债券市场,突出了世茂低成本的融资优势。2018年至2019年2月,我们共成功发行了23.2亿美元高级票据,分别提前赎回了6亿和11亿较高利息的美元高级票据。在市场低迷期间,我们还成功发行了共计21.5亿点心债;同时集团还以较低的利率新签了四年期的5.7亿美元和35.5亿港元的境外银团贷款。依靠这些多管齐下的融资方式,使集团的融资成本保持在5.8%左右行业良好水平

  ●凭借稳健的运营和财务表现,世茂再次获得了评级机构正面调整。穆迪将世茂的评级由稳定调升至正面,肯定世茂销售的持续增长及良好的财务状况

  ●坚持稳健财务政策。净负债率多年保持在较低的水平。2018年底集团净负债率较2017年略微上升至59.4%,凭借下半年销售签约和回款的大幅增长,由2018年中的62.7%下降了3.3个百分点,净负债率连续七年维持在60%左右。若考虑到酒店的评估增值调整后的净负债率还要低一些,大概在50%这个水平

  ●资产规模连年稳步增长。截止到2018年年底,总资产约为3776亿元,同比上升了22.8%,固定资产约为594.3亿元,上升了6.7%,其中经专业估算的主要投资物业及酒店的市场价值为759亿元,总权益达1052.8亿元,上升了8.8%

  三、业务回顾

  1、营收显增,酒店行业发展稳健

  ●2018年集团营业额达855.13亿元,同比增幅21.4%,其中可售物业809亿,占集团整体收入的94.6%,同比增幅较大

  ●2018年集团酒店及投资性物业收入为46.1亿元,同比增幅26.9%,成绩显著,而其他收入为7.1亿元,同比增幅达150%左右,主要来源于轻资产输出,代建代销业务的管理费用收入

  ●酒店运营发展稳健。2018年营业额19.1亿元,同比去年上升11.7%。息税折旧摊销前利润为5.9亿,较去年上升5.4%,EBITDA率为30.8%,属于行业翘楚。2018年世茂旗下三家新酒店开业,分别为上海世茂佘山洲际酒店,杭州滨江世融艾美酒店,世茂成都茂御酒店均有不俗成绩。其中上海佘山世茂洲际酒店被誉为美国国家地理世界建筑奇迹

  ●商业及办公物业运营方面,2018年商业及办公物业租金收入10.9亿,同比去年上升10%。息税折旧摊销前利润为6.1亿元,较2017年上升15.1%,EBITDA率56%,同样处于行业领先水平。另外2018年上海世茂广场盛大重启,上海世茂大厦荣耀开业,商办业务精彩频出,并且对未来租金及收益方面贡献也会明显提升。

  2、土地储备方面

  ●土地储备遍布87个城市,264个项目。截止2018年年底,权益前约5538万平方米,集团在全国热点区域均有充足的资源储备,货值超过9000亿,足以满足未来持续有质量增长的需求

  ●新增土地方面,集团2018年新增的96块,土地总价约823亿,总计容面积1615万平方米,新拿地块主要集中在良好的一线二线极强三四线城市,一二线及强三线实现新增土地计容面积占比73%,土地总价占比83%

  ●集团权益前土储面积达到5538万平方米,其中在建面积2902万平方米,已建面积2636万平方米,热点区域土储货值超过9000亿,为未来可持续增长打下良好基础

  ●紧跟国家战略发展方向,进行区域深耕,尤其是具备国家宏观战略政策支撑,经济发展水平较高且需求旺盛的红利区。其中长三角、大湾区、福建区域货值均超过2000亿,京津冀也达到了1600亿以上

  3费用管控方面

  ●得益于集团2018年业绩显著增长及内部管理提效,集团整体签约口径费率为2.98%,较去年同期再下降了1.28个百分点。其中可售物业签约口径费率为2.19%,同比2017年下降了0.89个百分点,其费用使用效率居行业领先水平

  四、未来展望

  1、经营目标

  ●19年的经营目标方面,2019年集团销售目标为2100亿,回款率为75%。预计经营性现金流可实现正回流,集团现金流持续处于较为健康、安全的水平

  ●资源部分,集团2019年可售资源约为1945万平方米,按18000元/每平方米均价保守估计,集团2019年可售货值约3500亿元,如果按照60%的去化率,保守估计2019年可实现签约额为2100亿元

