小区物业安全管理方案！

造成安全隐患的主要原因

造成小区安全隐患的原因主要在于小区物业缺乏责任心，业主委员会（下称“业委会”）力量尚待加强。由于业主与物业之间地位不对等，导致有些物业乱设收费项目，随意提高收费标准，物业服务质量差，安保混乱治安不好，从而使居民怨声载道。但目前，我国大多数小区的业委会处于涣散状态，使得业主无力制约物业行为。目前，导致业委会涣散无为的原因来自两个方面：一方面，从业委会的成立来看，《物业管理条例》虽然规定了业委会委员由业主大会选举产生，但并无任何硬性程序规定。由于小区业主松散，使其很难自主产生业委会，而由此导致的后果是分散的业主不可能与物业进行充分、有效的沟通，进而不能对物业实施有效的监督与制约。另一方面，从业委会的存在及发展来看，业委会的运转需要自筹活动经费、自建管理制度、自找办公地点。由于对业委会的成立和运转缺乏强制性的相关规定，致使我国绝大多数小区都未成立业委会，即使少数小区已经成立了业委会，但其运转亦处于松散状态，难以有效地开展活动。

此外，小区住宅专项维修资金未能真正发挥应有作用，也是导致小区安全隐患产生的原因。陈芳华认为，有些老旧小区需要维修改造，根据2008年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法》（下称《办法》）规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。尽管《办法》对住宅专项维修资金进行了规定，但实际情况却是业主几乎无法动用该笔资金，住宅专项维修资金基本处于闲置状态。专项维修资金目前处于“存放有规定，使用无监管”的状况。而根据相关法律规定，业主缴纳费用后，只有极少情况可以使用该项资金。根据《办法》规定，维修资金可以用于购买国债，但是在很多城市，维修资金由于没有理财管理和相关法律的保障，仅仅按活期存款利息计息，使得资金不但没有增值，甚至连本金都可能被挪用。

另据《办法》规定，住宅专项维修资金应该遵循“业主决策、政府监督”的管理原则，住宅专项维修资金是全体小区业主共有的财产，所有权和使用权均属全体业主，应由业委会负责收取和管理，以保障广大业主的权益。尽管有些地方的住宅专项维修资金使用管理办法明确规定使用维修资金应报业委会批准，但现实情况却是：目前全国有不少小区还未成立业委会，从而丧失了对维修资金的管理权利。而按照《物业管理条例》要求，小区要申请使用住房维修资金，必须要经2/3以上业主同意，有些还要报主管部门批准，这也是目前较少使用住宅专项维修资金的一个重要因素。即使成立了业委会，在办理维修资金支取手续的过程中，也可能因法规的不完善出现业委会、物业因“使用人和审批人不分”而导致业委会或物业公司有关负责人侵占住宅专项维修资金的情况，或者出现由于业委会和物业公司不专业而导致住宅专项维修资金无效使用的情况。况且，以业委会目前的法律地位，决定了它没有能力担当住宅专项维修资金的收取重任。

对此对于信息不对称也加大了业主使用专项维修资金的难度。根据“专款专用，按幢设账、核算到户”的原则，维修项目完成后，业委会应根据竣工决算进行维修资金的具体分摊，并计入各产权人明细账户中。住宅专项维修资金是属于业主的共有资金，但目前这一账目的管理情况，许多业主或业委会都不知情。部分物业公司进行维修的时候，也很少公布维修所需的实际价格，业主也没有一个完整渠道获知自己的维修资金使用了多少。

小区物业安全管理方案

彻底解决小区安全隐患首先需要提高小区物业的责任心，相关部门应通过组织各种学习、宣传以提高各有关人员思想认识。在小区管理方面要加强监督，经常检查其是否在消防通道上设置禁止停车的标志，是否配备齐全应有的消防设施，注意消防通道是否顺畅，看火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明等安全设施是否完善。建筑高度超过100米的高层建筑，要建立避难层，这是为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层，通过避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下，使得人们遇到危险时能够安全逃生。谭庆德认为，小区的公共安全隐患，在很大程度上与小区的规划有关，凡事预则立，因此要多在小区规划时就做好人车分流等工作。另外，小区内的限速标志要加以明确提示，保安应该对这方面加强管理；对小区的基本设施应及时维护，在下雨时，容易滑倒的地方设防滑垫，健身器材损坏的应及时更换；小区内的小池塘应加设栏杆；保安在晚上应加强巡逻等等。另外，小区物业要对业主加强安全方面的宣传，使人们认识到安全的重要性并提高自身的修养素质，严格做到消防通道不停车，车辆进出小区要慢行，经过小区内幼儿园的时候要注意避让学生，等等。

当前，要加强城市住宅小区物业企业管理，引入市场竞争机制，培育物业管理市场的微观经济主体。缺乏竞争机制、物业管理市场体系尚未真正建立起来，是当前城市住宅小区物业管理成效差的重要原因。因此，解决物业管理领域的乱象，最根本的就是在完善法规的前提下，改变市场竞争程度不够的现状，以竞争促进物业管理服务质量提高。可以考虑推行物业管理企业资质等级申报评审制度，提高物业管理企业的准入门槛，例如对物业管理企业进行资格认证管理、对物业管理企业进行定期考评。引进市场竞争机制，明确物业管理招投标的基本要求和操作程序，以使参与者有章可循。

除了加强管理，相关部门还应考虑完善相应的法律法规，加强行业监管，明确规定业主、业委会及小区物业管理企业各方权利义务。尽快完善我国物业管理法律体系，是理顺目前物业管理领域各种关系、处理好各种纠纷的根本途径。陈芳华建议：第一，涉及物业管理的法律法规应由国家直接立法。第二，在涉及物业管理领域的一系列法律法规中，应对住宅小区管理中房地产开发商的权限、业主的权益、业委会的成立及运作、物业管理公司的责任与义务等问题作出明确界定。第三，要尊重业主和物业管理企业双方的意思自治，在相关法规的调整下，业主与物业管理企业最终须依据所签订的物业服务合同，在合同法的框架下厘清业主与物业管理企业之间的权利义务关系。唯有如此，小区物业管理才能走上健康发展的轨道。