  2、营销部分

  ●营销部分, 2018年集团签约1760亿,目标完成率126%,超额完成361亿,增长率创历史新高,持续保持快速增长态势。2018年全年表现,集团2018年年初便加大了库存去化力度,全年持续提升新开工与销售冲刺。在下半年市场下行形势下,年度整体去化率仍保持在65%,与17年持平,库存结构得到持续的优化,为19年年初提供了更充足的弹药

  ●回款方面,2018年全年集团回款1374亿元,目标完成率123%,超额完成254亿元。在银行政策持续持续收紧、限签城市不断增加的情况下,通过有效的管理提升,回款量也得到进一步提升。18年回款增长率达到70%。

  3、城市布局

  ●18年覆盖87个城市,比17年提高了85%,核心城市的进驻率达到了73%,签约额贡献超过1200亿。高产能城市持续深耕,其中有12个城市位列城市销售的TOP10。

  ●供货量及经营目标,集团19年可售货值3500亿,按照60%的去化率,便可达到19年签约目标。 另外我们也将通过进一步提升去化率,提升售价,以及新获土地当年可转换销售的增量,集团有信心冲刺超越2100亿的销售目标。

  ●重点城市布局,19年整体可售中供需关系良好,去化较好的一二线城市以及强三四线城市的占比为76%,同比增加了8个百分点。其中50%可售资源位于十大核心城市,并且广深所在的粤港澳大湾区今年会有多个项目供货形成销售,不仅保障年度的指标利润达成,还将实现更多的溢价及利润空间。

  4管理方面

  2019年集团将通过高频率的监测捕捉市场波段变化,精准拓展土地,精研定位,强控前端风险,并通过月度的实施目标考核,及时调整销售策略,保障核心业绩及利润的目标超额达成。同时通过多元创新业务,提升营收,实现利润的进一步增长。

  最后我在这里向各位投资者通报一下,截止到昨天,集团今年一季度累计的签约接近400亿,销售完成率将会达到20%左右。而根据供货进度,上半年也将很可能会达到销售目标的50%,销售签约额应该也会超过千亿。19年的业绩值得大家期待。

  ◆主席总结:

  1、行业现状

  2018年,一手房市场应该创历史新高达到14.99万亿。对于19年我们的预测还是比较谨慎一点,因为18年的上半年的销售很好,下半年实际上是有下行的。我们再看19年,我们初步的预测可能会有10%左右的下行,但肯定还是在13万亿以上,我们的判断是一二线城市应该会比较好,特别是价格,因为政府有一些控制,但是也会有一些上涨,但是量可能会涨的更多,因为这两年控制的比较严,三四线城市会有一些价量的下行。所以这个是我们对市场一个大的判断,但是实际上行业集中度也在进一步提升,我们的预测是前20的企业还是会有20%以上的增长。

  实际上现在政策方面已经变成是一城一策的概念。我们现在看到很多城市陆续也有放松,比方说首付比例有下降,首套房的利息也有下降,买房可以落户,还有一些其他方面的政策也在不断地出台。本来我们预测是比较谨慎的,现在应该是谨慎偏乐观。这个可能也是最近市场传递的信息,特别是我们看到春节前,1月份新增的贷款达到了3万亿的天量,春节前存款储备金下降了1%,这些因素都导致了最近市场,特别是土地市场非常的热。

  2、土地市场

  我们已经监控了几十块土地,很多土地已经是地王价,甚至超过去年前年的最高峰。实际上土地在去年的10月份,我们看很多城市都有10%-20%的下滑,但是这个月已经把这些下滑全给补回去了。我记得在市场最热的时候,可能投一百块地,只能拿到10到15块,今天我们再投一百块地,可能十块都拿不到。所以现在很多测算,当然我觉得可能跟测算也有关系,我们测算比较保守,我们现在的测算还是基于价格不涨。但我相信我们的同行全部都是测算价格涨。

  因为我们现在拍的地还是希望毛利润可以有25%左右,净利润率有8到10个点,但最近拍了很多地都是如果价格不增长是负利润。可能很多投资者会说这是一二线,但错了,现在好的三四线也很贵,给大家一个最新的数据,就是南充,在西部肯定是三四线或者是四五线,今天拍地是-3个点。就是按照价格不涨来测算,所以已经是很疯狂了。

  3、销售增速

  从总结来说,签约额上升了74.8%,今年我们预测的是前20的房企,平均是20%左右的增速,我们会大于20%,排名会再往上一些。回款是78%,毛利润是269.49亿,上升25.8%,毛利润率是31.5%,连续两年上升,核心利润是117.3亿,上升了25.3%。股东应占的核心利润是85.5亿,上升23.4%,净负债率是持续多年在60%以下,股息是1.20港元,增长20%。

  当然有些投资者会说这两年销售增速很快,但是利润增速稍微慢一点。我也解释一下实际上在17年的销售增速是48%,但是实际上基本是权益前。如果按照60%出头的话,打个六折也就是30%左右,所以二十几的核心利润增速是差不多的,当然今年应该会更高一点。今年毛利润率会有一些压力,可能会在30%左右,去年是31.5%。另外,销售额已经从两年前的681.2亿到今天的1761.5亿,今年会达到2000多亿。

  4自持物业

  ●酒店及娱乐我们做了一个Hello Kitty的乐园,上海深坑酒店-88米,上海五星级酒店有六家,市区五星级酒店大概是2000多块钱一个晚上,松江是在郊区,有点像香港的东冲,大概一千块钱一个晚上,。深坑酒店普通房是四五千一个晚上而且很难定,春节的时候普通房是10000块一天,还有滑雪场。

  ●商业在上海南京路的改造项目,里面有乐高、MM豆、Hello Kitty乐园很多网红店,之前的租金收入是1个亿,改造后变成3个亿。我们的商业租金收入只增长了10%,是因为这两年都在改造。今年的租金收入会增长50%以上。

  ●租金收入,酒店很多在改造在盖,今年也会有40%以上的增速,未来三年酒店、商业物业的收入,预测今年会超过62亿,是40%的增速,明年会达到90亿,也是40%的增速,2021年达到130亿,连续三年会有40%的增速。很多投资者很关心我们的酒店,我们酒店的资产就有大几百亿,我们希望在三年内会分拆上市,酒店和物业已经跟投行在准备很多的工作了在计划中。我们最大的酒店会在今年年底落成,是在香港的东冲酒店,有1200个房间,我们投了50亿,现在估值100亿,每年预计收入有6亿。

  5、提高排名应对方法

  2019年可售资源3500亿,60%的去化率是2100亿,20%的增幅。我们排名怎样才能往上走,有几个办法,第一是去化率再高一点,第二是均价,现在预测的均价是18000元/平方米,去年16500元/平方米,实际上我们的2月、3月全都超过18000元/平方米,因为今年75%的货直都在一二线及好的三四线。还有一个更重要的是我们一季度的投资,一季度已经新增了1000亿的可售资源,这1000亿的可售资源有500亿会转化成今年的可售货值。所以到现在可售货值就不是3500亿是4000亿,只要去化完成50%多一点就可以完成业绩了,这500亿里面今年也会卖200亿,这200亿是加在2000亿以上的。

  6、2019年土地投资策略

  ●精准投资,第一是一季度85%的新增土地都在一二线,15%是在好的三四线,基本上都在好的城市,土地深耕和集中在好城市是我们精准投资的最重要的一部分。第二是投资的潜质,去年大概花了600多亿现金去买地,今年会到700多亿,增长还是比较大的,去年600多亿有100多亿是付龙岗,今年的付款会轻松一些。另外,一季度就已经花了30亿以上,新增了1000亿的货值,总可售资源从9000亿增加到10000亿。另外,土地的投资会占大概销售的40%,回款的50%。如果按照这个数是可以达到收支平衡的。如果收支平衡负债率还可以降。不排除多买点地,可能就不一定降,也会大涨,控制在60%以内问题不大。如果市场出现一些调整的话,我们也可以控制住土地的投入。

  ●多元化渠道现在通过招拍挂是基本上很难拿地,我们最近做收购,对前20的房地产公司收购了一些资产包,对前50和前100也收购了一些,但还没有公告。这种收购利润率会比较可控,可以做到接近30%的毛利润率,大概可能在12%-13%的净利润率。这个是没有预测价格的上涨,这比拍地好很多。今年在收购上是一个大年会比较多,当然也会有一些小股操盘和去跟政府谈的一些战略地。

  7发展愿景

  我们希望可以成为行业的引领者,作为中国领先的生活服务商。除了住宅以外,商业、娱乐、酒店及物业都会有高速的增长。当然我们也通过文化、科技、养老去拿政府的战略项目,为城市的发展做出我们的贡献。

  问答环节Q&A

  1、有三个问题,第一个是关于销售,无论是土储还是今年的可售排布来看,仍然是重仓在传统的长三角和海西区,关于这两个区域的市场冷热波动或者说弹性比较大,怎么看待这两个区域19年的销售,尤其是对于去化率和利润率的判断?第二个是关于利润结算方面,如果看权益后的销售, 18年跟17年权益销售相比,甚至是一个同比略降的状态,这样在结算的时候,怎么去保障19年的核心净利润增速比18年继续提升。希望您能从目前已售未结这些具体的信息,还有2019年当期销售的一些结转的打算,可否分享更多指引?最后就是关于利润的上下半年的表现,竣工面积方面上下半年是怎么排布的,我们是不是可以预期从19年的中期开始,就可以看到盈利增速的一个比较明显的表现?

  答:实际上销售实际上长三角当然是我们比较重要的市场,另外海西已经连续多年表现比较好,我们在福州、泉州等很多福建的城市,规模全市都是第一的。而且世茂不仅仅是这两个传统的区域会比较强,在大湾区,特别是在深圳和广州,今年的可售资源是超过300亿,也是一个很大的机遇。实际上明年会很多,因为明年我们香港还有两个楼盘,这两个楼盘有600多亿的货值。所以加起来我们明年在大湾区可能有1000亿的供货,而且利润很高,因为我们香港的地很便宜。所以未来两年,只要香港的项目一推出来,我们的利润率和均价提升都会很大。我们在香港九龙的项目,地价才1万多,最近嘉里在卖别墅8万多,我们有很多别墅的,所以这个利润是很好的。

  所以世茂不仅仅是在长三角,在福建、在大湾区也有很多的投资,我觉得我们还是比较均衡的。而且我们收购了一些资产包也有大湾区的,也有福建的,也有长三角的,我觉得这些项目都是很不错的。我觉得销售最关键的是提前完成,我们一季度应该会完成20%的销售增速,今年上半年希望可以做到超千亿,如果超千亿就40%的增速。我想下半年肯定比上半年还要高,所以超标是肯定了。

  我们说的利润是这样,18年实际上销售增速是远高于17年的,17年销售增速大概是50%,18年是75%,今年的入账金额应该比去年要多的比较多。权益后利润的增速可能就是在40%左右,但是我也说了,今年可能毛利会降一点点, 30%左右还是有把握的。所以我们觉得今年的利润增速肯定要超过去年。

  我们已经连续三年利润维持在20%多的增长,今年希望更高一点,但是也要看最终的结。我们实际上还是用了一个比较保守的会计制度,我们没有用新的会计记录去提前做一些项目结算。现在新的会计制度实际上也不需要交房了,只要完成一定比例的付款就可以提早结算,这块我们还是没有用,我们也留了一些入账资源到今年。增速肯定是下半年会大一点,但上半年肯定也会有增速,地产基本都这样,下半年卖多一点,上半年少一点,入账基本上也是下半年多了,下半年基本上交房量会比较大。估计行业平均都是四六开,但有些企业比较夸张,可能三七开。

  2、第一个就是2100亿的销售目标我觉得是比较保守的,因为17年的去化率相对比较低一点,是因为限价的原因,18年可能就是因为三四季度销售变慢的一个原因。但今年如果这两个环境都会相对比较好的话,是不是能够预计今年在一个4000亿的可售资源上去化率区可以比前两年都要高的。如果这么估计的话2400和2500亿的销售应该都能做的。

  然后第二个问题想问一下,公司的债券评级也往好的方面走,想问一下在什么情况底下会有机会把公司的评级涨到投资级,其实也是一步之遥了。第三个问题就是想问今年很多开发商公布出来的业绩,营销费用都是有所增加的,世茂控制得很好,想了解一下这个是不是跟可能我们一年前那种激励计划有关系,还是因为什么原因。

  答:实际上第一个我们刚才说的2100亿是比较保守的,因为我们现在的可售资源已经不是3500亿了,截止到现在已经在4000亿。但是去化率很难说,去化率在65%应该是行业比较高的。行业基本上很多去化率都在50%-55%。我们今年用60%还是比较保守的,我自己觉得应该比60%会高一点,但是要高过65%也挺难的。因为实际上我们这里面有很多是今年买地,今年供货的,今年买地今年供货很多都要在下半年供,除非是收购的项目。比如我们今年收了很多的项目,现在就可以马上卖了,因为对方已经盖了一部分了。

  我们觉得除非是收购的这种,否则现在拿地基本上都要下半年卖,所以下半年卖的去化率就不会高,可能推出来只有一两个季度。等二季度再买地,可能就得十一、二月才能卖。在三季度环境可能是第二年才能卖。所以我觉得去化率如果在60%以上,应该是比较健康的,如果能做到65%,应该行业是很高的了。所以我觉得没有必要再继续高下去。实际上我们现在很多在控制,因为有一些不想卖。举个例子,最近西安我们的去年前年拿了两块很好的地。我们在西安拍一块地,如果十个亿拿地的话能有七个点的利润,毛利也就是25%左右。但是最后拍到了20个亿,-30%的利润。所以需要赶紧跟政府谈,去做工作,不能不涨价,所以实际上很多都会有这样的问题,不一定说去化率越高越好。去化率太高,可能牺牲利润我觉得也不好。今年我们销售增速还是很快。因为我记得两年前就跟投资者说我们在调整期,17、18、19会高速增长,在很多投资者觉得17年已经增长50%了,18年又增长了75%了,今年肯定是很低的,现在今年还是比较高速的增长。

  第二个是评级,实际上有三个评级机构,有一个是投资评级,另外两家了都差一点点。怎么样才能够评级往上,肯定是销售要多很多,回款要多很多,另外他们也不希望我们买很多地,当然买地不多了,又没有增速提上去。所以这里也有一些矛盾,但是我们现在反正是拍地也没什么可能了,只能去收购了。世茂在收购的优势是付款很快,基本上第二天就把一百多亿打到对方账户了。 针对收购的优势我们也会加大投入,但是如果太进取了,可能评级也上不去。但我自己认为最重要的是两个因素,第一是销售和回款要上去,更重要的是我们的资产可以有一些体现。

  比方说我们的酒店如果能分拆上市的话,利润是不得了,我们的酒店实际上增值了很多的。现在我们酒店毛利率是31%,我相信我们上市的时候会做到35%,应该是行业最高的。香港和深坑酒店这种毛利都可能达到50%以上,我们的酒店资产特别好。如果我们能分拆上市,我觉得肯定是评级上升的。当然也不排除像我们龙岗这种项目,1万多的地价卖5万的货,香港1万多的地价卖10几万的,这种项目推出来毛利、净利会很高了,我相信评级也可以上去。

  最后一个就是费用了,我觉得费用如果含酒店,因为有很多折旧在里面,是3%以内,但是把它扣除的话,因为很多公司是不做酒店,就只有2%多一点点。这个不仅仅是销售费用,是销售加上奖金加上管理费应该是行业最低的。

  整体因为这几年我们也做了很多标准化的产品,在整体的费用控制上面,在整体的推广方面,包括在前端的整体的产品投入方面,都做了费用控制。所以未来几年我们相信在这个标准里,上下浮动也不会特别大。在已经是行业比较低的水平里面,我们希望也是能够进一步维持,并且希望在销售额逐步放大的情况下,有机会进一步去下降费用率。

  3、有一个问题想问,关于土地的问题,去年8月份业绩会,管理层说下半年充满了抄底的机会,看来已经抄底成功了。就是买地比原本的预期的600多亿增加到800多亿了。但是也看见你们说,今年的上半年,是主要买地的时期,这样情况下今年下半年机会会少很多,如果是这样的情况,会不会影响你们长时间的毛利?会不会接受一些低毛利的项目。

  第二个问题就是关于股息,今年的比如说净利润涨了25%,股息涨20%,还是低于净利润增长一点点。但是比如说租金收入猛涨了这么多,今年会不会回馈股东会多一点?

  答:你刚才说的土地投资的机会这个时间很短。实际上我们在回顾最好的投资土地最低潮应该在去年的四季度,但是只有一两个月的窗口。

  实际上我们在三季度买地很少,那个时候应该是最吓人的时候,很多人都很害怕,人民币狂贬,利息又高,所以那段时间应该是最低点。我们看很多城市土地的价格离它的峰位值都有20%左右的下降,但是到今天已经有很多城市超过它的峰位值,已经把这20%都补回来,而且还要多一点,当然,我说的是比较好的城市,实际上,这样看来,抄底只有两三个月左右时间。比较好的是,我们做了很多的收购,实际上我们去年比较多的土地投资是在一二季度。

  我们今年一季度做的比较好,是因为收购的地是在去年年底就谈的,甚至协议都签了,其实1月份在做尽调,2月份给钱。所以,我们1月份尽调,2月份给钱的项目特别多。开发商年底资金比较紧,因为春节前得给一大堆钱,春节后也不太富裕,所以正好我们抓住这个机会。现在我们还有很多这种收购,不光是20强企业,也有50强企业,100强企业,公开市场拍地我们还是会继续,但是拍地不会拉低我们的利润,因为太低我们就不干了,我们不会为了买地而牺牲利润。我们现在已经有1万亿的货值,我们一季度又加了1000亿的货值,我觉得很足够。当然,如果还有抄底机会,我们会继续。

  其实,我觉得派息已经不低了,派息比已经接近40%,我们是说30%到40%之间,因为之前都派到接近40%了,所以今年是有一些控制的,我觉得已经是很高的比例。当然核心利润比方说今年再增长30%或者25%,明年股息肯定还会按这个比例增加。

  当然,刚才说到投资性的物业,实际上我们投资性物业是在今年才增长百分之四五十。如果今年真的能增长百分之四五十的话,实际上投资性物业的增长也会包括在我们今年的核心利润里。所以也会发股息的,但这个不多。

  我们现在看,今年的市场可能比我们预测要好一点。当然我觉得做到15万亿可能也比较难,但是有可能不是13+万亿,可能会到14万亿也说不准,而且一二线是特别的看好。现在拿地都很夸张,这也不仅仅是在一二线。

  4、第一个话,相比其他开发商,我们在拿地上有哪些优势?另外的话想问一下关于分拆酒店跟物业管理,酒店这边的话,不知道能否提供一下大概有多少间的房间,物业管理往前看三年的话增长是怎样的?

  答:我们在拿地上还是有很多优势的,第一个就是说我刚才谈到的,比如说收购上,我们今年一季度已经通过收购获取了很多的项目,这个就是在资金优势上,我们给钱比较快,我们资金比较多,所以我觉得这是一个很大的优势,因为地产就资金密集型的,所以你谈一个好的收购,你说没钱也是没用,所以我觉得资金的优势会比较大。

  第二、我们实际上也有一些是小股,跟一些开发商去合作,比方说我们福建就做的特别好,在泉州、厦门、福建、福州都是第一,我们去年福建区域卖了500多亿,而整个福建省的总销售是5000亿,我们的市占率达到10%,所以我们的优势比较明显。

  第三、我们的商业地产质量比较高,这将为我们拿地带来一定优势。

  关于两个分拆,一个是物业,我们物业之前比较小,我们的物业实际上是没有接外面的盘子,都是我们自己的物业。为什么我们没有接外面的盘,因为我自己觉得我们物业做的不够好,你做的不够好,还要去接别人的盘是砸自己牌子,我们今年开始会大量的对外接盘,也会做一些收购,我们希望在2021年它可以上市。

  另外,酒店会比较复杂,我们现在盖好的酒店有20多间,平均三四百个房间,大概在七八千个房间。但是我们还有十几个在建了,特别是香港的一千多个房间,这种大型的酒店我们还有十几家在建,所以如果在未来的3-5年应该会有三四十间酒店,这个是重资产的酒店,今年的业绩是24亿了,去年才19亿,我们希望明年就可以超过30亿,后年就可以超过40亿。我们的酒店资产很大,而且增速也比较快。

  当我们酒店资产里面还有一个很特殊的,我刚才说是重资产,我们前两年跟喜达屋合作了一个轻资产酒店,现在也有一些投资者愿意溢价入股,轻资产酒店做得很好,为什么我说很好呢,因为他一年就签了55间,我们今年希望签到一百间,就开业大概在三四十间吧,明年我们希望努力干到150到200间,我们希望上市的时候可能是签到三四百间,开了一百间以上。这个是轻资产,不需要投入,只输出品牌,现在有几家还是在东南亚。不仅在中国,走出国门了,我觉得也是挺好的。当然,酒店轻资产是不是会跟重资产一起上市也说不准。因为轻资产比较高PE,可能有50倍。我觉得未来的三年,我们的酒店,包括重资产轻资产和我们的物业大概率都会分拆上市。

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